Vai al contenuto
aledanto

Balconi ... sempre balconi!

Gentilmente, qualcuno mi sa chiarire la questione relativa alla realizzazione di un nuovo balcone?...serve la delibera dell'assemblea condominiale (se sì, con quale maggioranza) o serve l'autorizzazione dei condomini che stanno sopra e sotto il nuovo balcone (in tal caso: se un condomino è irreperibile non posso realizzarlo?)

Anticipatamente grazie!

Teoricamente non hai bisogno di delibera assembleare, accertati che non vai a impedire la vista in appiombo, obliqua e laterale a qualche condomino, accertati di divieto nel regolamento condominiale.

Se qualcuno dovesse invocare il decoro architettonico, è il giudice di merito che deciderà.

 

N.B.: Attento anche alle distanze.

D'accordo con Kurt;

 

La costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d'aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell'art. 1102 c.c., quando nonne pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. (Cass. civ., sez. II, 21 giugno 1993, n. 6850)

La costruzione, nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, di balconi prospicienti sul cortile comune - costruzione che si risolve in un ampliamento della presa di aria e di luce da parte del singolo condomino - può ritenersi legittima soltanto quando la dimensione ditali sporti, oltre a non compromettere la stabilità e la sicurezza del fabbricato, nonché a non alterare la destinazione normale del cortile, non menomi il pari diritto degli altri condomini a fruire della normale presa di aria e luce. (Cass. civ., sez. II, 28 luglio 1977, n. 3351).

Il comune mi chiede la delibera condominiale però...essendo l'ultimo piano non viene pregiudicata la vista, ma in situazioni diverse come piani intermedi quella a piombo sarebbe sempre pregiudicata?! ...e chi stabilisce quanto dovrebbe sporgere il balcone per non recare pregiudizio alla normale presa d'aria e luce dei sottostanti?

Nuovamente Grazie

Il comune non è autorizzato a chiedere nessuna delibera assembleare;

 

CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO

(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

In molti uffici tecnici comunali è diffusa l'abitudine di chiedere, in presenza di domande di concessione o autorizzazione edilizia interessante in qualche modo il condominio o le parti comuni, atti di assenso da parte degli altri condomini, verbali di assemblea, controfirme sui disegni da parte dell'amministratore e così via, a seconda della fantasia o dell'umore del momento. Malgrado l'evidente arbitrarietà di tali richieste, al limite della vessazione e comunque censurabili in linea di principio anche ai sensi dell'articolo 1 della legge n. 241 del 1990 (l'amministrazione non può aggravare il procedimento se non per straordinarie e motivate esigenze imposte dallo svolgimento dell'istruttoria), si ritiene opportuno rendere nota una conclusiva decisione sul punto, del massimo organo di giustizia amministrativa (contro il Comune di Milano, si noti, non contro il Comune di Roccacannuccia).

A prescindere dalla banalità dell'oggetto trattato in causa (una canna fumaria) e fermi restando, ovviamente, i rapporti condominiali come regolati dalle norme civilistiche, risulta evidente che la pubblica amministrazione non è competente a "conoscere" i rapporti tra privati e non può imporre al privato la dimostrazione dell'assenza di pretese da parte di terzi.

La lettura della sentenza, una volta tanto chiarissima, non necessita di altri commenti.

Diritto - L'appello del Comune di Milano è infondato.

La questione dedotta in giudizio si risolve nel decidere se l'autorizzazione edilizia per la realizzazione, in un muro perimetrale di un edificio, di una canna fumaria, possa esser rilasciata al singolo condomino, proprietario dell'unità condominiale che la canna fumaria è destinata a servire, come ha ritenuto il T.A.R., ovvero debba essere rilasciata al condominio o al condomino previo assenso dei condominio, come sostiene l'amministrazione appellante.

Va premesso che, stante l'ampia e generica formulazione dell'art. 4, comma 1, della legge 10 del 28 febbraio 1977 (la concessione è data dal Sindaco al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per richiederla) la legittimazione a chiedere la concessione, e la considerazione vale anche per l'autorizzazione edilizia, compete a chiunque abbia, in virtù di un diritto reale o di obbligazione sull'immobile, la facoltà di eseguire i lavori oggetto del progetto.

Ciò posto, il Collegio condivide la conclusione cui è pervenuto il giudice di primo grado.

