Balconi in condominio. Le spese di rifacimento della pavimentazione o della soletta sono sempre a carico del proprietario dell'appartamento.
Manutenzione elementi decorativi del balcone aggettante: concorrono tutti condomini
Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte ribadisce la nullità di una decisione assembleare assunta a maggioranza in materia di proprietà esclusiva dei singoli condomini (Corte Cass., sez. VI, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652).
Come ripartire le spese delle parti esterne dei balconi
La vicenda. Un condomino impugnava la delibera assembleare che disponeva l'esecuzione dei lavori di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi, ritenendo che le relative spese dovessero gravare unicamente sui proprietari dei balconi stessi e non su chi non fruiva del balcone, come l'istante.
In primo grado, la domanda attorea veniva rigettata giacché, secondo il tribunale, i frontalini ed i sottobalconi avevano una funzione decorativa e, pertanto, dovevano considerarsi parti comuni, contribuendo a rendere l'edificio esteticamente gradevole.
In secondo grado, l'appellante per la prima volta, deduceva la nullità della delibera, giacché nelle opere erano compresi lavori riguardanti unicamente i balconi, come l'impermeabilizzazione, la demolizione della pavimentazione, degli stangoni e dei massetti.
Le predette opere, secondo l'istante, non riguardavano l'aspetto architettonico del palazzo, ma parti di proprietà esclusiva.
La corte territoriale dichiarava l'inammissibilità dell'appello, perché il themadecidendum era stato ampliato, avendo l'impugnante dedotto un motivo ulteriore – quello relativo al rifacimento della pavimentazione – non sollevato in primo grado.
Spese per il rifacimento del cornicione del balcone
La pronuncia.Con l'ordinanza in commento (Corte Cass., sez. VI, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652), la Suprema Corte ribadisce il proprio costante orientamento sulla natura dei balconi, considerati di proprietà esclusiva del titolare dell'unità immobiliare a cui accedono, fatti salvi gli elementi che fungono da ornamento alla facciata del palazzo.
L'aspetto di maggior pregio della decisione, quindi, non risiede nella conferma del citato indirizzo giurisprudenziale, quanto nella declaratoria di nullità della deliberazione assunta dall'assemblea in materia di beni di proprietà esclusiva dei singoli titolari degli appartamenti.
Sostituzione ringhiera del balcone, come ripartire la spesa.
Delibere dell'assemblea su proprietà esclusiva. Il giudice di legittimità sottolinea come l'adunanza condominiale non possa assumere validamente decisioni che riguardino i singoli condomini relativamente ai beni di loro proprietà esclusiva.
Una siffatta deliberazione è valida solo laddove venga assunta all'unanimità, non già a maggioranza.
Pertanto, nessuna decisione assembleare, fatta salva quella unanime, può costringere un proprietario a realizzare opere nel proprio immobile.
Secondo la Cassazione, infatti, «i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda […]» (Cass. n. 26468/2007).
L'unica circostanza in cui è ammissibile una simile ingerenza nel diritto dominicale altrui si verifica allorché i beni di proprietà esclusiva incidano sulle cose comuni impedendone un uso adeguato.
Nel caso di specie, si è ritenuta valida la decisione dell'assemblea che stabilisca l'esecuzione delle opere di rifacimento degli elementi decorativi che si armonizzano con il prospetto dell'edificio; per contro, èconsiderata nulla la delibera che disponga il rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi.
Tali lavori devono essere a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. n. 14576/2004).
Inoltre, la nullità della delibera, ai sensi dell'art. 1421 c.c., è rilevabile d'ufficio dal giudice, anche in sede di appello (Cass. n. 305/2016) e può essere fatta valere senza limiti di tempo.
Le spese per la manutenzione dei frontalini
Divieto di novum in appello e nullità. L'art. 345 c.p.c. in materia di appello impone il divieto di proporre domande nuove, per la prima volta, in sede di gravame.
La ratio del divieto è da ricercarsi nella necessità di garantire il doppio grado di giudizio; pertanto, se una questione viene sollevata unicamente in appello, non potrà essere sottoposta al duplice vaglio richiesto dalla legge.
Qualorauna domanda nuova venga introdotta in secondo grado, l'appello è dichiarato inammissibile.
Inoltre, la nullità di una delibera non può essere eccepita in sede di gravame, se riguarda un motivo diverso da quello sollevato in primo grado; in tale circostanza, infatti, si realizza la trasformazione dell'originaria causa petendiin una domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c. (Cass. n. 1378/1999).
