#1 Inviato 22 Agosto, 2016 PREMESSA: spero ci sia qualcuno che possa rispondere ai miei quesiti Dobbiamo effettuare la successione dei nostri genitori e tra i cespiti da ereditare c'è un lastrico solare ( o terrazzo considerato che ha i parapetti?) che non è accatastato. Per una risposta più appropriata ritengo necessario fornirvi maggiori informazioni. Questo lastrico è la copertura, il tetto, di un appartamento posto a un primo piano e sotto questo appartamento al piano terra c'è un locale magazzino; già accatastati e andranno a un solo erede. Il locale magazzino è stato costruito fine anni 50, l'appartamento inizio anni 70. All'appartamento si accede da una scala comune ad altri immobili di proprietà di nostro padre; al lastrico solare (terrazzo?) si accede da un'altra scala comune. Questi i miei quesiti: 1) Come scritto in precedenza questo lastrico per tutto il perimetro ha dei parapetti: si deve considerare lastrico solare o terrazzo? 2) Ai fini della successione è obbligatorio accatastarlo? 3) Lastrico solare o terrazzo, edificabile o non edificabile: c'è differenza per il Catasto? 4) Se ai fini della successione non fosse obbligatorio accatastarlo, al momento della divisione dell'eredità il notaio potrebbe chiedere l'accatastamento, come passaggio obbligatorio per la divisione? Oltre ai quesiti inerenti al titolo della discussione avrei bisogno di altre informazioni in quanto questo lastrico solare sta creando vari dissidi tra noi eredi. Essendo l'asse ereditario costituito da vari immobili diversi tra loro, per una ripartizione, diciamo il più possibile, equa, abbiamo fatto eseguire una perizia, anzi due da due geometri diversi, per attribuire un valore economico ad ogni immobile. In una perizia il lastrico solare è considerato edificabile, nell'altra viene valutato non edificabile e pertinenza dell'appartamento del primo piano con percentuale del 10%. Il PR del Comune stabilisce che può essere effettuata una sopraelevazione partendo da una altezza min. di 1,20 m. Il geometra che considera il lastrico solare pertinenza afferma che il PR comunale stabilisce delle regole generali, ma che bisogna valutare lo stato di fatto del lastrico per definire se si possa sopraelevare oppure no. Ai fini della valutazione economica si deve tenere conto dello stato di fatto di detto lastrico oppure del PR Comunale che teoricamente permette di sopraelevare? Sperando di aver esposto il problema chiaramente vi ringrazio per le risposte che potrete darmi.
#2 Inviato 22 Agosto, 2016 Da un primo acchito, mi viene naturale notare: considerato che avete incaricato 2 (dico due) geometri per una/2 perizia/e non coincidenti anche e soprattutto per aspetti di natura urbanistica (vedi edificabilità del lastrico). Direi che considerato la situazione delicata sarebbe stato opportuno consultare ed incaricare dei professionisti di livello superiore come: ingegnere o architetto che avrebbero di sicuro posto in essere un approccio più adeguato e risolutivo al problema. Per il lastrico presumo che sia tale, anche perché non è la presenza del parapetto a qualificare un lastrico come tale o come terrazzo. Per quanto riguarda questo In una perizia il lastrico solare è considerato edificabile, nell'altra viene valutato non edificabile e pertinenza dell'appartamento del primo piano con percentuale del 10%. Mi sembra assurdo che delle considerazioni urbanistiche (e l’edificabilità lo è) diventino discrezionali da parte dei geometri……questo conferma la necessita di affidarsi a professionisti di livello superiore. L’edificabilità o meno del lastrico discende - 1° da considerazioni di natura urbanistica, - 2° dalla presenza o meno di volumetria residua, - 3° da una fattibilità strutturale INSITA nel realizzato e nel suo stato di conservazione……in altri termini l’edifico e le sue fondazioni piò ricevere altro carico etc. etc. etc. L’affermazione “””pertinenza dell'appartamento del primo piano con percentuale del 10%” è sempre un parere del geometra oppure è riportato nel titolo di proprietà ???
#3 Inviato 22 Agosto, 2016 2) Ai fini della successione è obbligatorio accatastarlo? I due "luminari" a tal proposito cosa dicono ?
