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lino35

Ripartizione spesa dei frontalini dei balconi aggettanti

Buonasera a tutti. Vorrei un vostro aiuto a risolvere il seguente problema.

 

Per motivi di sicurezza stiamo facendo in condominio dei lavori che riguardano la rimozione delle parti pericolanti dei frontalini di alcuni balconi aggettanti. Siccome gli appartamenti situati su un altro lato del fabbricato condominiale non hanno balconi ma solo finestre, vi pongo la seguente domanda:

Premesso che il regolamento (che è di natura contrattuale) non dice nulla in proposito e che l'orientamento generale è che la spesa relativa ai frontalini deve essere ripartita tra tutti i condomini, i proprietari che non hanno balconi e quindi i frontalini devono partecipare alla spesa?

Se si tratta di balconi aggettanti la spesa deve essere sostenuta soltanto dai proprietari di detti balconi

Se si tratta di balconi aggettanti la spesa deve essere sostenuta soltanto dai proprietari di detti balconi
Esatto fatto salvo i frontalini non presentano elementi di decoro, e se è così la spesa si divide tra tutti i condomini in proporzione millesimale.

Mi permetto di dissentire. Oramai la giurisprudenza ha dato per scontato che tutto il balcone è di proprietà di chi lo calpesta tranne alcuni casi particolari citati nei post precedenti ma la giurisprudenza non è legge e nessuno può vietare a un giudice di decidere diversamente. Il frontalino: è la proieziene verso l'esterno del muro perimetrale; se non ci fosse il balcone il frontalino sarebbe muro perimetrale. Il frontalino è solo la parte parallela al muro perimetrale e non quella ortogonale. La legge non nomima mai i balconi nè quella originale datata 1942 ne la riforma entrata in vigore giusto 70 anni dopo. Quindi, solo per il frontalino, divisione per millesimi di proprietà con la difficoltà tecnica di capire in che percentuale la riparazione riguarda il frontalino, o la parte strutturale, o il sopra, o il sotto che ovviamente sono a carico di chi calpesta come precedentemente indicato.

La giurisprudenza non e' elencata tra le fonti autoritative dall'art. 1 delle disp. prel., ma e' esperienza costante nelle aule di giustizia che la giurisprudenza viene invocata dalle parti e dai giudici stessi come autorita' per legittimare le proprie conclusioni. Cio' vuol dire che possono convivere due modelli : uno sacralizzato nel testo della legge e che vede la legge stessa come centro delle fonti dell'ordinamento; ed un altro modello che si e' diffuso nel diritto vivente e che considera in pratica anche la giurisprudenza come fonte. L'invocazione di una sentenza come autorita' soffre pero' di una anfibologia quasi ineliminabile. Essa infatti puo' significare contemporaneamente che si invoca la sentenza come autorita' che ha creato quel dato principio di diritto, o come decisione che ha scoperto e stabilito un determinato significato da attribuirsi ad altre fonti (veramente) autoritative : la Costituzione, la legge, la consuetudine, ecc.

La legge non puo' autoimplementarsi. Essa ha bisogno dell'operato di funzionari e del conformarsi al suo contenuto del comportamento dei consociati.Il modo in cui cio' avviene e' controllato dalle Corti quando insorgono conflitti. Le Corti sono quindi uno strumento indispensabile all'implementazione stessa della legge. Inoltre , come abbiamo visto al par. precedente, le corti sono il veicolo di quello che abbiamo chiamato diritto sapienzale, che costituisce il corpus centrale del diritto privato, e che in civil law e' riportato formalmente all'autorita' di una fonte legale, mentre continua ad avere un fondamento indi-pendente in common law.(jus.it)

 

QUINDI:

 

Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell'appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell'edificio.

A parte quest'unica eccezione il balcone viene quindi considerato come una parte dell'appartamento cui offre utilità esclusiva.

I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone.

Si forniscono di seguito i riferimenti giurisprudenziali circa l'indirizzo enunciato: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007.

Tra le pronunce in argomento si segnala la seguente: "I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorchè, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili (Come si verifica, invece, se i balconi stessi siano incassati nel corpo dell'edificio, atteso che in quest'ultima eventualità i vari balconi sovrastanti svolgono contemporaneamente funzione sia di separazione sia di copertura sia di sostegno) " (Cass.II sent.30-7-2004 n.14576) (ANACIROMA.IT)

Poi se vuoi ricorre alla Corte... libero di farlo

Vi ringrazio per la sollecitudine con cui avete risposto, ma ancora non ho ben capito la risposta alla parte del quesito che mi interessava. Ripeto:siccome nel nostro caso i frontalini “si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” e quindi “si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini” (Cass.II sent.30-7-2004 n.14576), i proprietari degli immobili situati sul lato del fabbricato condominiale che non hanno balconi, devono contribuire alla spesa?

