L'uso delle terrazze condominiali a fini esclusivi è spesso al centro del dibattito nel nostro forum o delle richieste che ci giungono in redazione.
Una di queste ultime riguarda l'installazione di gazebo e ombrelloni sul lastrico condominiale.
Stop al gazebo in terrazzo se installato all'interno di una area vincolata
Scrive il nostro lettore: «Buongiorno amici di Condominioweb. Non sempre mi posso permettere di andare al mare o in piscina. Il lavoro, la mancanza di tempo, di denaro, quest'anno anche una bimba piccola e quindi gli orari assurdi.
Allora mi sono detto: faccio di necessità virtù e compro un gazebo (di quelli che si montano e smontano in poco tempo, non ancorati o magari un paio di ombrelloni e li metto in terrazzo.
Il terrazzo condominiale è arioso e spazioso, ha i parapetti, insomma è utilizzabile - si sono i fili per il bucato - e così posso godermi il sole il pomeriggio e la frescura serale.
L'ho detto ad un mio vicino, per coinvolgerlo e mi ha detto che l'idea gli piace, che l'aveva pensato anche lui anni prima, ma si era bloccato perché va chiesta autorizzazione ad amministratore o assemblea, non ricordava bene.
È vero, vi risulta che per mettere un gazebo in terrazzo debba chiedere permesso? Ma non è anche mio quel lastrico?»
Caro lettore: potrebbe essere che il suo vicino abbia ragione, molto dipende dal regolamento e dalle delibere: in mancanza di indicazioni di sorta, però, lei ha campo libero, sia pur entro dati limiti. La questione merita una serie di valutazioni per motivate questa risposta.
Si badi: nel corso dell'articolo il riferimento sarà a gazebo e ombrelloni sul terrazzo non infissi nel solaio, ma facilmente smontabili.
Gazebo e ombrelloni sul terrazzo, l'uso della cosa comune
L'art. 1102 c.c. dettato in materia di comunione, è applicabile al condominio in ragione del richiamo a queste norme contenuto nell'art. 1139.
La norma citata è quella cui fare riferimento in relazione alla possibilità di installare gazebo e ombrelloni sul terrazzo condominiale
Il primo comma della disposizione citata specifica che ciascun condòmino ha diritto di usare le cose comuni a proprio piacimento purché ciò:
- non ne alteri la destinazione;
- non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La giurisprudenza ha ulteriormente specificato che l'uso individuale ai sensi dell'art. 1102 c.c. non deve:
- creare pregiudizio per la sicurezza e la stabilità dell'edificio;
- non deve incidere sulla salubrità degli ambienti;
- non deve alterare il decoro dello stabile.
Non solo: sempre i giudici per meglio esplicitare questo pari diritto d'ognuno dei condòmini, viene da dire questa perenne possibilità di trarre dei beni comuni la massima utilità possibile oltre quella propria, hanno specificato che «in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (v. Cass. 30 maggio 2003 n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617; 24 giugno 2008 n. 17208; Cass. 9 giugno 2010 n. 13879). […] Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso.
In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (v. Cass. 1 agosto 2001 n. 10453; 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. 18 marzo 2010 n. 6546).» (Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025).
In buona sostanza in assenza di disposizioni particolari di regolamento, vedremo dopo specie se contrattuale, ogni condòmino ha diritto ad installare gazebo e ombrelloni sul terrazzo condominiale senza preventiva autorizzazione assembleare o dell'amministratore.
Responsabilità del condòmino per gazebo e ombrelloni sul terrazzo
Se Tizio installa un ombrellone o un gazebo sia esso lasciato lì anche dopo l'uso, sia smontato ogni volta, egli ne sarà per tutto il tempo custode e responsabile.
Che vuol dire: che se malauguratamente il gazebo o l'ombrellone montati sul terrazzo dovessero spostarsi, cadere, o far danni, la responsabilità non sarebbe del condominio, ma del singolo condòmino che facendo in quel caso un uso proprio ed esclusivo andrebbe a essere egli stesso causa principale ed anzi unica del danno.
Né si potrebbe rimproverare al condominio una omessa custodia, se non nella misura in cui il comportamento tenuto sullo spazio comune dal condominio sia vietato dalla legge, ovvero dal regolamento.
È qui arriviamo agli aspetti squisitamente interni, cioè condominiali, della questione, quelli da valutarsi caso per caso, per intendersi.
Regolamenti condominiali su gazebo e ombrelloni sul terrazzo
Il divieto di legge sta nel fatto che il condominio abbia utilizzato il bene comune in spregio a quanto disposto dall'art. 1102 c.c. in quel caso, allora, si potrebbe rimproverare al condominio una culpa in vigilando, cioè un'omessa adeguata sorveglianza in merito agli usi delle cose comuni.
Oltre a questo aspetto, ciò che interessa al condòmino è sapere se esistono divieti regolamentari che possono impedirgli l'installazione di gazebo e ombrelloni sul terrazzo condominiale.
La risposta è sì, ma solamente se quel divieto è contenuto in un regolamento contrattuale (cioè accettato da tutti i condòmini) ovvero in una delibera assunta col voto di tutti i partecipanti al condominio.
Nel caso di regolamento assembleare questo può dare disposizioni sulle modalità d'uso del terrazzo, eventualmente porre condizioni per il suo utilizzo, ma mai limiti e divieti di specifici usi che non siano contrari alla normale destinazione.
Si al gazebo sul terrazzo se rispetta il regolamento e le distanze
