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Tetto condominiale, sottotetto in proprietà esclusiva e ripartizione delle spese
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Tetto condominiale, sottotetto in proprietà esclusiva e ripartizione delle spese

Come si ripartiscono le spese per la manutenzione del tetto

Avv. Alessandro Gallucci 

Ripartizione delle spese per la manutenzione del tetto nel caso in cui il sottotetto è di proprietà esclusiva.

Non è la prima volta che nel nostro forum si è discusso sull'argomento, così una recente domanda ci offre lo spunto per fare chiarezza sulla vicenda.

Di seguito il quesito:

Ho necessità di comprendere la modalità di ripartizione delle spese di manutenzione del tetto condominiale se la proprietà del sottotetto è esclusiva del costruttore, come risulta dal rogito. Ho letto da qualche parte che in questi casi il 50% è a carico del proprietario del sotto tetto e che nel restante 50% partecipano tutti i condomini compreso il proprietario del sotto tetto; ricordo male?

Non sappiamo se la memoria del nostro lettore «ha fatto cilecca»; forse sì, ma sicuramente se qualcuno aveva scritto una cosa simile, allora o lo faceva per uno specifico caso, oppure si sbagliava.

Vediamo perché.

Tetto dell'edificio

Il tetto di un edificio è la sua parte di copertura. Il tetto, propriamente inteso, si compone di almeno una superficie inclinata. Molto più spesso le superfici sono due e il punto di giunzione è detto colmo del tetto.

L'art. 1117 del codice civile annovera questa parte dell'edificio tra i beni condominiali. Ciò vuol dire che, salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto, il tetto dev'essere considerato in proprietà comune tra tutti i condòmini o quanto meno tra i condòmini che ne traggono utilità nel caso di condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.).

=> Il tetto è un bene comune e le spese per la sua manutenzione spettano a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà

Le spese per la manutenzione di una parte comune dell'edificio sono sempre a carico di tutti i condòmini, in ragione dei millesimi di proprietà, salvo differente accordo.

Esistono delle ipotesi, si pensi all'ascensore ed al lastrico solare, rispetto alle quali la legge prevede una ripartizione differente delle spese manutentive in ragione dell'uso che se ne possa fare da parte dei condòmini (art. 1124-1126 c.c.); il tetto non rientra in questo novero a meno che non si tratti di tetto di proprietà esclusiva, in quanto in tal caso andrebbe equiparato ai lastrici.

Sottotetto

Il sottotetto di un edificio è quella zona compresa tra la copertura dello stabile e l'ultimo piano. Quanto alla proprietà del sottotetto l'art. 1117 c.c. lo annovera tra le parti comuni, purché la sua conformazione sia tale a rendere strutturalmente e funzionalmente destinato all'uso comune. Si tratta di un accertamento di fatto da eseguirsi caso per caso.

In ogni caso prevale il contenuto del titolo (atto d'acquisto e/o regolamento contrattuale): se qui c'è scritto che il sottotetto è privato (o al contrario di proprietà comune), vale quanto c'è scritto al di là della conformazione.

La proprietà del sottotetto non influisce, salvo diversa pattuizione, sul regime di spese per la manutenzione del tetto.

Né, ad avviso di chi scrive, può equipararsi il tetto al solaio interpiano, con conseguente applicazione dell'art. 1125 c.c. proprio per la differenza ontologica intercorrente tra i due elementi edilizi.

Ciò non toglie che l'intonaco del tetto nella parte interna o comunque il cartongesso di rivestimento ivi presente, ove abbia precipua funzione di semplice completamento a vantaggio del sottostante locale debba essere manutenuto a spese di chi se ne serve, salvo il caso di danni causati.

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Vincenzo
Vincenzo domenica 09 luglio 2017 alle ore 10:04

Ho acquistato un immobile che si trova all'ultimo piano. Nel rogito è espressamente richiamato il sub catastale che fa riferimento sia all'immobile al terzo e ultimo piano, sia al terrazzo scoperto e ai locali di sgombero posti al quarto piano. Le planimetrie sono state allegate all'atto di vendita. Questo mio acquisto era mirato ad ottenere la proprietà esclusiva del terrazzo e tetti posti sopra il mio immobile. Ora il condominio contesta la mia proprietà esclusiva, in particolare modo quella dei tetti. Il condominio ritiene che io non posso rimuovere o sostituire le tegole perchè sono proprietà comuni. Che sia ben chiaro, io non intendo chiedere alcun contributo economico, voglio farlo a mio carico. E' corretta l'interpretazione del condominio?

Claudia
Claudia lunedì 02 ottobre 2017 alle ore 03:37

Buonasera,
Io abito in un condominio a ringhiera e sono presenti due cortili, perciò due tetti separati tra loro. Uno di questi tetti presenta tre velux fatti dal proprietario (sottotetto di sua proprietà ), ora abbiamo delle spese straordinarie per il rifacimento della copertura del tetto per causa infiltrazioni . Devono pagare tutti i condomini o solo chi ne gode di quel tetto ? Grazie

Marco
Marco giovedì 25 gennaio 2018 alle ore 10:52

buongiorno

al mio condominio stanno riparando una parte del tetto come e possibile che io pago di piu'di chi abita sotto il tetto stando al piano nemo 1 ?