O questa deve ripartirsi soltanto tra i proprietari che hanno i balconi aggettanti?

"Tutti i condomini", significa tutti i condomini, anche chi non ha il balcone fa parte dei condomini 🙂

Mi permetto di dissentire.[...] ma la giurisprudenza non è legge e nessuno può vietare a un giudice di decidere diversamente.

Salve,

sicuramente è vero che la giurisprudenza non è legge. Quello che forse è poco chiaro è il ruolo straordinario che essa riveste nel nostro ordinamento. Sebbene il nostro sia un ordinamento di civil law, il ruolo dei giudici è determinante non solo nei casi di legittimità ma in qualsiasi grado del procedimento.

La sentenza disciplina la fattispecie tra le parti, ma è indubbio che un determinato orientamento non può che indurre gli altri giudici ad orientarsi in quella direzione.

Si parla infatti di orientamenti dottrinali e giurisprudenziali, ma mentre i primi sono artifici ipotetici, i secondi sono sicuramente più pragmatici.

Un giudice può quindi decidere diversamente, ma se l'orientamento giurisprudenziale deriva da un organo che nella gerarchia si trova al massimo livello, è sicuramente sbagliato non tenerne conto a priori.

Ovviamente ogni fattispecie è diversa alle altre, ma è li che il giudice delibera e decide se vi sono reali ragioni per contrastare quell'orientamento o meno.

 

In conclusione quella dei frontalini è stata una fattispecie che ha visto negli anni prendere posizioni diverse, dunque al momento si prevede che la ripartizione sia fatta nei confronti di tutti i condomini se il frontalino ha caratteristiche tali che si possano inserire nel prospetto dell'edificio. Altrimenti la spesa sarà a carico dei singoli proprietari.

 

Cordiali saluti.

Se il frontalino non è' parte comune ma parte esclusiva del condomino perché non impatta a livello di decoro sul prospetto o facciata significherebbe che ogni proprietario potrebbe tinteggiare o rivestire il frontalino a proprio piacimento, esattamente come farebbe con le pareti della sala o della cucina.

A mio avviso un frontalino ed un marcapiano e in generali gli elementi verticali a vista sono sempre elementi che influenzano architettonicamente il prospetto a livello estetico.

Se il regolamento condominiale regola le parti comuni e non quelle private, significa che un condominio che nella sua facciata ha 20 balconi non possa intervenire vincolando tutti i proprietari ad utilizzare gli stessi colori o rivestimenti.

Penso ad un fabbricato con 20 balconi con i frontalini di colori tutti diversi e senza una scelta condivisa e coerente con la facciata,

A mio avviso le parti verticali, quindi frontalini e marcapiani sono sempre elementi che danno al fabbricato anche una caratterizzazione di tipo estetico decorativo.

Se non fosse così mi chiedo a che titolo dovrebbe esistere un vincolo nell'utilizzo di colori o finiture.

Se il frontalino non è' parte comune ma parte esclusiva del condomino perché non impatta a livello di decoro sul prospetto o facciata significherebbe che ogni proprietario potrebbe tinteggiare o rivestire il frontalino a proprio piacimento, esattamente come farebbe con le pareti della sala o della cucina.

A mio avviso un frontalino ed un marcapiano e in generali gli elementi verticali a vista sono sempre elementi che influenzano architettonicamente il prospetto a livello estetico.

Se il regolamento condominiale regola le parti comuni e non quelle private, significa che un condominio che nella sua facciata ha 20 balconi non possa intervenire vincolando tutti i proprietari ad utilizzare gli stessi colori o rivestimenti.

Penso ad un fabbricato con 20 balconi con i frontalini di colori tutti diversi e senza una scelta condivisa e coerente con la facciata,

A mio avviso le parti verticali, quindi frontalini e marcapiani sono sempre elementi che danno al fabbricato anche una caratterizzazione di tipo estetico decorativo.

Se non fosse così mi chiedo a che titolo dovrebbe esistere un vincolo nell'utilizzo di colori o finiture.

Vale la stessa risposta del topic;

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/assemblea-deroga-ripartizione-spese-rifacimento-frontalini-85896/

Nessuno può vietare al condomino proprietario di una u.i. con un balcone intonacato e senza elementi di decoro di dipingerlo con altri colori, come nessuno impedisce di dipingere le stanze con colori a fantasia e gusto di chi ci abita, per cui qualsiasi persona potrebbe adire al Giudice per lesione del decoro dello stabile perchè a suo parere personale il colore fa a botte con le linee architettoniche dello stabile, starà poi al Giudice la decisione.
ed aggiungo anche quella di Leonardo
E' l'estetica ad essere di proprietà comune e non il frontalino, altrimenti pure le persiane dei balconi potrebbero essere di colori diversi.

