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Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?
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Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?

Rifacimento dei sottobalconi: quando deve pagare il proprietario del balcone e quando la spesa, invece, è condominiale?

Avv. Alessandro Gallucci 

Chi deve sostenere le spese per gli interventi di ristrutturazione del così detto sottobalcone ?

Il sottobalcone è quella parte del manufatto che, solitamente, serve da copertura per il balcone inferiore.

Quando si parla di sottobalcone si fa ai balconi aggettanti, poiché nel caso di balconi incassati si suole parlare di solaio interpiano.

Chiarito questo aspetto è utile comprendere chi debba essere considerato proprietario del sottobalcone.

Sottobalcone, il quesito

Ci scrive un lettore, che espone e domanda:

«Nell'edificio in cui vivo e sono proprietario di due appartamenti si sta discutendo della esecuzione di lavori di manutenzione della facciata.

Abbiamo affidato incarico ad un tecnico affinché ci presentasse un computo metrico delle opere da farsi. Lui, tra le varie, ha indicato la necessità di intervenire sui sottobalconi. Preciso che si tratta di balconi aggettanti. Ha relazionato che più d'uno presenta rigonfiamenti probabilmente dovuti ad infiltrazioni dei ferri delle ringhiere infissi negli stangoni in marmo.

Il problema che è stato sollevato in riunione riguarda la competenza dell'assemblea a eseguire questi lavori. Per alcuni il sottobalcone è privato e quindi spetta ai rispettivi proprietari occuparsene. Per altri anche se condominiale, siccome il rigonfiamento è causato dalle ringhiere, allora la spesa spetta comunque al proprietario del piano di calpestio. Per altri siccome ringhiere e sottobalcone sono entrambi condominiali (per ragioni di decoro), allora la spesa è necessariamente condominiale

Balconi e suoi elementi, la giurisprudenza che li riguarda

È noto che secondo la Corte di Cassazione i balconi aggettanti «non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

=> Balconi in condominio

Gli ermellini , quindi, ritengono che tali manufatti debbano essere considerati di proprietà esclusiva. Nel corso degli anni hanno specificato questa loro presa di posizione precisando che devono, invece, essere considerati di proprietà comune le parti decorative della parte frontale e di quella inferiore del balcone aggettante in quanto incidenti sul decoro architettonico dell'edificio (cfr. tra le tante Cass. 14576/04 e da ultimo Cass. 10209/2015).

Si badi: le sentenze non parlano diproprietà comune della parte frontale e di quella inferiore ma degli elementi decorativi ivi presenti. Insomma se i rivestimenti incidono sul decoro è evidente che le parti strutturali restano di proprietà del titolare del balcone, chiaramente laddove tale distinzione sua materialmente effettuabile.

Un orientamento più recente, pare affermare, però, che sottobalcone e parte frontale sono sempre condominiali, cioè che queste strutture incidono comunque sul decoro e come tali vanno considerati beni comuni.

In tal senso, almeno ad avviso dello scrivente, rischia di essere letta una sentenza resa nel 2018 dalla Corte di Cassazione, nella quale è affermato che «in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini. Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini» (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).

È vero, si dice che la struttura portante è in proprietà del titolare dell'appartamento cui il balcone serve, poi si afferma che rappresenta elemento decorativo il cielino (cioè il sottobalcone) tout court , senza distinguere tra elementi strutturali ed estetici, nonché senza specificare che devono esistere elementi che connotino l'estetica, che non può dirsi esistente, almeno ad avviso dello scrivente, sempre e solamente per la esistenza del cielino, il quale data la esistenza del balcone aggettante ne è elemento immancabile.

Sottobalcone, la giurisprudenza ad hoc e una riflessione finale

Rispetto al sottobalcone , la giurisprudenza, quand'è stata chiamata a pronunciarsi specificamente su di esso, ha affermato che le spese relative ad essi relative «debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l'intero fabbricato» (Trib. Novara 29 aprile 2010).

Il sottobalcone è parte comune perché incide sul decoro architettonico . La presa di posizione del Tribunale di Novara.

La pronuncia in esame come la precedente Cassazione (precedente per ordine di citazione non cronologica) ad avviso dello scrivente è troppo generica e si espone a critica .

Innanzitutto è bene specificare che nel caso di un sottobalcone dipinto di bianco , dando anche per scontato (e ci sarebbe da dire anche su questo) che questa banale e ricorrente finitura sia rilevante ai fini del decoro, la sola spesa per la ritinteggiatura potrà essere posta in capo a tutti i condòmini, ma quelle necessarie per eventuali risanamenti strutturali graveranno sul loro esclusivo proprietario.

