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Distacco dal riscaldamento e ripartizione delle spese
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Distacco dal riscaldamento e ripartizione delle spese

Diritto al distacco e consumi involontari: il condomino che ha un impianto autonomo di riscaldamento deve pagare l'impianto centralizzato?

Avv. Mariano Acquaviva  

Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è una delle tematiche di cui con maggiore frequenza devono occuparsi i tribunali italiani. Nonostante nel codice civile esista una norma (l'art. 1118) che espressamente contempla questa ipotesi, nella realtà condominiale vengono a crearsi situazioni che non sono sempre di facile risoluzione.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11897 del 4 settembre 2020, è tornata sull'annosa questione del distacco dal riscaldamento e conseguente ripartizione delle spese. Per la precisione, la sentenza del giudice capitolino ha specificato la portata del quarto comma dell'art. 1118 cod. civ., secondo cui il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Come vedremo meglio nel prosieguo, secondo la pronuncia in commento, pur sussistendo un vero e proprio "diritto al distacco" da parte del singolo condomino, tale facoltà non può eliminare del tutto gli obblighi a cui può essere tenuto lo stesso ne riguardi di tutti gli altri.

Il distacco, infatti, non fa perdere la comproprietà dell'impianto centralizzato, con conseguente obbligo di pagare le spese relative al medesimo.

Distacco dell'impianto di riscaldamento centralizzato e squilibri termici

La sentenza de qua ha inoltre analizzato la differenza tra consumo volontario (non più addebitabile al condomino che abbia esercitato il diritto al distacco dall'impianto centralizzato) e consumo involontario (ancora addebitabile, nella misura in cui vedremo), nonché l'importanza della legge inderogabile sul risparmio energetico e sulla contabilizzazione del calore.

Riscaldamento, consumi involontari e spese, il caso sottoposto al Giudice di Roma

Alcuni condòmini impugnavano le delibere con cui l'assemblea addebitava loro i costi relativi all'impianto di distribuzione centralizzato dell'acqua calda, nonostante da tempo gli attori avessero provveduto al distacco.

Per la precisione, le spese di gestione e manutenzione ordinaria, pur non essendo attribuite in percentuale, venivano spalmate in bilancio sotto molteplici voci (costi relativi al consumo dell'acqua, al salgemma, all'energia elettrica e al terzo responsabile, ecc.), e ciò in contrasto sia con le disposizioni del regolamento contrattuale (secondo cui le spese per la gestione e manutenzione ordinaria del predetto impianto dovevano essere ripartite in base ai consumi registrati singolarmente ), sia con quelle codicistiche (art. 1118 c.c.).

In pratica, parte attrice lamentava l'illegittimo addebito delle spese indicate in bilancio relative alla gestione e manutenzione ordinaria per il servizio comune dell'acqua calda, a suo dire non dovute in quanto già da tempo distaccatasi dall'impianto, e ciò in quanto il criterio adottato dal condominio contrastava con le disposizioni del regolamento contrattuale e con il disposto dell'art. 1118 c.c.

Impianto centralizzato non funzionante a causa di morosità pregresse. È legittimo il distacco?

Il condominio si costituiva contestando innanzitutto la legittimità del distacco operato dagli attori e, in secondo luogo, invocando l'applicazione della normativa UNI 10200 del 2013, la quale prevede che in caso di distacco dall'impianto centralizzato va addebitata al condomino distaccatosi una quota di spesa per il consumo involontario.

Secondo il condominio convenuto, in virtù di quanto dispone l'art. 1118 c.c., il distacco dall'impianto centralizzato operato dagli attori aveva comportato un aggravio di spese per i condomini.

In sostanza, la ripartizione delle spese di gestione del servizio di erogazione dell'acqua calda anche a carico degli attori sarebbe stata legittima e sarebbe derivata dalla necessità di ripartire equamente, anche sulla base del c.d. consumo involontario, quelle spese che altrimenti andrebbero a cadere sui restanti condomini.

La decisione del Tribunale di Roma: il diritto al distacco

Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, dopo aver attentamente analizzato il problema del distacco dall'impianto centralizzato e la ripartizione delle spese alla luce del regolamento, della normativa codicistica e di quella speciale, accoglie la domanda attorea e annulla le delibere impugnate.

Secondo i giudici, poiché il servizio centralizzato per l'erogazione dell'acqua calda è del tutto assimilabile a quello del riscaldamento condominiale, trova applicazione anche nel caso di specie l'art. 1118 cod. civ., a tenore del quale «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Vuoi distaccarti dall'impianto di riscaldamento? Anche se previsto dal codice civile non puoi…

Secondo il Tribunale capitolino, la norma conferirebbe ai condòmini un vero e proprio diritto al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento; tale diritto è però subordinato alla verifica preventiva che dallo stesso non derivi un malfunzionamento dell'impianto ovvero un aggravio di spesa per gli altri partecipanti al condominio.

