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Il lastrico solare rientra fra le parti comuni salvo titolo contrario
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Il lastrico solare rientra fra le parti comuni salvo titolo contrario

Il lastrico solare rientra fra le parti comuni

Avv. Leonarda Colucci  

La Corte di Cassazione puntualizza ancora una volta che il lastrico solare rientra fra le parti comuni di un edificio condominiale, ribadendo che la presunzione prevista dall'art. 1117 c.c. può essere vinta solo dall'esistenza di un titolo che dimostri il contrario o dal regolamento condominio che disponga diversamente.

Al vaglio dei giudici di legittimità giunge una vicenda ove si discute della proprietà del lastrico solare quando ad esso si accede unicamente da un appartamento all'ultimo piano di un edificio condominiale.

Nel caso di specie esistono due edifici condominali adiacenti ( edificio A ed edificio B), la condòmina dell'edificio A occupa una cospicua quota del lastrico solare dell'edificio B ritenendo di esserne proprietaria e chiudendone illegittimamente l'accesso.

Il condominio B cita in giudizio la condòmina che occupa il lastrico solare per accertare l'indebita annessione alla proprietà esclusiva di ben 35 mq del lastrico solare, chiedendo l'emissione di un ordine di rilascio e del ripristino dello stato originario dei luoghi illegittimamente alterato.

Mentre in primo grado il Tribunale respingeva le domande del condominio attore, impugnata la sentenza dinanzi al giudice di secondo grado la Corte di appello riformava la decisione assunta dal giudice di prime cure condannando l'appellata ( condòmina che aveva illegittimamente occupato parte del lastrico solare dell'edificio adiacente) alla restituzione della porzione del lastrico solare di proprietà al condominio B.

Fra le motivazioni a sostegno della propria decisione la Corte d'appello evidenziava che il lastrico solare doveva considerarsi, in virtù della presunzione prevista dall'art. 1117 del codice civile, parte comune salvo prova contraria.

=> Speciale focus sul lastrico solare. Da non perdere

In pratica a parere dei giudici di secondo grado solo un titolo di acquisto avrebbe potuto validamente dimostrare l'appartenenza di tale bene alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini, considerando che neanche dal regolamento condominiale era possibile evincere una diversa proprietà dell'area.

Proprio riguardo a tale aspetto la Corte di merito precisa che “nessuna rilevanza poteva essere riconosciuta al regolamento del condominio A, al quale apparteneva l'appartamento della condòmina che aveva occupato l'area del lastrico solare del condominio B, trattandosi appunto di un condominio diverso rispetto a quello a cui apparteneva l'area del lastrico solare in questione”

Inoltre, sempre a parere del giudice di secondo grado, l'atto di compravendita prodotto dalla condòmina che aveva occupato il lastrico solare del condominio B, distingueva chiaramente la separazione del terrazzo di proprietà di quest'ultima rispetto al porzione di lastrico solare appartenente all'adiacente edificio ( condominio B).

La condòmina non convinta delle conclusioni della sentenza di secondo grado ricorre in Cassazione sostenendo:

a)l'esistenza di un atto pubblico che attestava il trasferimento in suo favore della proprietà dell'area del lastrico solare;

b) che la pronuncia di secondo grado non aveva tenuto conto del fatto che non esiste altro accesso al lastrico in questione se non dalla sua proprietà.

La sentenza della Corte di Cassazione in commento respinge tali motivi di ricorso ribadendo che la sentenza di secondo grado ha correttamente evidenziato che “il lastrico solare per cui è controversia si trova ubicato in un blocco edilizio separato rispetto all'edificio in cui è collocato l'appartamento della ricorrente

Dopo aver chiarito tale aspetto la sentenza n. 16367 della seconda sezione civile della Cassazione emessa lo scorso 4 agosto evidenzia che la presunzione di proprietà condominiale del lastrico solare avrebbe potuto essere vinta solo attraverso l'esistenza di un titolo di acquisto originario successivo alla venuta ad esistenza del condominio ovvero tramite un titolo proveniente da colui che aveva costituito il Condominio resistente. ( Cass. Civ. 8012/2012; Cass. 1658/1999)

Inoltre, precisa la Suprema Corte, nessuna rilevanza può essere attribuita al fatto che al lastrico solare si acceda esclusivamente dall'appartamento di proprietà della ricorrente che ne rivendica la sua proprietà.

=> La manutenzione del lastrico solare condominiale in proprietà esclusiva.

=> Le differenze tra lastrico solare e terrazza.

Scarica Corte di Cassazione, Sez II Civ., n. 16367 del 04/08/2015

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