Accade, non è molto comune, ma nemmeno così raro, che il tetto di un edificio in condominio appartenga in proprietà esclusiva ad uno solo dei condòmini.
La stessa fattispecie può manifestarsi in relazione al diritto d'uso esclusivo, ossia il tetto, come il lastrico, può essere proprietà comune, ma essere gravato da un diritto di uso esclusivo.
In tali ipotesi a quale criterio di ripartizione delle spese bisogna fare ricorso?
In relazione ad una fattispecie di un tetto in proprietà esclusiva ci scrive un nostro lettore, che espone e domanda quando segue:
"Nel condominio in cui abito ho scoperto leggendo gli atti che il tetto dell'edificio è di proprietà esclusiva del proprietario della soffitta, cioè io.
Si pone la necessità di effettuare degli interventi di manutenzione e l'amministratore mi ha detto che siccome la parte di edificio è di mia proprietà, allora la spesa spetta a me.
Io ho pensato che per analogia si dovesse applicare l'art. 1126 c.c. che riguarda i lastrici in uso esclusivo, ma lui dice di no?
Chi ha ragione?"
Tetto in proprietà esclusiva e lastrico in proprietà esclusiva, pari sono
Questa, in sostanza, la discussione che si è svolta sul uno dei tanti thread aperti sul nostro forum (=> https://www.condominioweb.com/forum/).
In effetti il caso è particolare in quanto come si diceva in principio non molto frequentemente si sente dire che il tetto è di proprietà esclusiva; solitamente siamo abituati a sentir parlare di lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.
E qui arriviamo alla prima, necessaria, precisazione: l'art. 1126 c.c. riguardi i lastrici in uso esclusivo; è stata la giurisprudenza ad estenderne l'applicazione, in via analogica, anche ai lastrici in proprietà esclusiva.
Ciò detto passiamo alla definizione di tetto e di lastrico, in modo da comprendere la differenza terminologica.
Il tetto è la copertura dell'edificio che si compone di due falde inclinate che si congiungono (così detto colmo del tetto).
Per lastrico solare, come afferma la Cassazione, "deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione" (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942). Il lastrico ha una superficie piana o comunque inclinata in misura non superiore al 5% rispetto ad un'ideale linea retta e questa particolare conformazione si presta, più del tetto, a più intense utilizzazioni per l'apposizione di macchine d'impianti, antenne, ecc.
La funzione prima, tuttavia, è la medesima: coprire l'edificio completandolo.
Spese per il tetto in proprietà esclusiva, la Cassazione lo parifica al lastrico solare
Tale analogia di funzione si riflette, secondo la Corte di Cassazione, anche sulla ripartizione delle spese nell'ipotesi in cui il tetto sia parte di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.
In tal senso gli ermellini, correva l'anno 1985, hanno avuto modo di affermare che "allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto" (Cass. 30 gennaio 1985 n. 532).
Manutenzione del tetto condominiale, la competenza per decidere e la ripartizione delle spese
Sulla stessa lunghezza d'onda si pone la giurisprudenza di merito (Trib. Salerno 17 aprile 2008).
Il frequentatore del nostro forum, quindi potrà rispondere così al suo amministratore chiedendo l'applicazione dei criteri di ripartizione previsti dall'art. 1126 c.c. e quindi sopportando un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi dovranno andare a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura, secondo i millesimi di proprietà.
Tetto in proprietà esclusiva, dimostrazione necessariamente nel titolo
Il tetto di un edificio, così dice l'art. 1117 c.c., va necessariamente considerato un bene soggetto al regime di proprietà condominiale.
Al più come si può desumere dall'art. 1123, terzo comma, c.c. questo può essere considerato in condominio parziale, in quanto destinato a servire solamente una parte dell'intero fabbricato.
Affinché il tetto, così come descritto, possa considerarsi bene in proprietà esclusiva, ovvero concesso in uso esclusivo è necessario che tale circostanza emerga dal così detto titolo.
Con il termine si fa riferimento al primo atto di cessione della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio, ovvero ad una clausola del regolamento condominiale contrattuale ad esso allegato.
Nulla vieta che tale cessione possa essere decisa successivamente, ma perché sia valida è necessario il consenso scritto di tutti i condòmini (art. 1108, terzo comma, c.c.).
Ripartizione spese del lastrico solare di proprietà esclusiva