#4 Inviato 23 Agosto, 2016 Le due perizie/stime economiche sono state eseguite a distanza di tempo l'una dall'altra (circa 1 anno). La seconda perchè la prima non soddisfaceva due dei quattro eredi. Il geometra della seconda perizia che nella stima economica ha considerato il lastrico non edificabile, verbalmente ha messo in evidenza che potrebbe non esserci "una fattibilità strutturale INSITA nel realizzato e nel suo stato di conservazione" da verificare con una perizia tecnica più dettagliata e mirata. Lo stesso geometra ha considerato pertinenza (10%) il lastrico solare perchè sia il magazzino al piano terra, sia l'appartamento al primo piano andranno ad un solo erede, però ai fini della stima economica c'è una differenza sostanziale tra considerarlo pertinenza (solo il 10% dei mq) o valutare tutta la sua superficie a cui andrebbe aggiunta l'eventuale edificabilità. Come già detto, al lastrico solare si accede da una scala esterna che serve gli altri immobili che andranno agli altri eredi. "Ai fini della successione è obbligatorio accatastarlo?" I pareri dei 2 geometri ovviamente sono discordanti: un si e un no. Pertanto ripropongo gli stessi quesiti: 2) Ai fini della successione è obbligatorio accatastarlo? 3) Lastrico solare edificabile o non edificabile: c'è differenza per il Catasto? 4) Se ai fini della successione non fosse obbligatorio accatastarlo, al momento della divisione dell'eredità il notaio potrebbe chiedere l'accatastamento, come passaggio obbligatorio per la divisione? Ai fini della valutazione economica si deve tenere conto dello stato di fatto di detto lastrico oppure del PR Comunale che teoricamente permette di sopraelevare? In attesa di risposta auguro una buona serata a tutti
#5 Inviato 23 Agosto, 2016 Da quello che ho capito l'intera eredità è ancora da dividere ed i geometri hanno fatto solo una stima economica, uno dando più valore al lastrico perchè considerato edificabile per cui ha previsto un 10% di rimborso a chi non eredita il lastrico, l'altro dando meno valore perchè considerato non edificabile. A mio avviso l'accatastamento del lastrico è l'ultimo dei problemi. Il problema sta nel trovare un accordo come ripartirvi l'intera proprietà. Se sarà assegnata la proprietà esclusiva del lastrico ad un erede, sarà quello il titolo valido di proprietà. Se il lastrico sarà assegnato in comproprietà tra due eredi (90% + 10%) sarà quell'atto a rappresentare il titolo di proprietà. Per la stima del valore economico del lastrico (vale 10 o vale 20?) cercate un buon professionista super-partes gradito a tutti gli eredi ed affidatevi alla sua valutazione che farà dopo aver fatto tutti gli accertamenti del caso.
#6 Inviato 23 Agosto, 2016 Mi sembra che sia chiaro che in merito al lastrico non esiste indicazione in alcun rogito che appartenga a questa o a quella unità abitativa. Ne discende che esso entra nell'asse ereditario, al pari delle altre proprietà, con l'attribuzione delle quote di proprietà a tutti gli eredi, con le proporzioni come per legge. Quindi a mio avvisi non ha senso parlare di 10% o di altre quote di attribuzione. Salvo, ovviamente, il casso che lo stesso lastrico possa essere ceduto in proprietà esclusiva ad un solo edere in fase di accordo tra gli stessi, dietro un compenso economico agli eredi che cedono le loro quote di proprietà. Ma tutto questo ruota intorno ad un solo concetto: edificabilità del lastrico. Tale conoscenza è indispensabile per due motivi: sia per una valutazione economica > il lastrico sarà tanto più caro se sarà edificabile. sia per uno sfruttamento edilizio ed è ovvio che i due motivi sono strettamente collegati. Ma da questi aspetti derivano gli interessi nei confronti dello stesso lastrico in caso di assegnazione in proprietà esclusiva ad uno o più degli eredi. Edificabilità lastrico: gira intorno a due incognite > fattibilità urbanistica > fattibilità strutturale. Può essere valida la prima e non valida la seconda o viceversa ...... ne discende che le due devono coesistere altrimenti si annullano. E non avrebbe senso parlare di edificabilità Quindi l’interesse nei confronti del lastrico sta nello svelare queste due incognite.