Roberto
Roberto venerdì 20 luglio 2018 alle ore 19:21

Buona sera. Desidererei sapere se, in corrispondenza di un vano sottotetto di proprietà esclusiva, le spese per la manutenzione ordinaria delle travi del tetto (trattamento peridico anti tarlo, vernice impermeabilizzante e quant’altro utile alla conservazione delle sole parti lignee) spettano al proprietario del vano medesimo ovvero al Condominio e in quali percentuali.
Grazie!

Enrico
Enrico venerdì 27 luglio 2018 alle ore 11:35

Buongiorno, abito in un palazzo, ove per conformità dello stesso, il terrazzo del proprietario dell'immobile ultimo piano,fa anche da lastrico solare ma solo per alcuni appartamenti sottostanti,
non per tutti, coprendo solo una parte del palazzo sottostante.
Siamo in procinto di spese di manutenzione, e le chiedevo come questo, anche secondo ultime sentenze, si deve interpretare, riguardo a ripartizioni....
Grazie per l'attenzione

Alesssandro Scotti
Alesssandro Scotti sabato 01 dicembre 2018 alle ore 11:16

PREMESSO che nel condominio dove mia moglie ha la residenza all'ultimo piano (sottotetto parzialmente mansardato) occorre rifare copertura e struttura del tetto e che per procedere ai lavori occorre che mia moglie faccia un trasloco completo e si trasferisca altrove per tutta la durata dei lavori, poichè l'alloggio non sarà agibile, VORREI SAPERE se mia moglie avrebbe diritto a un qualche tipo di indenizzo per il disagio ed eventuli spese. Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 04 dicembre 2018 alle ore 10:17

Sì, il riferimento è nell'art. 843 c.c. e comunque nelle norme generali riguardanti la servitù, a mio modo di vedere.

Gianbattista
Gianbattista giovedì 28 febbraio 2019 alle ore 09:21

Salve.Vorrei chiedere un'informazione...Abito all'ultimo piano di un palazzo con un sottotetto accessibile attraverso botola e scaletta presente nella scala condominiale...Il sottotetto è accessibile a tutti i condomini che ne usufruiscono come deposito...Poiché ho un problema di dispersione di calore e il sottotetto non ha alcun isolamento...ho posto la questione di intervenire e ripartire le spese sulla base delle tabelle millesimali tra tutti i condomini ma mi è stato detto che le spese devono essere a carico esclusivo mio o di chi sta all'ultimo piano...Poiché io penso che l'isolamento dello stabile sottotetto compreso sia di competenza collettiva...mi può dare delucidazioni ed eventuali riferimenti normativi?...Grazie...Buon lavoro

Sibylla
Sibylla mercoledì 13 marzo 2019 alle ore 14:03

Salve ,
Ogni anno l'amministratore fa rifare impermeabilizzazione di due lastrici solari.Ora scopriamo che in realtà ha eseguito la manutenzione di due tetti che risultano abusivi . Possiamo richiedere che le spese vengano pagate dal solo proprietario di questi?

Sibylla
Sibylla mercoledì 13 marzo 2019 alle ore 14:03

Salve ,
Ogni anno l'amministratore fa rifare impermeabilizzazione di due lastrici solari.Ora scopriamo che in realtà ha eseguito la manutenzione di due tetti che risultano abusivi . Possiamo richiedere che le spese vengano pagate dal solo proprietario di questi?

Vita Pia
Vita Pia sabato 20 aprile 2019 alle ore 15:51

Buona sera vorrei un informazione abito all'ultimo piano e stiamo riparando il tetto vorrei sapere la percentuale che mi spetta della riparazione. Siamo 4 condomini. Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 24 aprile 2019 alle ore 10:52

Se il tetto è in proprietà comune, le devi pagare la quota in proporzione ai millesimi di riferimento della sua abitazione.

Cicatiello
Cicatiello lunedì 29 aprile 2019 alle ore 18:26

buonasera abito in un palazzo dove si dovranno effettuare lavori di rifacimento del tetto e del sottotetto, dove solo adesso ho capito che la pavimentazione o lastrico solare è di proprietà privata.Le quote dei lavori come vengono suddivise,visto che sono state divise semplicemente con le quote millesimali? Ai proprietari del suppigno spetta un altra quota?

Enrico
Enrico venerdì 20 settembre 2019 alle ore 10:45

Buongiorno Avv. Gallucci, le chiedevo chiarimenti in merito alla ripartizione delle spese condominiali,riguardo al rifacimento del lastrico solare in caso di infiltrazioni, verso gli appartamenti
sottostanti.
Le ripartizioni vanno fatte in base a quanti millesimi il lastrico ricopre ogni appartamento sottostante, o contano i millesimi totali di ogni appartamento?
C'è una legge in merito?
Grazie

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