La caldaia istallata sul lastrico solare comune a servizio del singolo condomino non può essere rimossa se non impedisce il pari uso del lastrico agli altri comproprietari. L'illegittimità del manufatto deve essere motivata in termini di mancata fruizione dell'area comune, con riferimento a dimensioni e ubicazione dell'opera rispetto alla superficie.
Lo ha stabilito la sentenza n. 7466 del 14 aprile 2015 della Corte di Cassazione. L'installazione di una caldaia a servizio del singolo appartamento non configura sempre ed automaticamente un abuso del diritto sulle parti comuni. Occorre dimostrare che la caldaia, per dimensioni e caratteristiche, reca fastidio agli altri condomini impedendo l'utilizzo in pari misura del lastrico comune.
Il fatto - La vicenda al vaglio della suprema Corte riguarda un condominio campano dove una residente aveva installato sul lastrico una caldaia con annesso serbatoio di combustibile ed una struttura adibita a serra, danneggiando, secondo un altro proprietario, la statica, le mattonelle e l'asfalto del lastrico.
La condomina affermava di essere esclusiva proprietaria dell'appartamento al terzo piano e di ogni accessione e pertinenza dell'immobile, annesso terrazzino e lastrico solare sovrastante.
Il tribunale rigettava la domanda del ricorrente, mentre in appello i giudici accertavano l'illegittimità delle opere e condannavano la donna al ripristino dei luoghi. (A chi spettano le spese per la sostituzione della caldaia?)
La Corte di Cassazione ha confermato la sentenza di merito per quanto riguarda la natura comune del lastrico solare. Scatta nella fattispecie la presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c., poiché è vero che il lastrico era accessibile solo dall'appartamento della condomina, ma a seguito delle "arbitrarie modifiche apportate nel tempo da quest'ultima".
Inoltre, dall'atto di compravendita prodotto in giudizio non è desumibile la proprietà esclusiva dei beni.
La Corte ha altresì confermato la demolizione della serra perché contraria agli usi consentiti dall'art. 1120 c.c., ai sensi del quale "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
La cassazione ha invece annullato la statuizione di demolizione dei manufatti contenenti la caldaia ed annesso serbatoio ritenendo la sentenza carente delle ragioni per le quali la caldaia stessa impedirebbe il pari uso del bene comune ai danni degli altri condomini. Uso dei beni comuni, niente serre sul lastrico solare!
La nozione di pari uso della cosa comune va intesa non nei termini di assoluta identità della sua utilizzazione da parte di ciascun comproprietario, bensì come possibilità di fare della cosa comune qualsiasi uso, anche particolare o a proprio esclusivo vantaggio, purché non venga alterato il rapporto di equilibrio tra i partecipanti alla utilizzazione del bene in comunione.
Nel caso specifico della caldaia, per gli Ermellini "la sentenza impugnata non è sorretta da adeguata motivazione in quanto si limita a dare atto dell'asservimento del lastrico solare «al servizio esclusivo dell'appartamento di proprietà della donna», in difetto di ogni specificazione ed indagine sulla dimensione del lastrico solare occupato da detti manufatti rispetto alla sua superficie complessiva, sulla loro ubicazione, centrale o periferica, nell'ambito dello spazio occupato, sul necessario pregiudizio da essi derivante alla funzione di copertura e alla statica del lastrico solare.
A fronte di tale carenza motivazionale non è dato ravvisare le ragioni che precluderebbero la possibilità di uso del bene comune da parte degli altri comproprietari".
La parola torna dunque alla Corte d'appello, che dovrà meglio specificare se e per quali ragioni la caldaia in questione impedirebbe il pari uso del lastrico agli altri condomini.
Quando l'assemblea può vietare l'installazione di un pannello solare sul lastrico ad un condomino?