Resta impregiudicato l'onere di pagare le spese di manutenzione straordinaria e quelle necessarie alla conservazione: il distacco, infatti, non fa perdere la comproprietà dell'impianto centralizzato.

Neppure la manifestazione della volontà esplicita di rinunziare all'impianto ed alla possibilità di un futuro riallaccio potrebbe consentire al condomino di spogliarsi dei suoi diritti di comproprietà sull'impianto stesso e di sottrarsi alle obbligazioni propter rem che ne conseguono: ai sensi dell'art. 1118 co. 2° c.c., infatti, il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

La decisione del Tribunale di Roma: consumi involontari e spese

Secondo il Tribunale di Roma, è pacifico che il distacco, anche laddove ritenuto legittimo, non esoneri da una quota delle spese di consumo del carburante a titolo di consumo involontario (si pensi, ad esempio, all'energia elettrica necessaria per la produzione e la distribuzione del calore, all'energia prodotta, ma non utilizzata, consistente nel calore perso nel sistema di distribuzione fino al punto di distacco delle tubazioni e al costo del combustibile, derivante dal consumo involontario di cui comunque beneficiano gli ambienti privati non allacciati all'impianto centralizzato).

È al riguardo da rilevare che, come dispone la norma UNI 10200/2013 sulla ripartizione delle spese di consumo, i consumi dell'impianto di riscaldamento si distinguono in volontari e involontari:

  • il consumo volontario è il calore utilmente impiegato per il riscaldamento degli ambienti;
  • il consumo involontario è quello riferito alle perdite energetiche che, pur non desiderate, costituiscono una quota parte del processo necessario per ottenere il funzionamento del servizio richiesto.

Una quota parte delle spese di riscaldamento sostenuta dai condòmini serve solo per compensare le dispersioni di calore che normalmente si verificano nell'impianto centrale; tale quota deve essere ripartita tra tutti i condòmini, indipendentemente dall'effettivo utilizzo dell'impianto centralizzato.

Se così non fosse, si avrebbe un pregiudizio economico per i condomini rimasti allacciati in quanto, da un lato, anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue e, d'altro lato, la messa ed il mantenimento in funzione dell'impianto centralizzato comporta l'immissione di acqua calda non solo nelle tubazioni e nei radiatori interni alle unità immobiliari, ma anche nelle tubazioni comuni.

L'aggravio da consumo involontario sarà sempre presente perché non esiste impianto termico con rendimento medio stagionale pari al 100%

In questo contesto apparentemente sfavorevole agli attori (ai quali sembrerebbe appunto spettare, nonostante il distacco dall'impianto, il pagamento dei consumi involontari) si inserisce la legge n. 10/1991 (legge sul risparmio energetico).

Secondo la giurisprudenza (ex plurimis, Cass. 19651/17; Cass. 6128/17 e Cass. 22573/16), tale legge, non derogabile, ritiene che il riparto degli oneri di riscaldamento, nel caso di prelievi volontari, negli edifici condominiali in cui siano stati adottati sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare, va fatto in base al consumo effettivamente registrato.

In poche parole, i criteri convenzionali previsti nel regolamento o, in mancanza, quelli legali (art. 1123, cod. civ.), risultano applicabili soltanto ove manchi un sistema di misurazione del calore effettivamente erogato per unità immobiliare, e presuppongono, quindi, per poter operare, l'impossibilità di misurare il consumo effettivo del servizio erogato a ciascuna unità immobiliare.

Chiarito ciò, il condominio convenuto, nell'addebitare con le delibere impugnate le voci di spesa in bilancio, non ha fatto ricorso a nessuno dei principi sopra richiamati ma ha addebitato l'intero costo delle singole voci di spesa a tutti i condòmini, inclusi coloro che si sono distaccati dall'impianto, in base ai millesimi di proprietà e non in base ai consumi effettivamente registrati, e ciò in contrasto anche con le stesse disposizioni del regolamento contrattuale, secondo cui le spese di gestione e manutenzione ordinaria dell'impianto di produzione dell'acqua calda dovevano essere ripartite in base ai consumi registrati singolarmente, con acconti periodici.

Trattandosi di spese (acqua, elettricità, terzo responsabile, salgemma etc.) per le quali la ripartizione si sarebbe dovuta basare sull'effettivo consumo registrato per ciascun condomino, sul quale scomputare eventualmente la quota da calcolare in base ai millesimi di proprietà, e in assenza di un accertamento, in concreto, di un aggravio di spese derivante dal distacco, ogni attribuzione di ulteriore criterio che non sia legato alle disposizioni di legge o regolamentare non può considerarsi legittima.

