Siamo abituati a sentire parlare del lastrico solare e della terrazza a livello con riferimento all’art. 1126 c.c. Rispetto a questa norma, in giurisprudenza, è pacifico che le due parti dell’edificio debbano essere equiparate (cfr. tra le tante Cass. n. 12682/2001).
La ragione è semplice, il lastrico e la terrazza hanno la medesima funzione: entrambe servono da copertura per una parte (o per tutto, si pensi al caso del piano attico) l’edificio.
Eppure dal punto di vista teorico e strutturale lastrico e terrazza sono cose ben distinte. Lo ha evidenziato egregiamente il Tribunale di Brindisi in una sentenza resa lo scorso 1 marzo.
“ La terrazza a livello e il lastrico solare: criteri distintivi. Come noto, in tema di edifici in condominio, almeno secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, talché deve ritenersi per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto.
Per contro, il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giudiziale (sent. 21 maggio 1974 n. 1501; 28 aprile 1986 n. 2924).
Orbene, affinché una terrazza a livello che esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui si accede alla terrazza stessa, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (cfr. Cassazione civile sez. II. 22 aprile 1994, n. 3832)”. (Trib. Brindisi 1 marzo 2012).
Ad avviso di chi scrive la differenza incide, e non poco, anche sulla responsabilità nel caso di danni da infiltrazioni. E’ vero, la manutenzione spetta sempre al condominio, stante la funzione di copertura svolta dal terrazzo a livello.
Sta di fatto, però, che, ad esempio, mentre il lastrico condominiale è anche, spesso, in uso a tutti i condomini, il terrazzo a livello, invece, è in uso solo al proprietario dell’unità immobiliare da cui si accede.
Come dire: i danni causati dal difetto di manutenzione scaturente dal normale uso di quella parte dell’edificio devono essere addebitati al proprietario dell’appartamento da cui si accede al terrazzo.
Il tutto, vista la difficoltà di quest’accertamento, spesso finisce per essere deciso in sede giudiziale.
Il tentativo di conciliazione, da questo punto di vista, può rappresentare un buono strumento per trovare un accordo contenendo i costi.
