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Terrazzo a livello danni da infiltrazioni e responsabilità
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Terrazzo a livello danni da infiltrazioni e responsabilità

Responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo a livello di proprietà esclusiva

Avv. Alessandro Gallucci  

Con una sentenza datata 5 maggio 2010, la n. 1562, il Tribunale di Bari è tornato ad occuparsi della sempre attuale questione della responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo a livello di proprietà esclusiva.

L’ufficio giudiziario barese – uniformandosi a quello che è l’orientamento giurisprudenziale che si è andato formando in seno alla Suprema Corte fin dal 1997 (data di pronuncia delle Sezioni Unite in merito alla questione individuazione del soggetto responsabile per danni da lastrico) – ha avuto modo di affermare che nel caso di azione civile volta ad ottenere il risarcimento del danno legittimato passivo a stare in giudizio è il condominio.

Il magistrato barese, ribadendo quanto sopra, ha comunque specificato, seppur incidentalmente, quando debba ritenersi legittimo agire contro il singolo condomino proprietario o titolare del diritto d’uso del lastrico.

Prima di soffermarci nello specifico sulla sentenza del Tribunale pugliese è utile capire quale è stato il contrasto che ho reso necessario l’intervento delle Sezioni Unite e come le stesse abbiano risolto tale conflitto interpretativo.

La difficoltà stava tutta nell’individuare il soggetto responsabile cui addebitare la colpa e quindi l’onere del risarcimento, nel caso di danno provocato dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva).

Secondo una parte della giurisprudenza di Cassazione il soggetto responsabile andava individuato nel condomino titolare del diritto di proprietà o di uso; altra parte dei giudici di legittimità, invece, propendeva per la responsabilità del condominio stante l’ineliminabile funzione di copertura svolta dal lastrico stesso.

Le Sezioni Unite aderirono a quest’ultima impostazione, individuando anche il corretto criterio di ripartizione delle spese nel caso d’interventi manutentivi resisi necessari a seguito di danni.

I giudici di Piazza Cavour affermarono " poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo" (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672).

Sulla falsa riga di questa pronuncia s’inserisce la sentenza n. 1562/10 del Tribunale di Bari.

Nel caso di specie un condomino chiamava in causa il condominio per vedersi risarcito del danno occorsogli a seguito d’infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello di pertinenza esclusiva di uno dei comproprietari. Il condominio, costituitosi in giudizio chiedeva il rigetto della domanda per difetto di legittimazione passiva.

Il Tribunale di Bari, rigettando le eccezioni della compagine condominiale e ritenendo fondata la domanda del condomino ha ritenuto che sussistesse la responsabilità del condominio in quanto “ nel caso in esame l'assunto della attrice, in ragione del quale deve individuarsi la legittimazione, è che queste ultime dipendano da un difetto di impermeabilizzazione, e, pertanto da un difetto delle strutture funzionali alla copertura dello stabile e non da un cattivo utilizzo del lastrico che, in quanto tale sarebbe imputabile esclusivamente al suo proprietario”(Trib. di Bari 5 maggio 2010 n. 1562).

In sintesi non è errato affermare che secondo il Tribunale del capoluogo pugliese sussiste la legittimazione del condominio in tutti quei casi in cui il danno sia dovuto, non ad un suo cattivo utilizzo di quella parte dell’edificio, bensì ad un difetto di manutenzione della stessa.

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