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rinax

Realizzazione accesso diretto a lastrico solare di proprietà

Buongiorno a tutti.

 

Ho appena concluso il preliminare acquisto di un immobile all'ultimo piano di un palazzo con lastrico solare soprastante di proprieta esclusiva (porzione di tetto dello stabile composto da 18 appartamenti ma denominato "terrazzo" su atto di provenienza e regolamento condominiale).

Volevo collegare il terrazzo-tetto direttamente all'appartamento tramite una scala a chiocciola interna che terminerebbe in una "garritta" (1,5x1,5 m di perimetro x 2 metri di altezza) con 1 porta blindata di accesso costruita ex novo sul terrazzo stesso per ottimizzarne l'accesso senza passare dalla scala comune condominiale.

Premetto che al centro di questo lastico solare esiste gia un locale tecnico condominiale che alloggia le vasche dell'acqua,l'argano dell'ascensore e consente anche l'attuale accesso ai 3 terrazzi di proprieta esclusiva (uno dei quali quello in questione) dalla scala condominiale comune.

Forse ingenuamente, ho cercato di percorrere la strada della diplomazia, e cioe' proporre la questione all'assemblea ondominiale chiedendo formalmente ai condomini il benestare a procedere (nonostante fossi a conoscenza dell'art.1127 C.C. che, mi sembra di capire, mi permetterebbe di compiere l'opera senza bisogno di autorizzazioni se non di quella comunale previa presentazione DIA e semplice comunicazione per info di inizio

lavori all'amministratore)

 

Sono arrivato alla fatidica riunione di condominio.

Ho preparato un progetto curato da un architetto competente ed abilitato, che ho consegnato all'attuale proprietario dell'immobile che ha voluto presentarsi da solo in assemblea.

Ma sorpresa. I condomini, essendo gia a conoscenza della richiesta in quanto presentata all' "ordine del giorno" sulla lettera di convacazione, avevano gia premeditato un bel "NO" senza neanche dare all'attuale proprietario la possibilita di esporre il mio progetto.

Giustificazione verbale: "siamo un condominio di anziani conservatori ed abbiamo paura che poi succeda qualcosa...".

Il verbale di assemblea recita cosi: "Il Sig. ..... esprime la richiesta di poter realizzare una scala a chicciola all'interno della sua unita'

immobiliare che colleghi, attraverso l'apertura del lastrico solare condominiale, l'appartamento al terrazzo soprastante di sua proprieta' (calpestio)".

 

A vostro parere e' sufficente una risposta del genere ad impedire la realizzazione di tale modifica fatta comunque all'interno di 2 proprieta' eslusive e che, a parere del mio architetto (quindi tecnico), non comprometterebbe la stabilita' dell'edificio e tantomeno il decoro architettonico dell'edificio?

E'corretto e legale semplificare scrivendo "lastrico solare condominiale" se invece e' di proprieta' esclusiva? Cosa significherebbe secondo voi quella parola tra parentesi "calpestio"?

Vorrei procedere comuque ai lavori per attuare il collegamento.

Sinceramente mi spiacerebbe rinuciare a causa, quasi sicuramente, di qualche ruggine preesistente tra vecchi proprietari e condomini!

 

Pensate che io sia nel giusto?

Il condominio potrebbe, in qualche modo, bloccare i lavori?

 

L'amministratore sostiene che la soletta in cemento armato e la guaina isolante sarebbero di proprieta' comune condominiale (cosi recita il "Tamborrino") e quindi non potrei realizzare il varco senza il consenso dell'assemblea.

E' possibile? non sono riscito a trovare casi simili.

 

Scusatemi se sono stato un po' prolisso

 

Anticipatamente ringrazio

Ti rispondo in base a quello che credo di aver capito che non è perfettamente chiaro, e i ti allego alcune sentenze che mi auguro possano aiutarti. A mio giudizio hai fatto male a chiedere il permesso al condominio, perchè questa questione ricade nel 1102 è un uso più intenso della cosa comune. Per non andare a ledere i diritti del condominio che ha sul lastrico solare è sufficiente, a mio avviso, prevedere nel progetto di ricostituire ciò che tu sottrai di lastrico solare per realizzare l'apertura.

