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Lastrici solari e terrazze a livello: quando l'azione va proposta solamente contro il condominio?
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Lastrici solari e terrazze a livello: quando l'azione va proposta solamente contro il condominio?

Che cosa accade se da un lastrico solare o da una terrazza a livello provengono dei danni per una proprietà esclusiva?

Avv. Alessandro Gallucci  

Il lastrico solare è quella parte dell’edificio che funge da copertura per le unità immobiliari sottostanti. Per la sua funzione essenziale alla piena fruibilità dell’edificio esso è ritenuto bene di proprietà comune (art. 1117 c.c.). In questo contesto le spese di conservazione di quella parte dell’edificio devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.).

Naturalmente gli atti d’acquisto (o il regolamento contrattuale) possono riservare l’uso e la proprietà del lastrico ad uno o ad un gruppo di condomini (molte volte la proprietà superficiaria resta nella disponibilità del costruttore che si riserva il diritto di sopraelevare).

In questi casi le spese devono essere ripartire ai sensi dell’art. 1126 c.c. Stesso discorso per la terrazza a livello che, per la sua funzione di copertura, è equiparata al lastrico.

In entrambi i casi, come per il lastrico di proprietà ed uso condominiale, la manutenzione spetta al condominio: la titolarità di questa parte dell’edificio, infatti, non incide sulla sua funzione che resta sempre quella di copertura.

Che cosa accade se da un lastrico solare o da una terrazza a livello provengono dei danni per una proprietà esclusiva? Secondo la Cassazione, il danneggiato che intenda ottenere il risarcimento del danno deve chiamare in causa il condominio.

In una recente sentenza si legge che “ premesso che le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. (v. Cass. nn. 735/04, 11029/03, 12329/01 e 15389/00), va osservato che secondo la costante giurisprudenza di questa Corte poiché il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo).

La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. nn. 10233/02, 12682/01 e 9009/98)” (Cass. 22 marzo 2012, n. 4596).

Ad avviso di chi scrive questa presa di posizione è incontestabile se si guarda ad interventi di conservazione resisi necessari per il naturale logorio della cose dovuto al passare del tempo. Se, tuttavia, il danno è dovuto all’uso, e questo evidentemente, lo si può valutare solamente in giudizio, il titolare o usuario del lastrico può essere considerato responsabile anche in via esclusiva.

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