La nuova formulazione dell'art. 1118 c.c., così come modificato dalla L. n. 220 del 11 dicembre 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, non sembra lasciare spazio ad interpretazione, prima facie, a tale quesito.
Esso, recita che "il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma". A onor del vero, già prima della riforma del 2012, la giurisprudenza consentiva il distacco,se il condomino interessato dimostrava che dal distacco non sarebbero derivati squilibri termici e aggravi di spesa per gli altri utenti [1].
Il tema del riscaldamento, essendo infatti tra le voci di spesa più importanti ad incidere sul bilancio familiare,ha sempre dimostrato di essere,non solo un argomento di notevole interesse ma anche di grandeconflittualità in ambito condominiale.
Su tale spinoso argomento,si è pronunciata nuovamente la Cassazione, che con la sentenza n. 11970 del 15 maggio 2017, ha cercato di rendere ancor più chiaro il dettato normativo.
Il caso. Un condomino impugnava dinanzi al Tribunale di Roma alcune delibere condominiali, nelle parti relative all'approvazione del preventivo e della gestione del riscaldamento, in cui si rigettava la sua richiesta di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato.
Chiedeva quindi che fosse accertato di non esser più tenuto a contribuire alle spese di gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato.
Dal canto suo, il condominio, resisteva affermando che anche in caso di distacco dall'impianto centralizzato da parte del singolo condomino, così come stabilito dall'art. 16 del regolamento condominiale, lo stesso non poteva sottrarsi alle spese di manutenzione, riparazione, consumo ed esercizio del riscaldamento, rimanendo così obbligato a contribuire alle spese di uso.
Sul caso, il Giudice di prime cure, pur ritenendo legittimo il distacco operato dal condomino, ha ritenuto tuttavia applicabili le disposizioni di cui all'art. 16 del contratto condominiale, stabilendo che il condomino era comunque tenuto a partecipare alle spese relative alla conservazione ed uso dell'impianto centralizzato.
Confermata anche in appello la sentenza impugnata, il condomino avanzava ricorso per Cassazione.
Il principio. Gli ermellini, con la sentenza in oggetto, ribaltano la decisione dei due gradi di giudizio precedenti, ritenendo fondato il ricorso proposto dal condomino. Il ragionamento dei Giudici, prende le mosse da quanto affermato inuna precedente decisione della Suprema Corte con la sentenza n. 19893 del 29 settembre 2011, nella quale si afferma, in contrasto con parte della giurisprudenza, che i regolamenti contrattuali condominiali non possono vietare il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, in quanto gli interessi perseguiti da tale divieto,non sarebbero meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento giuridico. Quindi, alla luce di tale principio, il condomino interessato al distacco, dovrà dare prova, tramite perizia tecnica, dell'assolvimento dei presupposti normativi (delle cui criticità si dirà a breve) di cui all'art. 1118 c.c., e cioè che dal distacco deriva un'effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio, nonché l'assenza di squilibri termici, pregiudizievoli al regolare funzionamento dell'impianto centrale.
In presenza, dunque, di tali requisiti, il condominio non potrà vedersi negata,dall'assemblea condominiale, l'autorizzazione al distacco, pena la nullità della delibera.
Al ricorrere dei presupposti anzidetti, il condomino sarà tenuto a sostenere solo le spese inerenti la conservazione dell'impianto stesso, con il conseguente esonero di quelle per l'uso, così come stabilito dall'art. 1123, co. 2, c.c..
Ecco quando la delibera sul distacco dall'impianto centralizzato è da considerarsi nulla
La norma in oggetto, come annunciato, se dal punto di vista teorico risulta essere semplice e chiara, presta però il fianconel momento della sua concreta applicazione. Se da un lato, può sembrare agevole assolvere al primo requisito indicato dall'art. 1118, co. 4, c.c., dovendosi limitare a dar prova, con apposita perizia, che dal distacco consegue una proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verifica uno squilibrio termico pregiudizievole per il regolare funzionamento dell'impianto, lo stesso non può dirsi per il secondo requisito.
Più difficile è, infatti, dar prova che il distacco non comporti aggravi di spesa per gli altri condomini.La circostanza è dimostrata dal fatto che normalmente un consumo indiretto si verifica sempre, dato che, anche con il passaggio ad un sistema autonomo di riscaldamento, il proprio appartamento gode ugualmente di una parte di calore proveniente dal sistema centralizzato, grazie alle tubature che circondano l'unità immobiliare.
Altro elemento ostativo, potrebbe essere rappresentato dalla difficile convivenza tra la necessaria installazione di autonome canne fumarie in seguito al distacco dall'impianto centralizzato e le novità in materia introdotte con la L. n. 90 del 3 agosto 2013 [2].Infine, pare doveroso evidenziare, che con gli obblighi introdotti con il D.Lgs. n. 102 del 4 luglio 2014, in recepimento della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, è stato posto l'obbligo dell'installazione di sottocontatori, di fattorendendo poco appetibile il ricorso al distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, posto che,i contabilizzatori di calore,potendo gestire l'effettivo consumo da parte di ogni singola unità calorifera all'interno della abitazione, si comportano alla stregua di un impianto termoautonomo.
[1] Cass. Civ., n. 5331 del 3 aprile 2012.
[2] La L. 90/2013 tra le varie disposizioni riguardanti l'evacuazione dei prodotti della combustione degli impianti termici, prevede, per gli impianti termici installati ex novo, l'obbligo di scarico a tetto. Il problema, nel caso quindidell'istallazione di nuove canne fumarie, sarebbe rappresentato da eventuali conseguenze sull'estetica del condominio.
