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Crollo del lastricato solare condominiale all'interno della proprietà esclusiva: condannando il condominio al ristoro di tutti i danni patrimoniali e non
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Crollo del lastricato solare condominiale all'interno della proprietà esclusiva: condannando il condominio al ristoro di tutti i danni patrimoniali e non

Profili di responsabilità ex art. 2051 c.c. e risarcibilità dei danni non patrimoniali

Avv. Giuliana Bartiromo 

Il caso: il lastricato solare comune di un edificio condominiale crollava rovinosamente all'interno della casa di due coniugi. Intervenuti i Vigili del Fuoco, veniva emessa ordinanza di sgombero atteso che la casa non era considerata né sicura né abitabile.

Pertanto, immediatamente, veniva attivato un procedimento ex art. 700 cpc presso il Tribunale di Brindisi, per richiedere la condanna del condominio all'esecuzione dei lavori, riconoscendo tutte le responsabilità di omessa manutenzione delle res comuni.

A seguito della procedura ex art. 700 cpc conclusa con l'ordine del Giudice di eseguire immediatamente i lavori individuati anche dalla CTU, i coniugi procedevano oltre, per il riconoscimento ed il ristoro di tutti i danni subiti, notificando al Condominio atto di citazione.

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La decisione. Ebbene il Tribunale di Brindisi con sentenza n. 917/2019 del 05.06.2019 accoglieva interamente le richieste degli attori condannando il condominio al ristoro di tutti i danni patrimoniali e non.

Il Giudice sottolinea come l'amministratore deve compiere nell'interesse di ciascun condòmino tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni tra le singole unità immobiliari. Tant'è che nella sentenza vien evidenziato che "L'esecuzione degli atti conservativi costituisce adempimento obbligatorio per lo stesso amministratore, cui non può assolutamente sottrarsi".

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L'amministratore difatti è titolare per espressa previsione legislativa non solo del dovere di manutenzione ordinaria e di conservazione delle parti e servizi comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130 c.c., ma anche del potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, con la conseguenza che si deve riconoscere in capo all'amministratore stesso l'obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare un danno.

Nel caso di specie, il lastricato solare è bene comune destinato alla copertura dell'intero edificio ed il condominio in relazione ai beni condominiali, si trova nella posizione di custode (Cassazione civile II sezione 15 aprile 1999 n. 3753). In quanto custode della proprietà collettiva, il condominio, quale ente di gestione delle parti comuni, è responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni causati dalle cose comuni alla proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Peraltro la norma di cui all'art. 2051 c.c. non si fonda su una presunzione di colpa, ma individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva che in concreto ricorre quando sia individuabile un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo (Cassazione sezione III n. 26051 del 30 ottobre 2008 - Cassazione 22 marzo 2012 n. 4596).

La responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. trova fondamento nel dovere di custodia che grava sul soggetto che a qualsiasi titolo eserciti un effettivo o non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all'obbligo di vigilare affinchè la stessa non arrechi danno a terzi.

Nel caso di specie l'omissione dei lavori di ordinaria manutenzione, da parte del condominio e dell'amministratore, del lastricato solare comune ha comportato la percolazione dell'acqua piovana con evidente crollo di gran parte del lastricato solare, con pregiudizio per i proprietari dell'unità sottostante, che si sono dovuti allontanare dal focolare domestico.

Dalla documentazione veniva inoltre evidenziato che già nel 2007 i Vigili Del Fuoco, intervenuti, avevano ordinato l'esecuzione dei lavori di manutenzione del lastricato solare, che invece, non vennero eseguiti dal Condominio.

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Nelle more del giudizio di merito, tuttavia, il Condominio eseguiva e portava completamento i lavori di riparazione del lastricato solare crollato, ed il Tribunale di Brindisi, pertanto, accoglieva la richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale, atteso che i proprietari, a seguito del crollo, erano stati privati del diritto al pieno godimento del focolare domestico senza poter dimorare nella propria abitazione.

Detta limitazione, secondo il Tribunale di Brindisi, "viola non solo il disposto dell'art. 832 c.c. del diritto di proprietà, vale a dire del diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, ma anche il violazione del diritto costituzionalmente riconosciuto all'art. 42 Cost".

Queste limitazioni, sono state riconosciute anche dalle SS.UU. della Cassazione n. 26972/08 secondo cui è fonte di danno risarcibile la lesione del diritto di proprietà, posto che la lesione di detto diritto non può non considerarsi ingiusta.

Inoltre, il Giudice ha anche considerato che "l'abitare un appartamento interessato da infiltrazioni di acqua, frequenti e protrattesi per tempo apprezzabile, sia idoneo a cagionare uno stato di stress e di frustrazione che, se anche non trasmoda in danno all'integrità psicofisica, si traduce in danno esistenziale, inteso come pregiudizio oggettivamente accertabile che altera le abitudini del soggetto danneggiato e i suoi assetti relazionali".

Il danno esistenziale non implica una sofferenza o un dolore ma un peggioramento delle qualità della vita e come tale è un danno alla persona che merita di essere risarcito. Ebbene ledere il diritto di proprietà vuol dire porre in essere un fatto illecito lesivo di un diritto costituzionalmente garantito e come tale risarcibile anche nella sua componente non patrimoniale.

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Viene inoltre sottolineata la lesione della salute stessa degli attori/condòmini che hanno il diritto a vivere in un ambiente sicuro, salubre, immune da ogni pericolo alla persona. Il diritto alla salute, comprende anche la pretesa ad abitare in un ambiente di vita salubre privo di potenziali fattori pregiudizievoli dell'integrità psicofisica dell'individuo e rientra nel novero dei diritti costituzionalmente garantiti ex art. 32 Cost.

Il Tribunale di Brindisi, ravvisando pertanto una condotta omissiva del condominio e la colpa per l'aver trascurato i doveri di custodia e manutenzione delle res comuni, condanna il condominio stesso al ristoro dei suddetti danni patiti dai coniugi nella misura di euro 24.000,00 oltre alle spese e competenze del giudizio.

Avv. Giuliana Bartiromo

Scarica Sentenza Tribunale di Brindisi-n.917del5maggio2019

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