Uno degli argomenti più spinosi in tema di interventi manutentivi e ripartizione dei relativi costi riguarda il lastrico solare.
Chi deve pagare che cosa?
Chi e quando è responsabile dei danni da essi provenienti?
Partiamo dalla definizione di lastrico; la legge non la fornisce la nozione. Fondamentale, quindi, l'opera interpretativa di dottrina e giurisprudenza.
Abbiamo selezionato questa definizione che appare essere quella che fotografa al meglio il concetto in esame.
Nozione di lastrico solare
«Per lastrico solare - ha detto la Cassazione nel dicembre del 2013 - deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione» (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).
In questo caso la Corte regolatrice ha specificato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo. In tal senso, nella medesima pronuncia, è stato affermato che il concetto di lastrico «non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni» (Cass. ult. cit.).
Nel caso specifico la Corte ha escluso che i torrini delle scale potessero essere considerati parte del lastrico.
Diverso, ad avviso di chi scrive, il discorso per quelle parti di lastrico che, sporgendo orizzontalmente, vanno a creare una sorta di balcone in continuità con il lastrico medesimo, aggettando, però, rispetto alla sagoma dell'edificio. In queste ipotesi, tali prolungamenti non hanno specifica destinazione né autonoma consistenza e debbono essere considerati parte integrante del lastrico medesimo.
Si badi: si è soliti dire che il lastrico solare è una superficie piana di copertura dell'edificio. In termini puramente costruttivi, il lastrico non è propriamente piano, poiché v'è bisogno delle pendenze per consentire gli scoli delle acque. Secondo le norme UNI, un tetto è in piano quando presenta una pendenza inferiore al 5%.
Il lastrico dotato di parapetti è utilizzabile anche per funzioni differenti da quella di mera copertura dell'edificio ed è chiamato terrazza.
Lastrico solare in proprietà e uso comune, ripartizione delle spese e danni
Se il lastrico (e la terrazza) sono in proprietà ed uso comune, tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione sulla base dei millesimi di proprietà, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c.
Se il lastrico serve solo una parte dell'edificio, le spese devono essere sostenute solo da quei condomini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.). E' il caso del così detto condominio parziale. L'utilità, nel caso di terrazzo, non sta solo nella copertura ma anche nella possibilità di accedervi per altri usi.
In queste ipotesi, nel caso di danni, tutto il condominio (o il condominio parziale se si verte nell'ambito applicativo del terzo comma dell'art. 1123 c.c.) è responsabile in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Lastrico solare in uso esclusivo, ripartizione delle spese
Può accadere, anzi accade molto frequentemente, che solo un condomino (o al massimo un gruppo di condomini) possa utilizzare il lastrico: si tratta della fattispecie disciplinata dall'art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo, che recita:
«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.»
Ai lastrici solari di uso esclusivo vanno equiparate le terrazze e le terrazze a livello in uso esclusivo. La Cassazione ha specificato che ai fini dell'applicazione della norma citata è indifferente che si tratti di parte dell'edificio in uso o proprietà esclusiva, poiché ciò che conta è la funzione di copertura (Cass. 30 aprile 2013 n. 10195).
La norma è chiara: si deve rifare la guaina impermeabilizzante?
L'utilizzatore esclusivo paga un terzo della spese mentre i restanti due terzi sono a carico dei condomini cui il lastrico serve (da copertura) in ragione dei millesimi di proprietà dell'intera unità immobiliare e non solo di quella ricadente sotto il lastrico.
Lastrico solare in uso esclusivo, risarcimento danni e ripartizione delle spese
Quando il bene è condominiale ma l'uso è esclusivo, oppure quando il lastrico pur essendo di proprietà esclusiva svolge comunque una funzione di copertura dell'edificio, chi è responsabile per che cosa? Su tutti (ma solo per meglio esplicitare il quesito) si pensi ai danni da infiltrazione.
Al riguardo non può non farsi riferimento ad una sentenza resa dalle Sezioni Unite nel 2016. Si badi: la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 interviene
Su un aspetto che era stato già affrontato dalle medesime Sezioni Unite nel lontano 1997. Che cosa dissero in questa occasione gli ermellini? Che in caso di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare in uso (o proprietà ed uso) esclusiva, la norma di riferimento della responsabilità è l'art. 1126 c.c. In sostanza, per la sentenza n. 3672/1997, usuario esclusivo e condòmini coperti dal lastrico erano responsabili ex art. 1126 c.c. per i danni e come tali costretti nella misura indicata da quella norma a partecipare alle spese risarcitorie.
Questa presa di posizione non ha convinto, tant'è che nel tempo è stata avversata da parte della giurisprudenza secondo la quale la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare in uso esclusivo rappresentava una ipotesi di danno da cose in custodia, cioè di responsabilità ex art. 2051 c.c. Conseguenza di ciò, cioè dell'applicazione della normativa inerente alla custodia era (ed è) quella che la responsabilità può essere attribuita anche solamente all'usuario, laddove sia provato che il danno derivi da sua esclusiva responsabilità.
In tal senso si sono orientate le Sezioni Unite nel 2016, affermando che «in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni ( art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio» (Cass. 10 maggio 2016 n. 9449).
Il cortile condominiale che funge da copertura dell'autorimessa (sia essa aperta o a box) non può essere equiparato al lastrico solare, ma dev'essere considerato alla stregua di un solaio interpiano (art. 1125 c.c., cfr. Cass. 19 luglio 2011 n. 15841).
