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Spese del tetto in condominio parziale
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Spese del tetto in condominio parziale

Le spese del tetto che serve solo una parte delle unità immobiliari si ripartiscono in base ai millesimi secondo i criteri del condominio parziale.

Avv. Valentina Papanice 

Riparto spese tetto in condominio parziale

Come si ripartiscono le spese di conservazione del tetto che copre solo una parte delle unità immobiliari del condominio? In base ai millesimi, ma solo tra le unità immobiliari per le quali il tetto svolge la sua funzione di parte comune. Lo ha (ri)affermato con chiarezza la sentenza n. 293 del 2020 del Tribunale di Roma.

=> Il tetto è un bene comune e le spese per la sua manutenzione spettano a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà

Ed invero, non v'è dubbio nella specie che il tetto sia una parte comune ai condomini ai sensi dell'art. 1117 c.c., norma la quale, ricordiamo, ricomprende un elenco di beni che, salvo che non risulti diversamente dal titolo, vanno considerati comuni; si tratta di un elenco esemplificativo, dunque non completo.

Il tetto come parte condominiale

Ricordiamo comunque che secondo la giurisprudenza le parti sono comuni se ed in quanto assolvano alla funzione di parte condominiale, cioè se ed in quanto sussista una relazione di accessorietà tra esse e le unità immobiliari, accessorietà di tipo strumentale e funzionale.

Il tetto, dunque, salvo che non sia diversamente stabilito, è un parte comune; come tale, esso è soggetto alle norme che seguono all'art. 1117 e quindi anche a quelle sul riparto delle spese tra condomini; in particolare, in caso di spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, opera il criterio generale dell'art. 1123 co.1 c.c. e quindi la regola del riparto della spesa in base ai millesimi di proprietà (salvo diversa convenzione).

Per inciso aggiunge il giudice che se il tetto non fosse comune, ma risultasse di proprietà esclusiva, il tetto sarebbe assimilato al lastrico solare e la spesa andrebbe ripartita ai sensi dell'art. 1126 c.c. e cioè; il principio è stato riaffermato di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24927/2019.

=> Spetta a tutti i condomini la manutenzione del tetto dell'atrio comune

Dunque, prosegue il Giudice, il tetto è una parte comune perché destinato a proteggere l'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e quindi non riconducibile, per contro, fra quelle parti poste al servizio dei condomini in misura diversa, o al godimento di alcuni e non di altri condomini previste dall'art. 1123, ai co. 2 e 3.

Prima di proseguire, riportiamo per comodità il testo dell'art. 1123 c.c.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

[II]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

[III]. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Tetto e condominio parziale

Nel caso di specie, come spesso accade, non tutte le unità immobiliari sono servite dal tetto oggetto di delibera.

Succede cioè che "che la c.d. "destinazione oggettiva" del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari, ma solo ad alcune di esse (v. ex multis Cassazione n. 1680/2015, n. 23851/2010, n. 14558/2004, n. 8136/2004)" (Trib. Roma n. 293/2020).

Aggiunge il giudice che il fondamento normativo del condominio parziale è reperibile nel principio sotteso alle previsioni dei commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c., secondo cui le spese destinate a dare utilità a solo una parte soltanto di condomini si ripartiscono tra questi.

A dirla tutta, il riferimento normativo da cui si è evinto tra gli interpreti il concetto di condominio parziale sembra più precisamente quello dell'art. 1123 co.3.

Trova quindi applicazione l'ipotesi del cosiddetto condominio parziale e cioè del caso in cui l'edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari etc.: in tal caso il riparto riguarda solo i condomini che ne traggono utilità: dunque il riparto va eseguito sì secondo il valore della proprietà, ma solo tra i condomini che traggono utilità dal tetto oggetto di intervento.

Il tetto dunque assolve alla sua funzione di parte comune solo per gli immobili che effettivamente copre e solo questi sono coinvolti nella spesa.

La sentenza riprende nella prima parte il principio riaffermato dell'inapplicabilità delle norme dei co.2 e 3 dell'art. 1123 al riparto delle spese per il tetto dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 24927/2019; anche se in quella decisione le conclusioni sono state diverse: in quel caso, il tetto non copriva tutte l'unità immobiliari e quindi non copriva quella del condomino che contestava la delibera di riparto della spesa; però lo stesso tetto copriva anche il cortile, quello sì comune a tutti i condomini.