 

Giudici di legittimità hanno affermato che "l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unita immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilita di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102 c.c. e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non gia alla necessita di ovviare ad un'interclusione dell'unita immobiliare al cui servizio il detto accesso e stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unita immobiliare da parte del suo proprietario" (Cass. Civ, sez. II 29/4/1994 n. 4155)

 

Apertura legittima di una porta finestra sul lastrico solare di copertura Cassazione, sezione seconda, 23 maggio 2007 n. 12047 

Pur potendo le concrete modalità di godimento della cosa comune, desumibili dagli artt.1102 e 1120 c.c., assurgere a contenuto di una posizione possessoria tutelabile contro l’attività del condomino che costituisca una molestia di fatto per gli altri partecipanti alla comunione, ai fini dell’esperibilità dell’azione di manutenzione occorre che detta attività si risolva in una immutazione della situazione dei luoghi che renda incomodo o restringa a vantaggio del singolo condomino il precedente modo di esercizio del possesso degli altri. Tale condizione non si realizza quando le opere eseguite dal compossessore, oltre a non modificare la consistenza materiale del bene comune, non ne determinino neppure una modifica della destinazione, ma rispondano allo scopo di consentire da parte sua un uso dello stesso più agevole e, conseguentemente, più intenso e proficuo, senza incidere sulla possibilità degli altri condomini della antecedente pari utilizzazione. 

Nel caso di specie la Corte ha confermato la decisone dei giudici di merito che hanno respinto il ricorso per manutenzione, affinché fosse ordinato ad una condomina la chiusura della porta-finestra, munita di un cancello di chiusura in ferro, da lei aperta nel muro perimetrale del fabbricato al fine di mettere in comunicazione il proprio appartamento, sito al piano attico, con la terrazza condominiale che costituiva il lastrico solare di copertura di parte dell’edificio. 

Grazie Francesco

 

Queste sentenze sembrano incoraggianti.

Nella mia situazione sembrerebbe ancora piu' palese la possibilita' di aprire il varco, in quanto il lastrico solare e' a mio uso esclusivo come recitano sia l'atto di provenienza dell'appartamento che il regolamento di condominio. quindi di fatto unirei due mie proprieta' senza ledere nessun diritto di partecipazione di alcun condomino.

L'unica cosa su cui sto cercando chiarezza e' il fatto che, ad esempio nel caso da te citato, come asserirebbe l'amministratore, la soletta ed il manto impermeabile non si potrebbero toccare.

Pero', ripeto, se costruento il locale tecnico (garritta) per lo sbarco della scala sul lastrico-terrazzo non ripristinassi a regola d'arte la coibentazione e l'impermeabilizzazione della superfice modificata, essendo tale soletta anche il soffitto del mio appartamento, searei proprio io il primo a subirne la conseguenze! Quindi vorrei che i condomini capissero che sarei un pazzo se facessi un lavoro approssimativo col rischio di vedermi piovere in casa. Non ti sembra?

 

Ciao e grazie

Guarda , ti do un modesto consiglio frutto dell'esperienza diretta e sul campo non ti aspettare niente dai condomini che in molti casi non danno l'eventuale parere favorevole per ripicca, poca lungimiranza ( in condominio vale il detto oggi a me domani a te ! ), e invidia. Peggio che andar di notte con la maggiora parte degli amministratori di condominio per lo più poco aggiornati su leggi e sentenze e pronti a seguire la maggioranza in assemblea per non inimicarsi meno persone possibili.

Considera poi che al di là di leggi e sentenze di cassazione divenute importantissime queste ultime perchè fanno testo da quel momento in poi, quando in condominio vai a toccare qualcosa che è di proprietà comune se lo alteri o lo modifichi per un tuo maggiore uso devi anche ricostituirlo perchè deve tornare ad avere la funzione e l'utilizzo comune che aveva prima della tua modificazione. Ad esempio se fai una sopraelevazione del tuo lastrico solare devi poi ricostituirlo sopra il nuovo piano.

Perchè il proprietario del sottotetto può aprire su di esso abbaini o finestre senza chiedere il permesso al condominio ? ( Cass. Civ., Sez. II, 27 luglio 2006, n. 17099 - Cons. Stato Sez. IV Sent., 04/05/2010, n. 2546 )perchè dopo aver tolto la famosa soletta condominiale o tetto ( come dice il tuo amministratore ) dopo rimettendoci la finestra tu ricostituisci l'utilizzo condominiale che aveva prima ( non far piovere di sotto ) e permette a te di fare un maggiore uso della cosa comune, senza così dover chiedere il permesso in assemblea. Non so se mi sono spiegato.

Chiarissimo. Grazie mille!

 

Anche a me, previa ricerca approfondita su internet a riguardo, sembrava un intervento lecito e non lesivo dei diritti di nessuno. Pero', come dici anche tu, l'arroganza e l'invidia, essendo figlie dell'ignoranza, spesso vincono sulla ragione...