Nel caso di ristrutturazione dell'edificio e contestuale sistemazione dei balconi, quindi, la spesa per le parti decorative dovrà essere suddivisa tra tutti i partecipanti al condominio in ragione dei millesimi di proprietà, trattandosi di un costo dovuto per la conservazione delle parti comuni ai sensi dell'art. 1123 c.c. Chiaramente i condòmini possono assumere decisioni differenti in merito alla ripartizione delle spese se concorre il consenso di tutti quanti loro.

Se, però, come pare nel caso sottopostoci dal nostro lettore, la manutenzione del sottobalcone è dovuta a problemi infiltrativi, perché i condòmini dovrebbero pagare le spese causate dalla ringhiera? Perché, come dice qualcuno in quel condominio, anche la ringhiera incide sul decoro ed è parte comune?

Strada percorribile data la labilità della giurisprudenza sul punto e l'incertezza normativa. Un simile approdo, secondo chi scrive, per le ragioni esposte, sarebbe errato.

=> Balcone: tipologie e ripartizione delle spese

Cerca: sottobalconi spese

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Brian
Brian mercoledì 11 settembre 2019 alle ore 10:25

L'articolo parla solo dei balconi "aggettanti", e per quelli non aggettanti come ci si comporta? I sottobalconi risultano, spesso, danneggiati causa infiltrazione o per vetustà. Chi paga la manutenzione, il proprietario del calpestio o è considerata parte condominiale e pagano tutti?

Alberto Meli
Alberto Meli mercoledì 11 settembre 2019 alle ore 13:47

Pregiatissimo Avvocato,
ho letto il Suo interessante articolo e desidererei conoscere il Suo parere in ordine alle seguenti considerazioni.
Che i balconi abbiano esclusiva utilità per il proprietario dell'appartamento da cui aggettano e che gli stessi non incidano sul decoro dell'edificio, se non sono particolarmente elaborati (l'orientamento attuale della Corte di Cassazione) è, a mio giudizio, un concetto errato.
Il balcone, oltre alla (senza dubbio principale)funzione di calpestio per il proprietario, svolge certamente anche una importante funzione di copertura per il proprietario dell'appartamento sottostante, perchè ne protegge (al pari di una mantovana) dalla pioggia e dal sole gli infissi e gli impianti, quali la caldaia, il motore del climatizzatore, la centralina dell'allarme, le appliques,che, non a caso, vengono solitamente collocati sotto il balcone, non esternamente ad esso. Il balcone, inoltre, consente di fissare (pur dietro permesso) tende, strutture fangisole o verande.
I frontalini, il sottoballatoio e la stessa rignhiera, inoltre, certamente incidono sul decoro architettonico dell'edificio, ancorchè semplici e banalmente dipinti di bianco. L'estetica di un edificio non è infatti determinata dalla complessità dei suoi decori ma dall'insieme delle linee architettoniche, delle superfici, dei volumi e delle colorazioni visibili dall'esterno, che contribuiscono tutte a fare il "prospetto", anche se prive di particolare pregio estetico. Ne è prova il fatto che ove il proprietario di un balcone decidesse di variare il colore (bianco)del cielino o la tipologia (ancorchè semplicissima)della ringhiera o, addirittura, di elimanare il (suo?) ballatoio, il condominio certamente si opporrebbe, giustamente invocando la lesione del decoro architettonico.
Il problema, quindi, a mio parere, non è quello di stabilire se le varie parti del ballatoio interessino, o meno, tutti i condomini, che è scontato, ma quello di stabilire in che percentuale ogni porzione "serva" ai diversi condomini e in che misura essi debbano quindi contribuire alle spese. E' un po' ciò che accade per la terrazza a livello, per le quali la legge - ritenendone proponderante la funzione di copertura rispetto a quella di calpestìo - onera per 1/3 delle spese il proprietario esclusivo, che la calpesta, e per 2/3 quelli sottostanti, che ne sono protetti.
In tal modo, stabilendo cioè il diverso apporto dato dai condomini, ma coinvolgendoli tutti, si eviterebbe di togliere all'assemblea il diritto/dovere di deliberare sui lavori e si eviterebbe ciò che spesso accade, ossia che il proprietario, lasciato solo dall'amministratore e dai condomini (che non ritengono la questione "affar loro") non trova di meglio che superare la difficoltà di intervenire (specie se il balcone si trova ai piani alti), apponendo orribili reti di protezione. Quelle sì lesive del decoro architettonico dell'edificio.
Cordiali saluti,
Ing. Alberto Meli

Ugo Angeletti
Ugo Angeletti venerdì 13 settembre 2019 alle ore 10:17

Il mio caso: l'oggetto non è un sottobalcone ma un "sotto ballatoio", cioè un ballatoio sopraelevato, a cui si accede attraverso una scala a chiocciola che parte dal giardino condominiale; dal ballatoio si accede ai portoni d'ingresso di 4 appartamenti. Sia la scala che il ballatoio sarebbero da ripristinare a causa delle infiltrazioni di acqua. Come vanno ripartite le spese? Grazie.

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