Ripartizione delle spese per la manutenzione del tetto nel caso in cui il sottotetto è di proprietà esclusiva.
Non è la prima volta che nel nostro forum si è discusso sull'argomento, così una recente domanda ci offre lo spunto per fare chiarezza sulla vicenda.
Di seguito il quesito:
“Ho necessità di comprendere la modalità di ripartizione delle spese di manutenzione del tetto condominiale se la proprietà del sottotetto è esclusiva del costruttore, come risulta dal rogito. Ho letto da qualche parte che in questi casi il 50% è a carico del proprietario del sotto tetto e che nel restante 50% partecipano tutti i condomini compreso il proprietario del sotto tetto; ricordo male?
Non sappiamo se la memoria del nostro lettore «ha fatto cilecca»; forse sì, ma sicuramente se qualcuno aveva scritto una cosa simile, allora o lo faceva per uno specifico caso, oppure si sbagliava”.
Vediamo perché.
Tetto dell'edificio
Il tetto di un edificio è la sua parte di copertura. Il tetto, propriamente inteso, si compone di almeno una superficie inclinata. Molto più spesso le superfici sono due e il punto di giunzione è detto colmo del tetto.
L'art. 1117 del codice civile annovera questa parte dell'edificio tra i beni condominiali. Ciò vuol dire che, salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto, il tetto dev'essere considerato in proprietà comune tra tutti i condòmini o quanto meno tra i condòmini che ne traggono utilità nel caso di condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Le spese per la manutenzione di una parte comune dell'edificio sono sempre a carico di tutti i condòmini, in ragione dei millesimi di proprietà, salvo differente accordo.
Esistono delle ipotesi, si pensi all'ascensore ed al lastrico solare, rispetto alle quali la legge prevede una ripartizione differente delle spese manutentive in ragione dell'uso che se ne possa fare da parte dei condòmini (art. 1124-1126 c.c.); il tetto non rientra in questo novero a meno che non si tratti di tetto di proprietà esclusiva, in quanto in tal caso andrebbe equiparato ai lastrici.
Sottotetto
Il sottotetto di un edificio è quella zona compresa tra la copertura dello stabile e l'ultimo piano. Quanto alla proprietà del sottotetto l'art. 1117 c.c. lo annovera tra le parti comuni, purché la sua conformazione sia tale a rendere strutturalmente e funzionalmente destinato all'uso comune. Si tratta di un accertamento di fatto da eseguirsi caso per caso.
In ogni caso prevale il contenuto del titolo (atto d'acquisto e/o regolamento contrattuale): se qui c'è scritto che il sottotetto è privato (o al contrario di proprietà comune), vale quanto c'è scritto al di là della conformazione.
La proprietà del sottotetto non influisce, salvo diversa pattuizione, sul regime di spese per la manutenzione del tetto.
Né, ad avviso di chi scrive, può equipararsi il tetto al solaio interpiano, con conseguente applicazione dell'art. 1125 c.c. proprio per la differenza ontologica intercorrente tra i due elementi edilizi.
Ciò non toglie che l'intonaco del tetto nella parte interna o comunque il cartongesso di rivestimento ivi presente, ove abbia precipua funzione di semplice completamento a vantaggio del sottostante locale debba essere manutenuto a spese di chi se ne serve, salvo il caso di danni causati.
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