Perdonami se insisto su due altri consigli:

Rivolgiti comunque ad un avvocato per un consiglio prima di riparlare con amministratore e eventuale assemblea condominiale. E che sia un legale abituato a trattare simili argomenti, ergo meglio un perfetto sconosciuto che tratta solo argomenti di diritto condominiale che un principe del foro che fa il penale buono solo a dispensare consigli su argomenti che non conosce. Sono molto in gamba e hanno anche un certo peso in assemblea gli avvocati che si occupano di associazioni tipo UPPI oltre ad avere onorari molto bassi.

Non conosco il tuo lavoro magari lo sai già , ma ricordati che quando leggi una sentenza di cassazione non ti fidare mai troppo della massima scritta all'inizio della sentenza spesso è difforme rispetto al contenuto della stessa, leggila sempre tutta per intero.

Se vai in assemblea fatti forte di sentenze di cassazione che appoggiano la tua opera, a meno che i tuoi vicini non siano dei decelebrati ( probabile )compreso l'amministratore è difficile che andranno in causa sapendo che al 90% avranno torto.

fammi sapere come va a finire.

Un saluto a te e alla splendida Genova.

Grazie ancora per la tua disponibilita'.

Vorrei, se mi permetti, approfittarne ancora, vista anche la tua competenza in materia, per chiederti se secondo te la delibera compiuta a riguardo e' nulla, quindi impugnabile in qualsiasi momento, oppure annullabile e quindi impugnabile solo entro i trenta giorni dalla deliberazine. Oppure ancora posso non considerarla (tantopiu che ufficialmente la ha proposta il vecchio proprietario dell'appartamento) e procedere a presentare DIA al mio Comune ed, in caso venga accolta senza richiesta di delibera assembleare, avviare i lavori di apertura soletta previa informativa ufficiale via raccomandata all'amministratore?

 

Sicuramente ti terro informato sugli sviluppi anche se potro presentare la DIA ed iniziare i lavori solo dopo il rogito che dovrebbe avvenire presumibilmente a Dicembre visto che devo prima concludere la vendita del mio attuale appartamento.

Per ora posso solo aspettare visto che ho completato solo il preliminare di vendita, e, nonostante l'immobile sia gia' libero, l'attuale proprietario, con mio rammarico ma giustamente, non mi consegnera' le chiavi prima del rogito.

PS non mi vuole firmare neanche la DIA x anticipare un po i tempi.

Da quella data dovro' correre e far correre chi si occupera' della ristrutturazione visto che e' una casa del '50 completamente e rigorosamente originale!!!!!

Non ci voglio pensare!

Rinaldo & family

Preferisco non entrare in aspetti relative a delibere condominiali. Ti ripeto è questo il momento per te di chiedere il consiglio di un legale che saprà essere esaustivo sull'argomento.

Sul fatto che l'attuale proprietario non ti ha voluto firmare la DIA, sono sincero.....onestamente io non la firmerei mai, perchè se da quel momento in poi succede qualcosa in cantiere stai pur certo, sempre per esperienza, che è responsabile lui per primo.

IDEM per le chiavi mai darle prima del rogito sempre per un discorso di responsabilità.

Ti saluto.

Tu aprendo un varco sul terrazzo di copertura( che funge da tetto per tutta la colonna degli appartamenti sottostanti) modifichi sostanzialmente la copertura in quanto ne demolisci una sua parte ( varco da m 1,50x1,50) per realizzarvi una apertura.

 

Sostanzialmente la copertura non è più una struttura monolitica e piana come in origine, bensì diventa una struttura articolata.

A mio avviso questo tu non lo puoi fare senza il consenso dei condomini.

Ma qualora tu riuscissi a realizzarlo , sempre a mio avviso, sarebbe legittimo per i condomini sollevarsi da ogni responsabilità in ordine a futuri ammaloramenti della copertura in quanto appunto tu la hai manomessa rispetto all’origine.

Per Nero45

 

Infatti, io, automaticamente, diventeri responsabile di tutti i danni provocati al condominio se riconducibili all'opera da me realizzata e, se non bastasse, sarei disposto a firmare una manleva di tutti i condomini a supporto di questa cosa.

Tantopiu' che il primo, e forse l'unico, a subire le consenguenze di un ripristino della copertura fatto in modo approssimativo, sarei proprio io visto che il mio soffitto coincide proprio con la porzione di terrazzo/lastrico in questione.