 

Nel regolamento del mio condominio, ad esempio:

 

Sono diproprietà comune ed indivisibile di tutti i Condomini:

a) ...

b) le fondazioni ed il sottosuolo;

....

i) l'estetica dellefacciate, su tutti i lati ed in ogni sua parte, anche se di proprietà esclusiva,come i balconi, le ringhiere, le finestre, le tende, le persiane e le venezianevisibili dall'esterno, le saracinesche dei negozi, ecc. e, come tali, soggettialle prescrizioni dell'Assemblea per quanto si riferisce alle fogge ed aicolori, indipendentemente dalle spese di conservazione che, per lafacciata, è a carico del condominio per millesimi di proprietà generale o diutilizzazione separata, mentre per i balconi e le finestre, compreso ilrivestimento degli stipiti, le ringhiere, le tende, le persiane, le veneziane,le saracinesche dei negozi, sono a carico dei rispettivi condomini.

In riferimento alla parte della sentenza citata

"... I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimentie gli elementi decorativi della parte frontale "

 

per rivestimenti cosa si intende? cerco di spiegarmi meglio:

 

ho letto tutti i riferimenti dei link e sentenze varie ma una cosa non mi è ancora chiara: su un terrazzo aggettante, la sola ringhiera è da considerarsi elemento della facciata e quindi bene comune oppure è anch'essa da ricomprendere nel prolungamento dell'immobile che serve e quindi bene esclusivo del condomino? Ho sentito altri amministratori che sostengono che trattasi di bene esclusivo per la parte interna ma la parte esterna fa parte della facciata e quindi comune. Ma è possibile fare distinzione fra parte interna ed esterna di una semplicissima ringhiera in ferro, quell formate da dei tubolari o lamelle verticali distanziate da meno di 10 cm una dall'altra per intenderci?

 

grazie

Buongiorno , ho letto questo forum e altri siti ma credo che ancora ho un po di confusione rispetto all'argomento "manutenzione balconi"

 

Innanzitutto , balcone aggettante è quello sporgente ,giusto ?

Se è cosi allora il mio caso è diverso da quello trattato qui in quanto il mio balcone non è sporgente ma rientrante .

In questo caso la disciplina dei frontalini è diversa ?

E inoltre si deve fare distinzione tra la parte del frontalino parallela alla soglia di marmo e la parte che guarda verso l'esterno ?

 

grazie

Allora direi che ho ben capito , il mio balcone è incassato , in quanto è come se fosse una stanza dell'appartamento non completamente chiusa ,la cui area ricade dentro il perimetro del palazzo. in pratica un grosso finestrone senza vetri !

 

Quindi in questo caso come ci si regola per la manutenzione del frontalino ,tenendo conto che il danno non è solo sulla parte inferiore ma anche su quella esterna ?

 

PS ho preparato una immagine illustrativa ma non riesco ad allegarla

grazie

Se il parapetto è a filo con le mura perimetrali,,la spesa è condominiale in quanto parte integrante della facciata.

Si applica, in tal caso, il 1123 c.c. I comma

si ma l'amministratore si rifiuta di fare la riparazione ,dice che dopo certe sentenze ha capito che è a mio carico la spesa nonostante all'epoca ,su mia richiesta, fece abbattere i calcinacci.

 

cosa posso fare per tutelarmi ? help...

Si, questo lo avevo letto, la mia domanda, lo so perdonatemi già risposta era:

fregio=condominiale

liscia=personale

Posso dire che mi sembra una ... (completare a piacere)?

O lo è sempre o non lo è.

Si, questo lo avevo letto, la mia domanda, lo so perdonatemi già risposta era:

fregio=condominiale

liscia=personale

Posso dire che mi sembra una ... (completare a piacere)?

O lo è sempre o non lo è.

se puoi manda una foto, così si capisce meglio se effettivamente aggettante e la spesa a carico del solo proprietario del balcone

In allegato ci dovrebbe essere la facciata, spero.

Sono sicuramente aggettanti ma, come immagino, del tipo senza elementi estetici.

Il mio condomino è quello sulla sinistra che finisce in corrispondenza del negozio di frutta e verdura.

facciata.jpg

Io sono di questa opinione: questi problemi dovevano essere affrontati e risolti in sede di assemblea condominiale nella cui sede, immagino, sono stati approvati i lavori ed il contestuale progetto di ripartizione spese. Se così non è, sulla base di quali criteri sono stati calcolati gli oneri da versare?

Se un progetto di ripartizione spesa è stato già predisposto ed approvato, sorgerebbe il problema di organizzare altra assemblea e mettere in discussione il progetto stesso.

Oppure impugnare la delibera se dissenziente al momento dell'approvazione dei lavori. Ma si è ancora nei termini? Ma si conoscono le opinioni degli altri condomini interessati.

Vale quanto detto. Ognuno si paga il suo.

Si, ma come la mettiamo con le spese per l'installazione dei ponteggi o della gru????

🤔

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