Tizio, proprietario dell’unità immobiliare Alfa, ubicata nel condominio Gamma, decide di eseguire lavori di ristrutturazione della stessa. Si tratta d’interventi modificativi che richiedono il rilascio del permesso di costruire.
Egli, quindi, si rivolge ad un tecnico abilitato a seguirgli la pratica necessaria ad ottenere il provvedimento autorizzativo.
Caio, il tecnico, spiega al suo cliente che per il buon fine della pratica è necessario il nulla osta del condominio.
A quel punto Tizio si rivolge all’amministratore, che, senza convocare l’assemblea, firma una liberatoria per l’esecuzione dei lavori.
A quel punto alcuni condomini, venuti a conoscenza del rilascio del permesso di costruire decidono d’impugnare quell’atto amministrativo.
La ragione? Secondo loro il nulla osta della compagine non poteva essere firmato dall’amministratore senza un preventivo assenso dell’assemblea.
Il fatto appena descritto è realmente accaduto ed ha portato alla sentenza n. 207 dell’1 marzo 2012 del T.A.R. della Sardegna.
Che cos’ha deciso il Tribunale amministrativo isolano? Ha dato ragione ai condomini ricorrenti.
Si legge nel provvedimento che “ appare fondato il primo motivo di ricorso, con il quale si censurano gli atti impugnati per non avere la società controinteressata acquisito la previa autorizzazione dell’assemblea del condominio; che la richiesta della concessione edilizia da parte del proprietario di un appartamento sul quale devono essere eseguiti i lavori, deve essere corredata dell’autorizzazione dell’assemblea del condominio tutte le volte in cui le opere (nella specie ampliamento di un balcone) incidono sulle parti comuni dell’edificio condominiale (facciata dell’edificio)”.
In sostanza il contenuto della sentenza può essere così sintetizzato: il provvedimento amministrativo autorizzatorio d’interventi edilizi su unità immobiliari di proprietà esclusiva che vanno ad incidere su parti comuni (nella specie facciata dell’edificio) non può essere concesso se manca l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini.
In questo contesto (è bene evidenziare che l’autorizzazione, ad avviso di chi scrive, non è necessaria per l’attività edilizia libera) è necessario comprendere quali debbano essere le maggioranze necessarie per deliberare l’autorizzazione ad eseguire questo genere di lavori. L’assemblea disciplina l’uso dei beni comuni.
Se la modificazione della facciata non altera il decoro dello stabile l’autorizzazione può essere data con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi.
D’altronde se per i regolamenti di condominio che devono contenere norme circa questi argomenti sono necessarie tali maggioranze, perché le stesse non dovrebbero servire per una semplice deliberazione?
Certo è che siccome ogni condomino può usare i beni comuni nel modo che ritiene più opportuno ai sensi dell’art. 1102 c.c. (ossia senza modificarne la destinazione e senza recar danno al decoro ed al pari diritto degli altri), l’assemblea non può negare il suo placet se l’opera non altera il decoro architettonico.
L’alterazione, è bene ricordarlo, è una modificazione in senso peggiorativo dell’estetica dell’edificio.
Che cosa succede se, nonostante l’assenza di alterazione, l’assemblea rifiuta di dare l’autorizzazione? A quel punto il condomino può sempre chiedere l’annullamento della delibera oltre i danni per il ritardo provocato.
E’ bene evidenziare che quella commentata è una sentenza e non la legge. In pratica non sempre gli uffici comunali potrebbero ritenere necessaria l’autorizzazione del condominio rilasciando i permessi sempre facendo salvi i diritti dei terzi.