Dunque, le voci di spesa che sono state attribuite per intero a carico degli attori quali quelle di gestione dell'impianto risultanti dai bilanci approvati sono da considerare illegittime e la relativa delibera sul punto andrà conseguentemente annullata.

Il distacco dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa

Scarica Trib. Roma 4 settembre 2020 n. 11897

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Ferdinando,
Ferdinando, 27-10-2020 23:24:29

Una cosa è certa, nel condominio progettato con riscaldamento centralizzato (dove abito) con 58 condomini, dopo aver
inserito le valvole, contabilizzatori ai caloriferi, applicando il 70% a consumo e 30% a millesimi, negli ultimi 3 anni, abbiamo consumato 10.000 mc. in più dei 3 anni precedenti, il comportamento dei condomini ha modificato i consumi e l'inquinamento, malgrado gli inverni siano sempre più caldi. Quattro condomini con 158,48 millesimi di proprietà, hanno pagato 34,98 €.- mentre un condomino con 12 millesimi ne ha pagati 260,89 di quel 70% a consumo riscontrato nei contabilizzati. Mentre le temperature medie di tutti gli appartamenti sono simili, quasi come quelli con caloriferi accesi, basta entrare nel palazzo e sulle scale senza caloriferi troviamo una media di 16 gradi anche quando fa freddo, vi potete immaginare in un appartamento chiuso.

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Rita
Rita 28-10-2020 18:56:17

Buonasera dove abito ci sono 13 condomini di cui 3 Tra cui me che sono staccati dal centralizzato oramai da tanti anni io sono all ultimo piano e confino solo con un altro condomino anche lui con il distacco e vorrei capire come la società che si occupa dei calcoli possa presentare dei calcoli dove io pago una dispersione che sia più alta di alcuni condomini che addirittura ancora usufruiscono del centralizzato e ciò mi pare assurdo. Inoltre ho bisogno di sapere se la quota dell acqua annuale dell intero condominio deve essere ripartita per tutti in base ai millesimi quota che va oltre il consumo effettivo annuale del singolo condomino e anche qui mi trovo a pagare una differenza di acqua molto più alta rispetto al reale consumo. Mi potete aiutare a capire se ciò è corretto? Grazie infinite

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Ferdinando,
Ferdinando, 28-10-2020 22:18:57

Non parlo come amministratore o esperto in calcoli impossibili, parlo secondo i risultati che ho ottenuto sul mio condominio, con riscaldamento centralizzato, ( dove non esiste l'acqua calda centralizzata) controllando le temperature nelle parti comuni, dal seminterrato all'ultimo piano, dove non esistono i caloriferi, ho trovato la stessa temperatura di 16 gradi circa, in pieno inverno con la media di 0 gradi, ho misurato anche il sottotetto, nel mio solaio con porta in legno chiusa, con tegole ghiacciate, dove ho trovato 10 gradi a 50cm. dalle tegole e con un finestrone grigliato aperto per la circolazione dell'aria, il posto più freddo del palazzo. Pertanto la cosa più ragionevole per tutti i condomini, sarebbe quello di pagare l'80% secondo i millesimi di proprietà e il 20% per il consumo, sarebbe più equilibrata la spesa tra i condomini. Non mi addentro nella regola, ma chi toglie, spegne i caloriferi perché non ci abita, crea un danno a tutto il condominio. Difatti dall'articolo sui risparmi energetici da il Sole 24 Ore del 20 Set. 2016 Quando il condominio è abitato regolarmente possono valere certe percentuali, ma se si spengono i caloriferi ecc...la quota fissa deve essere del 100%. Aggiungo, un riscaldamento sbilanciato danneggia tutti, tranne che chi lo spegne, avrà sempre una temperatura simile a chi li ha accesi, in questo modo sono altri a pagare il suo calore, oppure ..., chi li controlla ?

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Marco
Marco 29-10-2020 08:32:36

Una domanda, è normale che dopo essermi staccato dal centralizzato con perizia ufficiale di non creare squilibri nel funzionamento della caldaia condominiale il mio amministratore mi addebiti per un anno metà della quota riscaldamento, ottenuta tra l'altro senza tabelle millesimali, solo perché dice lui c'è scritto sul regolamento di condominio registrato e quindi " legge del condominio"?? Posso ricorrere con un avvocato? O devo pagare?

