Chi paga il risarcimento nel caso di danno derivante da lastrico solare concesso in uso esclusivo ovvero in proprietà esclusiva ad/di uno o più condòmini.
Alla domanda è dato rispondere in maniera certa grazie ad una sentenza delle Sezioni Unite datata maggio 2016: pronuncia che ha risolto una controversia proprio inerente all'attribuzione della responsabilità/suddivisone dei costi nelle ipotesi di danni in esame.
La questione ruota attorno all'ambito di applicazione di una norma, l'art. 1126 c.c. che ci occupa di disciplinare la ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici in uso esclusivo.
Vale la pena comprendere quella che è la situazione normativa generale per, poi, rispondere al quesito posto in principio e quindi individuare il responsabile del danno, ergo il soggetto tenuto a pagare il risarcimento, nonché il titolo in base al quale questi è da considerarsi responsabili.
Lastrici solari di uso esclusivo, la disciplina delle spese di manutenzione
Recita l'art. 1126 c.c.:
«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.»
La norma, dettata in relazione alla ripartizione delle spese inerenti la manutenzione/ricostruzione dei lastrici solari concessi in uso esclusivo, ha subito, nel corso del tempo, un allargamento della piattaforma applicativa operato dalla giurisprudenza, di merito e di legittimità. Oggi, quando si fa riferimento all'art. 1126 c.c. bisogna considerare che la norma è considerata applicabile a:
- lastrici in uso esclusivo e di proprietà comune;
- lastrici in uso esclusivo e di proprietà esclusiva;
- terrazza a livello in uso esclusivo e di proprietà comune e in uso esclusivo e di proprietà esclusiva;
- in generale tutte le superfici assimilabili purché in uso esclusivo.
Sebbene in questo articolo si fa spesso riferimento al lastrico solare, dunque, quanto detto vale anche per tutte le altre ipotesi appena elencate.
Chiarito ciò è bene domandarsi in quanto oggetto di contrasto per lungo tempo rispetto a quali spese trova applicazione l'art. 1126 c.c.
Lastrici solari di uso esclusivo danni e art. 1126 c.c.
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza «il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore» (Cass. 17 gennaio 2011 n. 941).
Di badi: l'orientamento così espresso era comunque avversato da un altro filone interpretativo secondo il quale - in ragione di quanto sancito dalle Sezioni Unite nel 1997 (sent. n. 2672) - dei danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare in uso/proprietà esclusiva - al di là di eventuali profili di responsabilità del costruttore ovvero dell'appaltatore, rispondevano i condòmini non in quanto custodi, cioè ai sensi dell'art. 2051 c.c., ma in ragione del loro obbligo di manutentori ai sensi dell'art. 1126 c.c.
In buona sostanza, si diceva, l'art. 1126 c.c. non era semplicemente disposizione afferente la ripartizione delle spese, ma regola riguardante l'attribuzione di responsabilità anche nelle ipotesi i danni da infiltrazioni da terrazze di proprietà esclusiva.
La differenza tra le due norme non era cosa da poco. Un conto è essere responsabile per inadempimento di un'obbligazione, altro per un fatto illecito del quale si risponde a titolo di responsabilità oggetto. Ma non solo: la differente impostazione portava anche a differenti conclusioni anche con riferimento alla legittimazione processuale a resistere nel giudizio per danni da infiltrazioni.
Una situazione che necessitava nuovamente di un intervento chiarificatore.
Danni da infiltrazioni da terrazza di proprietà esclusiva e Sezioni Unite del 2016
In questa occasione, si spera definitivamente dirimente d'ogni contrasto, i giudici di legittimità hanno avuto modo di affermare che «in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio» (Cass. SS.UU. 9 maggio 2016 n. 9449).
Una decisione articolata che rimette al centro dell'attenzione la responsabilità per danni da cose in custodia, riportando l'applicazione dell'art. 1126 c.c. ai meri profili di suddivisione dei costi derivanti dal risarcimento.
Danni da infiltrazioni dal lastrico solare: responsabilità e ripartizione spese
In sostanza è possibile sintetizzare e specificare quanto detto dalla Cassazione nel seguente modo: tutte le spese di risarcimento che non sono riconducibili ad un atteggiamento noncurante dell'utilizzatore e/o proprietario esclusivo saranno da considerarsi condominiali, stante la funzione di copertura dell'edificio svolta dalla terrazza/lastrico solare.
In quest'ipotesi, quindi, 1/3 della spesa ricadrebbe sull'utilizzatore/proprietario e 2/3 sui condomini sottostanti la copertura.
Se, invece, la spesa è dovuta in quanto il danno causato è conseguenza del difetto di manutenzione o più genericamente di diligenza nella custodia da parte dell'usuario, allora il costo dell'intervento deve essere sostenuto tutto da quest'ultimo. E' evidente che se le parti non sono d'accordo sulle cause del danno, il suo accertamento giudiziario resta imprescindibile ai fini del corretto addebito dei costi dell'intervento manutentivo.
