Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
112273 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Tetto e condominio parziale, cosa dice la Cassazione?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Tetto e condominio parziale, cosa dice la Cassazione?

Come si qualifica il tetto che copre solo alcune scale del palazzo condominiale? Come si ripartisce la spesa di manutenzione del lastrico solare quando esso serve da copertura a solo alcuni alloggi?

Avv. Anna Nicola  

La qualifica e funzione del tetto

Normalmente il tetto copre l'intero edificio, facendo parte della struttura portante del medesimo edificio, senza il quale il palazzo non potrebbe esistere nella realtà fattuale. Avendo queste caratteristiche, si qualifica come bene comune di tutti i condomini.

Può anche accadere che esso serva da copertura ad una sola parte dell'edificio. Si pensi ad esempio agli stabili che sono costituiti da più scale di accesso, ad es. la scala A, la Scala B, la C e la D.

L'edificio potrebbe essere sormontato per una parte dal lastrico solare ad uso esclusivo di un solo condomino, ad esempio la scala A, e per le restanti parti (B, C e D) dal tetto. In questo caso è sì bene comune ma solo in relazione agli alloggi ad esso sottostanti.

Se occorre procedere a lavori di manutenzione, saranno interessati ai lavori solo gli abitanti della scala B, C e D, perché il tetto serve solo gli appartamenti di questi ultimi e non gli altri.

Quando interessa l'intero edificio deve trovare applicazione l'art. 1123 primo comma c.c., sulla cui base le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.

Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico

Quando invece il tetto serve solo le scale B, C e D, come sopra esemplificato, la norma di riferimento è sempre l'art. 1123, ma deve darsi seguito al terzo comma, c.c. a mente del quale "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Sull'argomento è intervenuta di recente la Suprema Corte con la decisione del 28 agosto 2020, n. 18045, la quale pare di essere di diverso avviso.

L'ultima opinione della Suprema Corte e i precedenti gradi di giudizio

Nel caso di specie si trattava di edificio-come nell'esempio sopra riportato - costituito da quattro scale, in parte coperto da tetto (circa i 3/4, corrispondenti alle scale B, C, D) ed in parte coperto da un lastrico solare adibito ad uso esclusivo di un condomino, in corrispondenza della scala A.

Alcuni condomini impugnano la deliberazione assembleare che aveva ripartito tra i soli proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico le spese di rifacimento del medesimo lastrico, chiedendo che venisse dichiarato che tutti i condomini dovessero partecipare alla spesa in misura dei 2/3.

In primo grado i condomini attori vedono accolta la domanda. Il condominio impugna la decisione del tribunale in sede di appello, il cui esito è il ribaltamento della precedente decisione, dando atto che si tratta di condominio parziale per cui sono tenuti all'onere economico i soli condomini coinvolti dal lastrico.

Si giunge quindi in Cassazione.

Il ragionamento della Corte e la conseguente critica

Il Supremo Collegio pare cadere in errore laddove evidenzia che i tetti sono sempre beni comuni in ragione della loro funzione necessaria all'uso collettivo.

Dato questo assunto, di per sé errato proprio alla luce del caso analizzato, fa discendere che le relative spese di conservazione sono da ripartirsi in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c. Esclude quindi che possa essere destinato al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, secondo il diverso disposto dei commi secondo e terzo dell'art. 1123 c.c.

Dando per scontato che il tetto sia sempre struttura essenziale dell'intero palazzo, ne esclude la qualifica di bene al servizio del condominio parziale.

Spese del tetto in condominio parziale

Questo assunto è in contrasto proprio con la stessa fattispecie portata al vaglio della Corte di legittimità: come detto, nel caso di specie, il tetto serviva solo alcune parti dell'edificio (le scale B, C e D) e non l'intera struttura .

Stando così le cose, non pare in alcun modo corretto addossare le spese di manutenzione a tutti i condomini quando solo alcuni vedono il proprio alloggio coperto dal tetto. Seguendo il ragionamento della Corte, si avrebbe che i condomini titolari degli appartamenti coperti dal lastrico sono tenuti alle spese sia del tetto, sia del lastrico di copertura secondo l'art. 1126 c.c.

È chiaro che si tratti di principio illogico che porta con sé una disparità di trattamento non corretta.

Nel caso di specie infatti il tetto non è destinato a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio, come è invece per l'edificio coperto integralmente dal tetto.

Manutenzione del tetto condominiale, la competenza per decidere e la ripartizione delle spese

La Corte avrebbe dovuto concludere, in aderenza alla fattispecie, che le relative spese di manutenzione incombono in capo ai titolari degli alloggi che hanno la copertura del tetto, secondo il disposto dell'art. 1123 terzo comma c.c., senza fare affermazioni di principio non aderenti alla realtà.

Proseguendo nell'analisi della decisione, ancora sull'errato presupposto che il tetto sia sempre bene comune, si ha che la Cassazione distingue in termini generali il lastrico solare dal tetto.

Le spese relative al lastrico solare ad uso esclusivo

La Cassazione conclude osservando che il lastrico solare di uso esclusivo è soggetto al regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. mentre nel caso di lastrico a servizio di tutti gli appartamenti la norma di riferimento torna ad essere l'art. 1123 primo comma c.c.

Riportando questo principio nell'ambito giuridico inerente il tetto, la conclusione deve essere che nel primo caso deve applicarsi l'art. 1123 terzo comma c.c. mentre nel secondo -questa volta, correttamente- l'art. 1123 primo comma c.c.

Risposta ad interpello n. 113 del 27.06.2019 dell'Agenzia delle Entrate

Scarica Csas. 28 agosto 2020 n. 18045

Cerca: tetto edificio condominio parziale

Commenta la notizia, interagisci...
Gianni
Gianni 14-09-2020 13:42:40

Basta capirsi e capire.Potrei sbagliare ma sembra che "lo scritto della S.C. E' abbastanza chiara,, e non conforme coll'articolo.

rispondi
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento


Condominio parziale, il vademecum della Cassazione

Nozione e momento costitutivo del condominio parziale, effetti sulla proprietà delle cose e le loro spese e riflessi processuali. Ci sono delle sentenze che, per la loro capacità di riepilogare lo stato