=> Impugnazione della delibera del condominio parziale

Scarica Trib. Roma 8 gennaio 2020 n. 293

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Luigi
Luigi mercoledì 18 marzo 2020 alle ore 10:48

.mo Avv.V.Papanice
Stim.mo Avv.A.Gallucci,Stim.mo Avv.A.Gallucci,
gradirei ricevere un suo illuminato parere sulla nuova sentenza della Corte di Cassazione n.13526/14 del 13.6.2014 sotto riportata circa la ripartizione delle spese per infiltrazioni da lastrico solare che finora come da lei riaffermmato nel sopra riportato articolo si basava sull'art.1127 in base ai millesimi di proprietà
La sentenza in riferimento rivoluziona il criterio di calcolo delle spese di manutenzione e dei relativi danni da infiltrazioni del lastrico solare. Secondo la Corte, ora, i costi si quantificano non più in base ai millesimi, ma alla superficie in metri quadri coperta dal lastrico. Che significa?
Partendo dal presupposto che gli appartamenti sottostanti il lastrico devono contribuire alle spese proprio perché godono della funzione di copertura del lastrico stesso, la Suprema Corte ha ritenuto che dovessero pagare di più gli appartamenti più grandi (e, quindi, con maggiore superficie coperta dal lastrico) che non quelli più piccoli. Pertanto, la sentenza ha stabilito che il parametro di riferimento non è più quello corrispondente ai valori millesimali degli appartamenti sottostanti bensì i metri quadrati che risultano effettivamente coperti dal lastrico ammalorato.
Ciò, ovviamente, vale sia nel caso di lastrico di proprietà esclusiva (nel qual caso il predetto criterio di calcolo riguarda i 2/3 delle spese da sostenere) che nel caso di proprietà del condominio (nel qual caso la ripartizione riguarda il 100% delle spese).
Applicando questo criterio, la ripartizione delle spese avverrebbe secondo criteri più equi in quanto, in ipotesi, potrebbe accadere che l’appartamento sottostante potrebbe essere coperto solo per una minima parte dal lastrico oggetto di riparazioni e, applicando il mero valore millesimale, questo sarebbe chiamato a concorrere alle spese per l’intero valore millesimale.
note
Ringrazio e porgo cordiali saluti complimentandomi per i suoi interessanti articoli.
Gradirei ricevere una sua illumina risposta via e-mail sopra riportata

[1]Sentenza Corte Cassazione n.13526/14 del 13.6.2014
[2] Cass. sent. n. 3672 del 29.04.1997.
[3] Art. 1223, comma 1, cod. civ.
[4] Cass. sent. n. 7727/2000; n. 642/2003; n. 11774/1992.


gradirei ricevere un suo illuminato parere sulla nuova sentenza della Corte di Cassazione n.13526/14 del 13.6.2014 sotto riportata circa la ripartizione delle spese per infiltrazioni da lastrico solare che finora come da lei riaffermmato nel sopra riportato articolo si basava sull'art.1127 in base ai millesimi di proprietà
La sentenza in riferimento rivoluziona il criterio di calcolo delle spese di manutenzione e dei relativi danni da infiltrazioni del lastrico solare. Secondo la Corte, ora, i costi si quantificano non più in base ai millesimi, ma alla superficie in metri quadri coperta dal lastrico. Che significa?
Partendo dal presupposto che gli appartamenti sottostanti il lastrico devono contribuire alle spese proprio perché godono della funzione di copertura del lastrico stesso, la Suprema Corte ha ritenuto che dovessero pagare di più gli appartamenti più grandi (e, quindi, con maggiore superficie coperta dal lastrico) che non quelli più piccoli. Pertanto, la sentenza ha stabilito che il parametro di riferimento non è più quello corrispondente ai valori millesimali degli appartamenti sottostanti bensì i metri quadrati che risultano effettivamente coperti dal lastrico ammalorato.
Ciò, ovviamente, vale sia nel caso di lastrico di proprietà esclusiva (nel qual caso il predetto criterio di calcolo riguarda i 2/3 delle spese da sostenere) che nel caso di proprietà del condominio (nel qual caso la ripartizione riguarda il 100% delle spese).
Applicando questo criterio, la ripartizione delle spese avverrebbe secondo criteri più equi in quanto, in ipotesi, potrebbe accadere che l’appartamento sottostante potrebbe essere coperto solo per una minima parte dal lastrico oggetto di riparazioni e, applicando il mero valore millesimale, questo sarebbe chiamato a concorrere alle spese per l’intero valore millesimale.
note
Ringrazio e porgo cordiali saluti complimentandomi per i suoi interessanti articoli.
Gradirei ricevere una sua illumina risposta via e-mail sopra riportata

[1]Sentenza Corte Cassazione n.13526/14 del 13.6.2014
[2] Cass. sent. n. 3672 del 29.04.1997.
[3] Art. 1223, comma 1, cod. civ.
[4] Cass. sent. n. 7727/2000; n. 642/2003; n. 11774/1992.

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