Nel caso di specie, invece, la Suprema Corte ha ritenuto ammissibile l'impugnazione non considerando novum l'argomento dedotto dall'appellante.
Infatti, sin dal principio, egli aveva precisato che i lavori diretti a preservare e conservare l'area di calpestio dovessero porsi in capo ai proprietari dei rispettivi balconi.
Pertanto, la deduzione della nullità della delibera, non solo con riguardo ai frontalini, ma anche relativamente ai lavori afferenti alla pavimentazione, non può considerarsi alla stregua di una domanda nuova, in quanto connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio (Cass. S.U.12310/2015).
Balconi, frontalini e sottobalconi. Si ricorda che i balconi aggettanti, ossia quelle costruzioni che sporgono dalla facciata dell'edificio, non rivestono la natura di bene comune.
Essi consistono nel prolungamento dell'appartamento a cui accedono, non assumono una funzione di copertura né di sostegno del palazzo, quindi rientrano nella proprietà esclusiva del condomino titolare dell'appartamento da cui protendono (Cass. n. 2241/2012). Tuttavia alcuni elementi del balcone rientrano nella res communis.
I rivestimenti, come il parapetto o la soletta [1], gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell'estetica del palazzo rendendolo gradevole, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata [2] (Cass. n. 6624/2012).
Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?
Danni derivanti dai balconi aggettanti, chi paga?
Ripartizione delle spese relative ai balconi. Al lume di quanto sopra esposto, è agevole comprendere che le spese afferenti al rifacimento del balcone, quindi relative alla sua struttura, siano completamente a carico del proprietario dell'unità immobiliare; così come la pavimentazione (art. 1125 c.c.).
Per contro, la ristrutturazione e/o riparazione del parapetto, che sia anche elemento ornamentale, vanno ripartite tra tutti i condomini, anche quelli privi di balcone (Cass. n. 14576/2004).
Più controversa appare la ripartizione delle spese del cosiddetto “cielino”, ossia del sottofondo del balcone che fa da copertura a quello sottostante.
In virtù di quanto previsto dall'art. 1125 c.c., le spese sono a carico del titolare del balcone inferiore.
Tuttavia, secondo un diverso orientamento, essendo il cielinoun elemento del palazzo “visibile”, il suo restauro sarebbe a carico di tutti i condomini (Cass. n. 637/2000).
Più recentemente si è sostenuto che esso appartenga al proprietario del balcone soprastante e che le spese ricadano su di lui.
In base a questo indirizzo giurisprudenziale, non trova applicazione l'art. 1125 c.c. per le seguenti ragioni: «i balconi aggettanti, sporgenti cioè dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono, con la conseguenza che, non svolgendo una funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani.
Ad essi non può, perciò, applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c. dovendosi ritenere i balconi "aggettanti" di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti […] (Cass. n. 15913/2007; n. 14576/2004; n. 5541/86» (Cass. n. 6621/2012).
Conclusioni. Con la decisione in commento (Corte Cass., sez.
VI, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652), la Suprema Corte dispone che la nullità di una delibera assembleare possa essere rilevata d'ufficio, anche in sede d'appello; inoltre, non rappresenta una violazione del divieto di novum (art. 345 c.p.c.) sollevare, per la prima volta, in sede di gravame una domanda connessa alla vicenda sostanziale già dedotta in primo grado.
In particolare, una delibera assembleare assunta a maggioranza non può imporre obblighi ai condomini relativamente alle loro proprietà esclusive.
Una decisione in tal senso è affetta da nullità – che può essere fatta valere in ogni tempo – fatto salvo il caso in cui sia assunta all'unanimità.
Avvocato del Foro di Savona
[1] Si precisa che la soletta è considerata in comproprietà tra il titolare del piano superiore e quello inferiore in caso di balconi “incassati”; invece, in ipotesi di balconi aggettanti, la soletta appartiene al proprietario del piano superiore.
In ragione di ciò, il condomino del piano inferiore non è legittimato ad agganciare una tenda alla soletta soprastante, salvo il consenso del proprietario (Cass. n. 15913/2007).
[2] Per completezza, si segnala che le fioriere in cemento posate sul cordolo del balcone non hanno pregio artistico e, pertanto, non rientrano tra i beni comuni. In particolare, «[…] tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni "vasconi" trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell'edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato». In tal senso, vedasi Corte Cass., sent. 30 aprile 2012 n. 6624.
