Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Questo tipo di operazione, però, genera spesso conflitti tra il distaccato e la restante parte della collettività condominiale.
A tale proposito si segnala una chiarissima decisione del Tribunale di Palermo (sentenza n. 672 del 10 febbraio 2020).
Distacco dal riscaldamento e dell'acqua calda centralizzata e mancanza di squilibri tecnici e/o aggravi di spesa per i restanti condomini. Fatto e decisione
Una condomina impugnava una delibera richiedendo, tra l'altro, che fosse accertata la legittimità del distacco dall'impianto di acqua calda sanitaria e di riscaldamento condominiale, anche al fine di rielaborare la ripartizione delle spese dovute in ordine a questa voce di spesa condominiale e di escluderla dai costi relativi ai consumi idrici e di riscaldamento. Di conseguenza chiedeva che il giudice disponesse la rielaborazione del rendiconto consuntivo dell'anno.
Il condominio si difendeva sostenendo l'insussistenza di un'idonea prova in merito all'esistenza dei presupposti dell'invocato distacco, nonché la contraddittorietà della perizia redatta dal tecnico dell'attrice da cui non sarebbe risultato affatto l'effettuato distacco della sua cliente.
Il Tribunale ha dato ragione alla condomina. In primo luogo il giudicante ha evidenziato come il tecnico dell'attrice abbia confermato in una relazione tecnica integrativa la mancanza di radiatori in tutti i locali dell'attrice.
Lo stesso giudicante ha notato che le attestazioni del detto tecnico hanno confermato l'avvenuto distacco e smentito quanto affermato dal condominio, il quale non ha fornito una valida prova, anche testimoniale, per sostenere la fruizione dell'impianto di riscaldamento centralizzato da parte della condomina.
Provato l'avvenuto distacco, il decidente ha sottolineato la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge.
Infatti il CTU ha notato che il distacco non ha influito negativamente sulla produzione di acqua calda sanitaria, non determinando alcun problema di squilibrio tecnico e/o di malfunzionamento, giacché l'impianto è risultato avere un funzionamento pressoché "on demand" per cui venendo a mancare le precedenti richieste di acqua calda sanitaria nulla può variare nel funzionamento dell'impianto centralizzato.
A parere del CTU il distacco non ha comportato squilibri tecnici e/o malfunzionamenti nell'impianto centralizzato di riscaldamento o, tutt'al più, "un contenuto squilibrio termico facilmente eliminabile con una opportuna regolazione della caldaia". Alla luce della situazione sopra descritta il Tribunale ha affermato che l'attrice ha legittimamente distaccato le sue porzioni immobiliari.
Di conseguenza il giudicante ha condannato il condominio a riformulare il conteggio dei costi da far gravare sull'attrice, tenendo conto esclusivamente dei costi di manutenzione e conservazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento ed acqua calda sanitaria pro-quota ricadente sulla detta condomina.
Riscaldamento condominiale, distacco, problemi e spese.
Considerazioni conclusive
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118 c.c., comma 4). La preventiva informazione da parte del condomino che intende distaccarsi dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell'assenza di notevoli squilibri nel funzionamento dell'impianto e dell'assenza di aggravi di spesa a carico degli altri condomini.
Bisogna ricordare che, richiamando il disposto di cui all'art. 1118 c.c., comma 4, la giurisprudenza ha affermato che il diritto del condominio a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e, di conseguenza, sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietano il distacco (Cass. civ., sez. II, 16/03/2022, n. 8553).
Il regolamento condominiale può, invece, legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall'art. 1123 c.c. è derogabile.
Laddove sussista una norma del regolamento condominiale che vieti il distacco ma sia preesistente all'entrata in vigore dell'art.1118 c.c., comma 4, la norma sopravvenuta incide sul rapporto (e non potrebbe essere altrimenti), invalidando la clausola contrattuale che pertanto viene meno. È bene sottolineare che il distacco dal riscaldamento centralizzato, quand'anche legittimamente operato ed accettato dal condominio, non comporta affatto che i condomini, non più allacciati, perdano la proprietà dell'impianto e che, pertanto, possano ritenersi esclusi dalle spese correlate alla necessità di dismettere il vecchio impianto e di munirsi di una nuova caldaia secondo le norme vigenti.
I distaccati sono, comunque, tenuti a pagare le spese di manutenzione straordinaria (cioè gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto termico), le spese di conservazione (relative alle operazioni previste nei libretti d'uso e manutenzione degli apparecchi), le spese per la "messa a norma".
