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Se la caldaia non è a norma, la spesa per la sostituzione spetta al proprietario

A chi spettano le spese per la sostituzione della caldaia?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La caldaia è uno di quegli impianti e, in senso lato, argomenti, in grado di fare litigare proprietari e conduttore.

La usi quindi paghi tu. Che c'entra obietta l'ospite, la caldaia era vecchia io pago la manutenzione, ma le riparazioni sono a carico tuo.

Non parliamo della sostituzione. Chi deve pagare quando va sostituito quell'apparecchio?

Che la questione sia così dibattuta ce ne da conferma anche la giurisprudenza che si è pronunciata, finanche in sede di legittimità sulla diatriba spese di sostituzione della caldaia.

Spese per la sostituzione della caldaia, il caso

In materia di spese di manutenzione nell'ambito dei contratti di locazione, spetta al proprietario la spesa necessaria per la sostituzione della caldaia non a norma.

Questa, in breve sintesi, la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 11353 del 26 maggio 2014.

Il caso che ha portato alla pronuncia della sentenza in commento nasce in un contesto conosciuto a molti: appartamento affittato a delle studentesse universitarie.

Queste, dopo la stipula del contratto, si avvidero (solamente grazie ad una verifica tecnica) del fatto che la caldaia dell'impianto di riscaldamento non era a norma e che quindi andava sostituita.

Le studentesse, quindi, ritenevano che quella spesa dovesse essere affrontata dal proprietario e gli comunicavano il fatto per sollecitarne l'adempimento.

=> Ripartizione delle spese tra proprietario inquilino

A seguito della mancata attivazione in tal senso da parte di quest'ultimo, le conduttrici lo diffidano formalmente chiedendo la risoluzione del problema e specificando che, qualora ciò non fosse avvenuto, esse avrebbe agito direttamente con riserva di richiesta di risarcimento.

Le cose, alla fine, sono andate in questo modo e quindi le affittuarie hanno iniziato la causa finalizzata ad ottenere il risarcimento; tanto in primo quanto in secondo grado le studentesse hanno ottenuto ragione. La controversia, come detto, s'è trascinata fin davanti alle aule di piazza Cavour.

Spese per la sostituzione della caldaia, le norme

Ai sensi dell'art. 1576, primo comma, c.c.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Che cosa deve intendersi per piccola manutenzione?

Lo specifica l'art. 1609 c.c. che recita:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Si fulmina una lampadina? Paga il conduttore. Si rompe a cinghia della lavatrice? Idem.

Spese per la sostituzione della caldaia, tra vetustà, uso e caso fortuito

Non sempre è agevole distinguere tra deterioramento dovuto all'uso e vetustà o caso fortuito. In questi casi gli usi locali e sempre e comunque il buon senso sono necessari per risolvere la situazione.

Chi paga che cosa quando si tratta di manutenzione dell'impianto di riscaldamento?

Le manutenzioni ordinarie riguardanti verifiche periodiche, messa in funzionamento e riparazioni dovute al normale uso sono sempre a carico del conduttore, tanto che si tratti di impianto autonomo, quanto che l'edificio sia dotato di riscaldamento centralizzato.

La sostituzione della caldaia, invece, dev'essere considerata opera di manutenzione straordinaria.

In tal senso, la Cassazione, nella sentenza n. 11353, ha specificato che "in tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. 14 marzo 2006, n. 5459)" (Cass. 22 maggio 2014 n. 11353).

La massima riportata qui sopra è fin troppo ampia rispetto all'oggetto della lite; non va mai dimenticato, infatti, che una cosa sono le riparazioni necessarie per l'uso, altro quelle che si sono rese necessarie a causa dell'uso medesimo. Queste ultime, com'è giusto che sia, sono sempre a carico del conduttore.

Spese per la sostituzione della caldaia, la messa a norma rileva solo in parte

La sentenza n. 11353/14 ha poi ricordato che la mancata conformità alle norme dell'impianto di riscaldamento non può essere considerato vizio conoscibile o scusabile ai sensi dell'art. 1578 c.c. e come tale non può incidere sulla richiesta di risarcimento del danno.

Non solo: anche se la caldaia fosse perfettamente a norma, la sua sostituzione dovrebbe essere considerata onere a carico del proprietario, col correlativo obbligo di sostenerne la spesa.

Motivo? Se l'impianto di riscaldamento è parte integrante di quelli delle quali è fornita l'abitazione e se la caldaia si rompe, è evidente che la sua assenza incide, quanto meno in termini parziali, sull'obbligo che la legge pone in capo al proprietario di mantenere il bene in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 c.c.).

Come sempre esiste un'eccezione alla regola: che la rottura della caldaia sia dovuta a responsabilità direttamente connessa al comportamento del conduttore. Che vuol dire? O manovre che ne abbiano compromesso il funzionamento ovvero assenza di manutenzione che abbia comportato il degrado e quindi la necessità della sostituzione.

Spese per il rifacimento della caldaia. L'articolo 1123 del codice civile non si tocca

Sentenza
Scarica Cass. 22 maggio 2014, n. 11353

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Diego
Diego 22-12-2015 17:29:27

Buongiorno sono un nudo proprietario di un immobile occupato in base al diritto reale di abitazione. Volevo sapere se esiste un riferimento legislativo (ed eventualmente quale) che stabilisce che gli oneri per l’installazione delle valvole termostatiche sono a carico del proprietario e se, questo intervento deve essere considerato di manutenzione straordinaria. Grazie

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