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I frontali dei balconi sono parti comuni, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini
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I frontali dei balconi sono parti comuni, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini

Il Tribunale di Roma ripercorre la giurisprudenza della Cassazione più recente: i frontali sono elementi decorativi della facciata con funzione di tipo estetico per l'intero edificio

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. I proprietari di alcuni appartamenti e dell'autorimessa sottostante a due palazzine di un complesso condominiale impugnavano la delibera con la quale l'assemblea dei condomini avevano ratificato alcuni lavori di manutenzione dei frontalini dei balconi ripartendo le relative spese tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Ritenevano i condomini di non dover partecipare a dette spese, non essendo i frontalini parti comuni

Il Tribunale di Roma, sentenza n. 8566 del 18 aprile 2019, nel rigettare la domanda, ha colto l'occasione per fare il punto sull'argomento "frontalini" alla luce delle pronunce più recenti e rilevanti in materia della Corte di Cassazione.

I frontali dei balconi sono parti comuni. Il giudice romano osserva anzitutto che i frontalini sono da considerarsi, di regola, parti dell'edificio, in quanto contribuiscono a determinare il decoro architettonico dell'intero condominio.

=> Se i balconi non svolgono funzione estetica per la facciata, le spese per frontali e parapetti sono a carico dei proprietari esclusivi?

La ripartizione delle spese di manutenzione. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 27413/2018ha altresì chiarito che le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo le apposite tabelle millesimali, «poiché è un intervento di competenza condominiale e attengono al decoro architettonico dell'edificio».

Elementi decorativi della facciata. Ad ulteriore conferma della natura comune dei frontalini, va richiamata la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. civ. n. 568/2000; n. 14576/2004; n. 6624/2012, n. 30071/2017), secondo la quale i frontalini dei balconi - siccome configuranti comunque elementi decorativi della facciata del fabbricato comune - devono comunque considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale.

=> Parti esterne dei balconi e funzione estetica estesa all'intero edificio.

Spesa in proporzione ai millesimi. Nello specifico, gli Ermellini, con la recente sentenza n. 27413/2018,hanno ribadito il principio secondo cui «gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio, come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti), svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

Balconi aggettanti. Ancora, con la sentenza n. 27083 del 25 ottobre 2018 la Suprema Corte ha ribadito che i balconi aggettanti devono considerarsi parti comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole ed ai fini dell'imputazione al condominio, del costo del recupero, non è necessario che l'edificio mostri particolari pregevolezze artistiche, o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno del balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell'intero manufatto.

Aspetto estetico dell'edificio. Quando il danno coinvolge gli elementi esterni del balcone (frontali, ringhiere, vetrate e fioriere incassate) allora a pagare devono essere tutti i condomini.

Anche quelli che vivono in appartamenti senza balconi o che hanno l'affaccio su un altro lato dell'edificio.

I frontalini, dunque, costituiscono elementi che svolgono una funzione decorativa per il prospetto frontale dell'edificio che altresì contribuiscono a rendere l'edificio esteticamente gradevole.

L'interesse per l'estetica dell'edificio è comune a tutti i condomini, in quanto il vantaggio si risolve in un aumento del valore dell'intero stabile e, di conseguenza, dei singoli appartamenti.

=> Balconi e ripartizione spese. Se i parapetti hanno una funzione estetica, il danneggiato deve chiamare in causa tutti i condomini

La decisione. Alla luce di tale puntuale ricostruzione giurisprudenziale, il Tribunale di Roma ha dunque dichiarato legittima la delibera impugnata, in considerazione anche del fatto che, dalla documentazione in atti, risultava nella fattispecie l'urgenza dei lavori svolti, successivamente ratificati dall'assemblea condominiale. Condomini condannati alle spese processuali.

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma n. 8566 del 18 aprile 2019

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