In tal senso depongono sia il disposto dell'art. 1102 c.c. relativo all'uso della cosa comune da parte dei comunisti (Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto), sia la regola sancita dal successivo art. 1105 sull'amministrazione della cosa comune (Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune), sia, infine, nella materia del condominio negli edifici, la cui caratteristica è la compresenza di parti di proprietà esclusiva (unità immobiliari) e di parti necessariamente comuni, la specificazione apportata ai suddetti principi generali in materia di comunione dall'art. 1122 c.c., secondo cui "Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio" letta in forma positiva, la norma conferisce al condomino una sorta di disponibilità ordinaria delle parti comuni dell'edificio pertinenti alla sua unità immobiliare.

Le suddette regole e principi lasciano concordemente dedurre che è in facoltà del condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni, siano strettamente pertinenti, sotto il profilo funzionale e spaziale, alla sua unità immobiliare, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere, a nome proprio, l'autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a tali opere.

Siffatta conclusione resiste alle obiezioni dell'amministrazione appellante.

L'osservazione che con il rilascio dell'autorizzazione al singolo condomino si consentirebbe di attuare una modificazione strutturale del bene all'insaputa dei comproprietari dello stesso, costituisce una petizione di principio, perché la questione da risolvere è appunto se l'autorizzazione possa essere data indipendentemente dall'intervento degli altri condomini.

Neppure è vero che, se si prescindesse dal consenso degli altri condomini, questi ultimi sarebbero passibili di sanzioni amministrative per le eventuali difformità realizzate in corso d'opera, giacché le sanzioni sono a carico degli autori dei comportamenti illeciti e l'autore della costruzione in difformità dalla concessione o autorizzazione va individuato, normalmente, nel titolare della stessa; è vero, semmai, che esigendo che gli altri condomini condividano la domanda di autorizzazione si pretende che essi assumano una responsabilità priva di sostanziale giustificazione.

Quanto al fatto che l'opera possa esser contestata dagli altri condomini, l'assenza di danno altrui è un limite sostanziale che, per la sua natura negativa, è connessa con valutazioni soggettive ed esula, comunque, dalle possibilità di accertamento della pubblica amministrazione, la quale deve limitarsi al titolo formale di disponibilità della porzione immobiliare e rilascia le autorizzazioni sempre con salvezza dei diritti dei terzi (da ultimo, Cons. Stato, Sez. V, n. 1341 del 20 dicembre 1993).

D'altra parte, l'istituzione delle autorizzazioni edilizie comunali, come già prima quella della concessione edilizia, nulla ha aggiunto ai rapporti di carattere civile tra i titolari dei diritti sui beni immobili, né ha trasformato il diritto che si ha di opporsi all'opera da altri intrapresa, in una potestà di veto, sicché, resta escluso, anche per tale via, che la regola del citato art. 4 della legge n. 10 del 1977 si traduca nell'obbligatorietà del preventivo assenso degli altri condomini.

E, se è vero che all'amministrazione comunale non può e non deve essere fatto carico di dirimere le controversie civili, come giustamente afferma l'amministrazione appellante, neppure può esser fatto carico al privato di dimostrare preventivamente l'assenza di contestazioni, munendosi, così come richiede il Comune di Milano, di assenso con firma autenticata dell'amministratore e delega con firma autenticata degli altri condomini.

In conclusione l'appello, con le precisazioni che precedono, dev'essere respinto.

Le spese dei gradi di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

 

P.Q.M.

 

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sez. V) respinge l'appello proposto dal Comune di Milano.

Condanna l'amministrazione appellante a rifondere alla resistente le spese del grado di giudizio, liquidate in lire 4 milioni.

Il tuo amministratore deve scrivere al comune dicendo che non è necessaria una delibera assembleare.

Per la riduzione di aria e luce, non ci sono dei parametri di riferimento............sarà sempre un giudice a deciderlo.

Scusa Aledanto, ma non hai scritto la cosa più importante: Su cosa si proietta tale balcone?. Cioè, sotto a tale balcone di chi è la proprietà? E' un'area condominiale o di proprietà esclusiva?.

 

Ciao

Scusa Aledanto, ma non hai scritto la cosa più importante: Su cosa si proietta tale balcone?. Cioè, sotto a tale balcone di chi è la proprietà? E' un'area condominiale o di proprietà esclusiva?.

 

Ciao

..........già oltre alle distanze che ho detto...............

Più che esaustivo nella controversia amministrativa, ma quella condominiale? ...i condomini devono autorizzare l'esecuzione dell'opera?tutti o solo quelli direttamente coinvolti?e se tra questi ci sono irreperibili o non presenti alla convocazione?

Mi scuso per i mille quesiti, sentiti ringraziamenti.

 

- - - Aggiornato - - -

 

..........già oltre alle distanze che ho detto...............

cortile comune

×