Il quesito è sovente posto dai nostri lettori, alla nostra redazione o nel forum, e rientra tra quegli argomenti che, riguardando i balconi, generano dubbi e frizioni in sede assembleare
Balconi in condominio
I balconi, com'è noto, sono degli elementi edilizi posti a servizio delle unità immobiliari dalle quali vi si accede.
Il regolamento edilizio tipo di cui all'articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, frutto di un intesa adottata in senso alla Conferenza unificata Stato-Regioni e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale (Serie Generale n.268 del 16-11-2016), nel quadro delle definizioni uniformi, definisce il balcone quale «elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni» (punto 35 Allegato A).
Sempre nel medesimo allegato, il punto 37 definisce loggia e loggiato quale «elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni».
In ambito condominiale questa distinzione è ricondotta nell'ambito della categoria dei balconi, nominando le due tipologie rispettivamente come balcone aggettante e balcone incassato.
Come verificare se un balcone è incassato?
La differenza sostanziale tra i due tipi di balconi, sta nel fatto che quelli aggettanti sono considerati in proprietà esclusiva al titolare dell'unità immobiliare che se ne serve, eccezion fatta per i rivestimenti e fregi della parte orizzontale e quella sottostante il piano di calpestio (così detto sottobalcone o cielino), ove incidenti sul decoro dell'edificio (Cass. 4 luglio 2004 n. 14576), mentre quelli incassati, in relazione alla parte orizzontale, sono considerati alla stregua dei solai interpiano (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Pavimentazione del balcone
Dato questo contesto di carattere generale, nessuno pone in dubbio che il piano di calpestio del balcone, qualunque sia la sua conformazione, debba essere considerato parte dell'elemento edilizio in proprietà esclusiva al titolare dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone.
Ciò vuol dire che: nel caso di balcone aggettante, salvo il caso di presenza di fregi e decorazioni) l'intera struttura orizzontale è di proprietà del proprietario della testé citata unità immobiliare.
Nel caso di balconi incassati, dovendosi equiparare la parte orizzontale al solaio, per comprendere la titolarità degli elementi edilizi che compongono lo e conseguentemente il regime di spese cui gli stessi sono sottoposti, bisogna guardare all'art. 1125 c.c. Leggendo tale norma si può desumere che:
- il proprietario del piano superiore deve interessarsi della copertura del pavimento;
- il proprietario del piano inferiore dell'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Per le restanti parti ciascuno questi contribuiranno in parti uguali.
In entrambi i casi, quindi, dovendosi qui considerare il pavimento la superficie calpestabile e non l'elemento di copertura della stessa - insomma in questo contesto il pavimento è il piano di calpestio, altrimenti non si parlerebbe di copertura del pavimento - se ne deve desumere che l'impermeabilizzazione del piano di calpestio del balcone - cioè del più volte citato pavimento- sia da ritenersi affare del proprietario dell'unità immobiliare che lo utilizza.
Detta più sinteticamente: l'impermeabilizzazione del piano di calpestio (pavimento) del balcone, è opera a carico del proprietario dell'appartamento che se ne serve, tanto nell'ipotesi di balcone aggettante, tanto in quella di balcone incassato.
La differenza ulteriore tra le due ipotesi, è che nel caso di balcone aggettante, essendo l'intera struttura (salvo decorazioni fregi) di proprietario del succitato soggetto, nessuna richiesta di danno può essere avanzata da chicchessia se il fenomeno dannoso è limitato al così detto sottobalcone.
Diversamente, nell'ipotesi di balcone incassato, qualora dovessero manifestarsi infiltrazioni, chi rifà l'impermeabilizzazione dovrà altresì provvedere al risarcimento del danno al proprietario del piano sottostante, nonché alla manutenzione a proprie spese dell'intera struttura orizzontale.
Assemblea e poteri dei singoli condòmini
La situazione di fatto e di diritto così individuata non può che portare alla seguente conclusione in relazione ai poteri decisori riguardanti il rifacimento dell'impermeabilizzazione del balcone:
- l'assemblea condominiale non ha alcun potere in merito al rifacimento di questo elemento del pavimento del balcone, a meno che non vi sia un regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero particolari disposizioni nei titoli che gliene attribuiscano la competenza;
- ogni decisione in merito alla impermeabilizzazione del piano di calpestio del balcone spetta al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale vi si accede.
Titoli edilizi abilitativi
Come sempre accade per conoscere con esattezza quale sia il titolo abilitativo necessario per la realizzazione dell'impermeabilizzazione del pavimento dei balconi è necessario guardare anche alle normative regionali e locali vigenti: come dire, la situazione dev'essere valutata caso per caso.
In termini generali si considerano di manutenzione ordinaria, gli interventi di riparazione dei balconi e di pavimentazione di spazi esterni in genere (su questi ultimi, si veda art. 6 d.p.r. n. 380/2001).
- Balconi, infiltrazioni e danni
- Difettosa impermeabilizzazione. Responsabile la società venditrice che ha provveduto alla ristrutturazione.
- Infiltrazioni in condominio, difetto di impermeabilizzazione e responsabilità per colpa
