Riparto spese tetto in condominio parziale
Come si ripartiscono le spese di conservazione del tetto che copre solo una parte delle unità immobiliari del condominio? In base ai millesimi, ma solo tra le unità immobiliari per le quali il tetto svolge la sua funzione di parte comune. Lo ha (ri)affermato con chiarezza la sentenza n. 293 del 2020 del Tribunale di Roma.
Ed invero, non v'è dubbio nella specie che il tetto sia una parte comune ai condomini ai sensi dell'art. 1117 c.c., norma la quale, ricordiamo, ricomprende un elenco di beni che, salvo che non risulti diversamente dal titolo, vanno considerati comuni; si tratta di un elenco esemplificativo, dunque non completo.
Il tetto come parte condominiale
Ricordiamo comunque che secondo la giurisprudenza le parti sono comuni se ed in quanto assolvano alla funzione di parte condominiale, cioè se ed in quanto sussista una relazione di accessorietà tra esse e le unità immobiliari, accessorietà di tipo strumentale e funzionale.
Il tetto, dunque, salvo che non sia diversamente stabilito, è un parte comune; come tale, esso è soggetto alle norme che seguono all'art. 1117 e quindi anche a quelle sul riparto delle spese tra condomini; in particolare, in caso di spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, opera il criterio generale dell'art. 1123 co.1 c.c. e quindi la regola del riparto della spesa in base ai millesimi di proprietà (salvo diversa convenzione).
Per inciso aggiunge il giudice che se il tetto non fosse comune, ma risultasse di proprietà esclusiva, il tetto sarebbe assimilato al lastrico solare e la spesa andrebbe ripartita ai sensi dell'art. 1126 c.c. e cioè; il principio è stato riaffermato di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24927/2019.
Spetta a tutti i condomini la manutenzione del tetto dell'atrio comune
Dunque, prosegue il Giudice, il tetto è una parte comune perché destinato a proteggere l'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e quindi non riconducibile, per contro, fra quelle parti poste al servizio dei condomini in misura diversa, o al godimento di alcuni e non di altri condomini previste dall'art. 1123, ai co. 2 e 3.
Prima di proseguire, riportiamo per comodità il testo dell'art. 1123 c.c.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
[II]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
[III]. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Tetto e condominio parziale
Nel caso di specie, come spesso accade, non tutte le unità immobiliari sono servite dal tetto oggetto di delibera.
Succede cioè che "che la c.d. "destinazione oggettiva" del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari, ma solo ad alcune di esse (v. ex multis Cassazione n. 1680/2015, n. 23851/2010, n. 14558/2004, n. 8136/2004)" (Trib. Roma n. 293/2020).
Aggiunge il giudice che il fondamento normativo del condominio parziale è reperibile nel principio sotteso alle previsioni dei commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c., secondo cui le spese destinate a dare utilità a solo una parte soltanto di condomini si ripartiscono tra questi.
A dirla tutta, il riferimento normativo da cui si è evinto tra gli interpreti il concetto di condominio parziale sembra più precisamente quello dell'art. 1123 co.3.
Trova quindi applicazione l'ipotesi del cosiddetto condominio parziale e cioè del caso in cui l'edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari etc.: in tal caso il riparto riguarda solo i condomini che ne traggono utilità: dunque il riparto va eseguito sì secondo il valore della proprietà, ma solo tra i condomini che traggono utilità dal tetto oggetto di intervento.
Il tetto dunque assolve alla sua funzione di parte comune solo per gli immobili che effettivamente copre e solo questi sono coinvolti nella spesa.
La sentenza riprende nella prima parte il principio riaffermato dell'inapplicabilità delle norme dei co.2 e 3 dell'art. 1123 al riparto delle spese per il tetto dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 24927/2019; anche se in quella decisione le conclusioni sono state diverse: in quel caso, il tetto non copriva tutte l'unità immobiliari e quindi non copriva quella del condomino che contestava la delibera di riparto della spesa; però lo stesso tetto copriva anche il cortile, quello sì comune a tutti i condomini.