 

Comunque anche adesso la struttura non e' gia' una struttura monolitica e piana, in quanto e' presente il locale tecnico per l'alloggio dei serbatoi acqua e dell'argano ascensore.

Questo locale copre parzialmente anche il mio appartamnto e quindi tutta la colonna.

 

Pensi che il mio ragionamento sia corretto?

Grazie

Rinaldo

Il locale tecnico è un elemento progettuale e nasce con il fabbricato.

 

A mio avviso invece andando a modificare l’esistente copertura nella sua attuale configurazione, proprio perchè trattasi di copertura e non già di muro perimetrale, realizzandovi una varco di accesso, e quindi andando parzialmente a modificarla nella sua funzione, credo tu debba avere il consenso dei comunisti in quanto, a parer mio, in questo caso non trova applicazione il 1102.

In altre parole la copertura, in quanto tale, deve rimanere nella configurazione originaria.

Per cambiarne assetto , per il mio modo di vedere la cosa, si deve avere il consenso condominiale.

In effetti se tu vai a realizzare una garritta vera a e propria anche se di piccole dimensioni, si potrebbe parlare anche di sopraelevazione, con relativo indennizzo al condominio. Se però tu realizzi solo una apertura rispettando lo stesso piano di calpestio del solaio, paragonabile ad una finestra sul tetto o abbaino non realizzeresti nessun nuovo manufatto suscettibile di eventuale concessione condominiale.

Intanto ringrazio Nero45 e Francesco per avermi prospettato tutte le possibili interpretazioni. Il CC, purtroppo, in questo caso specifico, a mio parere, e' poco chiara e si possono usare solo sentenze che trattano un qualcosa di simile.

Io ad esempio ha un amico, che ha realizzato un'opera uguale a quella che vorrei fare io, stesso comune di residenza, anche lui su lastrico di proprieta' esclusiva (PS lui e' stato piu' furbo di me, DIA in comune, avviso all'amministratore e dopo un mese dalla richiesta inizio lavori), ha progettato e costruito la garritta delle esatte dimensioni della scala dichiarando l'opera come "volume tecnico" per installazione di una porta verticale a protezione del nuovo varco realizzato dal tetto/terrazzo all'appartamento; quindi no nuova fabbrica o sopraelevazione.

In rete ho trovato questo materiale che potrebbe supportare questa tesi. Cosa ne pensate?

 

Circolare 31/01/1973 n. 2474

Definizione dei volumi tecnici ai fini

del calcolo della cubatura degli edifici.

TESTO

Alcuni Comuni hanno chiesto a questo Ministero - in data anteriore al 1o aprile 1972 – di chiarire la portata del termine "volumi tecnici" e ciò al fine di escludere i volumi stessi dal calcolo della cubatura utile dell'edificio.

Questo Ministero ha sottoposto la questione al parere del Consiglio Superiore dei lavori pubblici, che si è espresso in merito con voto n.214 del 14 marzo 1972, facendo innanzitutto presente che alla locuzione "volumi tecnici" deve darsi in via generale un significato aderente alle reali necessità edificatorie e tale, soprattutto, da non consentire violazione della disciplina urbanistico-edilizia vigente. Precisa, poi, codesto consesso che i volumi tecnici debbono:

1) avere stretta connessione con la funzionalità degli impianti tecnici indispensabili per assicurare il comfort abitativo degli edifici;

2) essere determinati dalla impossibilità tecnica di poterne provvedere l'inglobamento entro il corpo della costruzione realizzabile nei limiti della normativa. Ciò premesso, il Consiglio Superiore propone la seguente definizione:

"Devono intendersi per volumi tecnici, ai fini della esclusione dal calcolo della volumetria ammissibile, i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l'accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche".

A titolo esemplificativo il Consiglio Superiore fa presente che sono da considerare "volumi tecnici" quelli strettamente necessari a contenere i serbatoi idrici, l'extracorsa degli ascensori, i vasi di espansione dell'impianto di termosifone, le canne fumarie e di ventilazione, il vano scala al di sopra delle linee di gronda. Non sono invece da intendere come volumi tecnici i bucatai, gli stenditoi coperti, i locali di sgombero e simili.

In ogni caso la sistemazione dei volumi tecnici non deve costituire pregiudizio per la validità estetica dell'insieme architettonico. Precisa, infine, il Consiglio Superiore che la definizione surriferita dell'espressione in questione può trovare applicazione soltanto nei casi in cui i volumi tecnici non siano diversamente definiti o disciplinati dalle norme urbanistico-edilizie vigenti nel Comune.

 

Ancora grazie a tutti per l'interesse.

