#1 Inviato 27 Ottobre, 2014 Salve a tutti, sono nuovo, quindi per piacere richiamate la pazienza! Premetto di aver letto diverse discussioni sulle spese per i tetti parziali, ma non ho trovato il metodo più giusto con cui si redige una tabella di quel genere per coperture che non coprono nella stessa misura gli appartamenti sottostanti. Entro nello specifico: ho una palazzina con 2 diversi tetti posti a diversi livelli di piano, uno copre il corpo di fabbrica più alto dove sotto insistono 5 unità ed uno più basso nel quale ci sono 2 unità di quelle 5 precedenti che si allungamento quindi dal corpo principale (tipo ampliamento dei primi due piani su 3 - Terra e Primo). Il terzo piano è tutto sotto al tetto principale. Penso che sia il caso in cui si fa riferimento al 1123 co. 3 e quindi redigo due tabelle apposite, una per il tetto principale ed una per l'altro tetto sotto il quale ci sono solo 2 unità delle 5. Il problema mi nasce dal fatto che le due unità che si allungano all'esterno della sagoma del tetto principale, sotto il corpo del tetto secondario, non hanno quindi tutti i locali sotto ad uno dei due tetti, ma parte di questi appartamenti sta sotto ad uno ed all'altro tetto. Penso che abbiate capito. Per la redazione delle tabelle ho tenuto conto del diverso uso che ognuno ne trae da questi tetti e quindi ho analizzato ed individuato tetto per tetto le colonne verticali sotto il quale ci sono diversi condomini con le proprie superfici. In sostanza, esaminando il tetto principale, sotto la colonna "A" che è pari al 40% dell'intera superficie del tetto ci sono i proprietari 1 e 2 con i loro appartamenti interi ed il proprietario 3 con solo una porzione del suo appartamento che poi prosegue sotto l'altro tetto secondario. Dopo questa identificazione dell'incidenza superficiaria di ogni colonna verticale sull'intera superficie del tetto, ho ripartito 400/1000 (corrispondenti a quel 40% di tetto individuato) con i valori di proprietà condominiale dei condomini sottostanti a quella colonna e gli altri 600/1000 con i valori di proprietà degli altri condomini sotto la colonna residua "B" in quanto vengono coperti per il 60% del tetto. Fin quì penso di non aver errato....Questa procedura, preciso, è solo al fine di trovare le quote di ripartizione delle spese future degli interventi comunque riguardanti tutto il tetto principale e non le parti riguardanti tali colonne....Per tale procedura mi sono avvalso anche di un manuale tecnico. Il dubbio nasce quando entrano in gioco i valori di proprietà individuale da tabella generale per ripartire ognuno la propria colonna verticale: prendiamo i 400/1000! Per i proprietari 1 e 2 che traggono completamente copertura da quella colonna, il problema non sussiste perchè i valori sono pronti (da tabella generale), ma per il proprietario 3 che ha solo una porzione di appartamento sotto a quel tetto non so' se prendere anche per lui l'intero valore individuale nonostante gran parte dell'appartamento sia sotto un'altro tetto. Ripeto la domanda/dubbio: - E' lecito considerare l'intero valore di proprietà di un appartamento per ripartire le spese di un tetto, quando questo è solo in parte coperto da quest'ultimo, oppure è più giusto considerare solo il valore di proprietà della sola porzione sotto a quel tetto, e la restante parte tenerne conto per il tetto secondario nell'altra tabella. Spero di essere stato chiaro. Ringrazio anticipatamente per le risposte.