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Ferdinando,
Ferdinando, 30-10-2020 14:05:04

Carissimo Marco, personalmente sono contrario al distaccamento dei caloriferi da un riscaldamento centralizzato, crea più consumi, non meno, pertanto se fosse per me farei pagare il 110% dei millesimi di proprietà a chi lo fa. Un condominio studiato per un'efficienza massima del 100% con 300 caloriferi distribuiti nei posti chiave, se vengono spenti o tolti creano squilibri di efficienza calorica. Chi compra oppure affitta una casa, la sceglie per un risparmio di scala, non un aumento indiscriminato, nel mio palazzo c'è chi ha pagato 34 €. di consumo con 158 millesimi di proprietà e chi ha pagato 260 €. con 12 millesimi di proprietà. Altrimenti a chi non piace un condominio con riscaldamento centralizzato, ne deve scegliere uno senza riscaldamento centralizzato, oppure una villetta, dove può fare quello che vuole, senza danneggiare altri condomini. Sono stato chiaro ?

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Marco
Marco 30-10-2020 14:16:13

Carissimo Ferdinando, più chiaro di così... Peccato che il mio palazzo è degli anni 70, e di efficienza energetica non ha proprio niente. Magari non è chiaro a te che io i termosifoni non li ho tolti, li accendo quando dico io senza sprechi. Inoltre pagherò esattamente quello che devo pagare, come ho sempre fatto, mi dispiace se nel tuo condominio c'è chi paga di più e chi di meno, non è giusto semplicemente. Per fortuna però ci sono articoli del codice civile e sentenze, altrimenti saremmo pieni di gente come te, che vuoi fare pagare il 110% a chi esercita un proprio diritto... Grazie comunque di aver condiviso la tua opinione

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Ferdinando,
Ferdinando, 30-10-2020 15:12:38

Carissimo Marco, se il palazzo dove abita Lei è degli anni 70, il mio è del 1960, più datato, non per questo gli Ingegneri del 1960 erano più stupidi di quelli del 2000, basta vedere quanto duravano le costruzioni fatte dall'Impero Romano.
Quello che non funziona è nell'intelletto di chi fa certe leggi, senza conoscerne i danni che crea alla maggioranza del popolo. Dal 1960 abito in questo palazzo ed ho pagato il riscaldamento fino al 2016 secondo i millesimi di proprietà, non potevano esserci dei furbi o dei fessi che pagano il calore ad altri.Tutto questo per far capire che la ragionevolezza non ha nulla a che fare con il codice civile, sono per una convivenza civile.Certe leggi o decreti, servono più a dividere che ad unire un popolo. Se Lei va a vedere su il Condominio de IlSole 24 Ore del 20 Settembre 2016 " Festa del Condominio il 24 Settembre"
troverà risparmio energetico e tecnologie, dove al capitolo 2. Quota fissa non è più fissa, al limite una casa mai abitata, deve avere una QUOTA FISSA pari al 100% ( aggiungerei che anche se abitata, ma sono stati tolti i caloriferi o spenti) la cosa non deve cambiare, le percentuali che ora impongono del 70% a consumo e 30 a millesimi della Norma UNI 10200 ( questa norma non obbliga ma consiglia questa percentuale, solo se abitata normalmente da tutti i condomini, più è vecchia la casa, la quota fissa diventa sempre più variabile. Si potrebbe dire che sotto "USI & Consuetudini" tutti palazzi datati e con condomini che ci vivono da oltre 10 anni, i millesimi di riscaldamento non dovevano essere toccati.

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Marco
Marco 30-10-2020 15:28:21

Secondo me confonde lei confonde le costruzioni dell'impero Romano con la tecnologia delle nuove caldaie a compensazione. Chi ha costruito case nel 60 o nel 70 ne sapeva semplicemente di meno su efficienza energetica coibentazione e inquinamento. Le finestre a casa sua le avrà cambiate, avrà notato quanta differenza fa... Eppure anche quelle sono state messe negli anni 60

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Ferdinando,
Ferdinando, 30-10-2020 17:28:12

Allora mi dica perché 3anni prima di mettere le valvole, contatori sui caloriferi ecc....-2014-2015-2016, con anni più freddi, abbiamo consumato 108.097 mc. di metano e nel 2017-2018-2019, ne abbiamo consumato 119.986, circa 11.000 mc. in più.
Questo vuol dire che un riscaldamento sbilanciato, crea più consumo, dovuto a un comportamento diverso degli inquilini.
In quanto ai vetri, sono doppi a tenuta di ultima generazione, in questo caso avrei dovuto risparmiare più di altri, anche se il costo nel mio caso si è rivelato simile anche se avessi pagato con i millesimi al 100% come succedeva prima delle valvole, con una differenza che avendo consumato di più nel condominio, anche il mio costo è aumentato, sono anche fortunato di abitare in posizione centrale, in questo caso usufruisco del calore altrui.

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