Onestamente non ho mai affrontato questo argomento comunque ho trovato questa recente sentenza:

Nel caso di specie, relativo all’impugnazione di un permesso di costruire rilasciato per la costruzione di un sottotetto a copertura di un fabbricato, il giudice di prime cure procedeva all’annullamento del titolo abilitativo rilasciato da un’amministrazione comunale campana, per l’asserita violazione della normativa in materia di distanze.

 

Il Tar, infatti, sosteneva che la realizzazione di quei lavori avrebbe determinato la creazione di un nuovo volume utile per il proprietario, andando quindi oltre la nozione di volume tecnico.

 

I giudici di Palazzo Spada, investiti della questione, confermano le decisioni assunte in primo grado, affermando che: “sono volumi tecnici soltanto quelli la cui funzione è necessaria e strumentale per la utilizzazione dell’immobile, mentre devono necessariamente essere computati i volumi utilizzabili o adattabili ad uso abitativo (in tal senso, per esempio, Consiglio di Stato, V, 19 gennaio 2009, n.236).

 

Se pertanto la struttura costituente la copertura di un edificio già esistente non può ex se costituire una sopraelevazione, poiché in tale caso l’attività edilizia viene ad essere volta solo ad assicurare il permanere di un accessorio indispensabile per l’immobile, tuttavia quando l’esecuzione dei lavori comporti innovazioni tali da determinare la creazione di un nuovo volume utile per il proprietario, è evidente che l’opera non può non qualificarsi come sopraelevazione, trattandosi, nella specie, di nuova fabbrica dotata di autonomia e determinante l’innalzamento della originaria altezza dell’edificio.

 

I volumi tecnici sono quindi solo quelli destinati esclusivamente agli impianti necessari per l’utilizzo della abitazione e che non possono essere ubicati al suo interno; pertanto non sono tali – e sono computabili quindi ai fini della volumetria consentita – le soffitte, gli stenditoi chiusi e quelli di sgombero; e non è volume tecnico un piano di copertura, definito impropriamente sottotetto, se costituente in realtà una mansarda, come nel caso di specie, in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda (in tal senso, Consiglio di Stato, V, 13 maggio 1997, n.483).”

A latere della sentenza viene ribadito un principio importante in tema di tutela del cittadino.

Il Consiglio di Stato stabilisce infatti che in tema di distanze fra costruzioni o di rispetto dei confini vige il regime della “doppia tutela”, che permette al soggetto potenzialmente danneggiato di adire da un lato il giudice amministrativo per la rimozione del provvedimento dell’amministrazione invalido e dall’altro lato di provvedere dinanzi al giudice ordinario per il risarcimento del danno o per la rimozione dell’opera

Io comunque resto sempre del parere che con l’opera prospettata si va a modificare la struttura del tetto piano per la qual cosa, volumetria a parte, occorre il consenso condominiale in ossequio ai disposti del 1102.

Qui non si tratta di applicare al terrazzo un velux il quale, per sua concezione costruttiva, costituisce una copertura trasparente che consente anche l’illuminazione del vano sottostante, bensì si tratta di una modifica strutturale della copertura piana che è cosa assolutamente diversa

Io comunque resto sempre del parere che con l’opera prospettata si va a modificare la struttura del tetto piano per la qual cosa, volumetria a parte, occorre il consenso condominiale in ossequio ai disposti del 1102.

 

 

Qui non si tratta di applicare al terrazzo un velux il quale, per sua concezione costruttiva, costituisce una copertura trasparente che consente anche l’illuminazione del vano sottostante, bensì si tratta di una modifica strutturale della copertura piana che è cosa assolutamente diversa

Ciao

Mi ricollego alla discussione sperando che questo permetta anche un aggiornamento da chi voleva realizzare l'opera.

Il tuo ragionamento fila assolutamente ma proprio per questoil codice specifica che l'opera non deve avere conseguenze sulla struttura del fabbricato.

Se il tecnico si è rifatto i calcoli o comunque ha accertato che non modifica la struttura sono anch'io dell'avviso che non ci siano problemi.

Salve a tutti, ho lo stesso problema posto in passato in questa discussione sarei curioso di sapere come si è conclusa la disputa

Salve a tutti volevo sapere solo un informazione. ....praticamente ho una soletta del solaio di copertura del torrino scale che sporge sul  il mio astrico solare....volevo sapere se si può eliminare , in quanto il torrino è in comune con altri proprietari , ed io ci devo costruire un muro sulla mia proprietà e non posso alzarlo perché capito proprio sotto la soletta....grazie a tutti x la risposta 

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