#2 Inviato 28 Ottobre, 2014 Se non ho capito male, dovremmo essere in presenza di un tetto a falde. Di norma, secondo il disposto dell'art. 1117 c.c., il tetto è parte comune, salvo titolo contrario. Di conseguenza,la spesa per la sua manutenzione deve essere ripartita per millesimi di proprietà tra tutti i condomini. Nell'ipotesi di un tetto a falde, a mio avviso, salvo sempre la presenza di un titolo che dichiari diversamente, la spesa per la sua manutenzione deve essere a carico di coloro che ne risultano coperti secondo quanto previsto dall'art. 1123 c.c. III comma Secondo questo ragionamento, pertanto, si dovrebbe rapportare la quota millesimale degli appartamenti parzialmente coperti alla superficie effettiva delimitata dalla proiezione dei due tetti. 1
#3 Inviato 28 Ottobre, 2014 Sono d'accordo ed è quello che penso di aver fatto considerando la superficie diversamente coperta di ognuno che sta sotto al tetto principale. Ma il punto è, secondo lei, in termini pratici, cosa vuol dire rapportare la quota millesimale degli appartamenti parzialmente coperti alla superficie effettiva delimitata dalla proiezione dei due tetti? Secondo me alla proiezione dei tetti (superficie che ho già determinato), devo prendere il valore dell'interno appartamento derivante da tabella generale, seppur questo appartamento non sia tutto sotto a quel tetto. Oppure dovrei calcolare il solo valore dei locali che stanno sotto a quel tetto (scindere l'appartamento come se fossero 2)? Io ho pensato di prendere il valore millesimale generale per intero anche se questo appartamento ha solo un bagno sotto a quel tetto, perchè per me il valore dell'appartamento è indivisibile Grazie
#4 Inviato 28 Ottobre, 2014 Porto un esempio, per chiarire. Un complesso edilizio formato da tre edifici contigui ha, sotto, un magazzino (circa 1200 mq). Quando sono state rifatte le tabelle millesimali, il tecnico ha misurato la proiezione di ciascun corpo e in base ai mq (scaturiti dalle linee corrispondenti ai limiti della facciate) ha calcolato quanta porzione del magazzino dovevasi inserire in ciascuna tabella dei tre edifici. Con lo stesso ragionamento, correggimi se sbaglio visto che non sono un tecnico) si potrebbe calcolare la superficie (in mq) degli appartamenti che si trovano nella proiezione del tetto e sviluppare i millesimi di competenza. spero di essere stato chiaro. 1
#5 Inviato 28 Ottobre, 2014 Giusto! Ed è quanto ho fatto! Ma poi entrano in ballo i valori di proprietà millesimale del magazzino. E come ne tengo di conto?Tengo di conto dell'intero valore del magazzino, anche se due delle sue parti sono sotto altre porzioni di tetto? (Non prendiamo in considerazione i tetti contigui ma quelli distinti su diversi livelli, sennò facciamo casino!). Oppure calcoliamo il valore della sola parte di magazzino che sta sotto un tetto? Quindi frazionando il suo valore dei millesimi generali?
#6 Inviato 28 Ottobre, 2014 A mio avviso, frazionando il suo valore. Suggerimento.. sarebbe possibile prevedere più tabelle che tengano conto delle diverse ipotesi? Nel senso che, per alcune spese, il magazzino partecipa nella sua totalità.. per altre, in proporzione..
#7 Inviato 4 Novembre, 2014 Buongiorno avevo visto in una sentenza della cassazione che la proiezione degli appartamenti che stanno sotto i tetti a falde deve essere fatta con lo stesso principio della proiezione dei lastrici solari per il calcolo delle quote dei condomini che devono dividerei i 2/3 delle spese. In un altra sentenza, invece, si prendeva un caso molto particolare dove in un condominio c'era un appartamento fatto a "L". La parte "I" accedeva dal piano superiore al lastrico solare ad uso esclusivo e la parte "_" stava sotto il lastrico solare. se non mi ricordo male per fare un esempio fatti 100 millesimi per tutto l'appartamento e 70mq per la parte "I" la parte "_" partecipava con 30 millesimi alle spese dei 2/3 da dividersi fra tutti quelli che stanno sotto la proiezione del lastrico solare. Spero di essermi ricordato bene e sopratutto di essere stato sufficientemente chiaro.
#8 Inviato 4 Novembre, 2014 se non mi ricordo male per fare un esempio fatti 100 millesimi per tutto l'appartamento e 70mq per la parte "I" la parte "_" partecipava con 30 millesimi alle spese dei 2/3 da dividersi fra tutti quelli che stanno sotto la proiezione del lastrico solare. Scusate: se non mi ricordo male per fare un esempio fatti 100 millesimi per i 100mq dell'appartamento e considerando 70mq per la parte "I" la parte "_" partecipava con 30 millesimi alle spese dei 2/3 da dividersi fra tutti quelli che stanno sotto la proiezione del lastrico solare.
