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Distacco dall'impianto di riscaldamento del Supercondominio: illegittimo addebito delle spese di consumo ed errata ripartizione

La legittimazione attiva ad impugnare la delibera assembleare nell'ambito di un Supercondominio, a seconda che la doglianza costituisca motivo di nullità o motivo di annullabilità della delibera stessa
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini e, in tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Ciò in virtù di quanto previsto dall'art. 1118 comma 4 c.c. come modificato dalla legge di Riforma del Condominio, n. 220 del 2012 nonché da costante giurisprudenza di legittimità e di merito, secondo cui in materia condominiale la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata da parte del singolo condòmino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, è da ritenersi pienamente legittima, purché l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivino né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né, tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio. (ex multis, tra le più recenti: Trib. Roma n. 2787/2021; Trib. di Roma n. 8296/2020; Corte d'Appello Roma n. 787/2021).

Il condòmino che intende distaccarsi deve fornire la prova, che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussitenza di tali pregiudizi il condòmino deve dare preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria autonoma valutazione del loro non verificarsi.

L'onere della prova in capo al condòmino che intenda esercitare la facoltà del distacco viene meno soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti di cui si è detto (cfr. Cass. 03/11/2016 n. 22285).

È evidente, pertanto, che la delibera assembleare che addebiti al condomino distaccato dall'impianto di riscaldamento oltre alle spese di manutenzione anche quelle di consumo è illegittima e come tale può essere impugnata. Ugualmente nel caso in cui la delibera abbia operato una errata ripartizione delle spese in quanto calcolate in base ai millesimi anziché in base ai consumi.

Orbene, in tali casi, giova chiedersi a chi spetti la legittimazione ad impugnare la delibera nelle singole ipotesi di illegittimo addebito delle spese di riscaldamento nonché di erronea ripartizione delle stesse, ed in particolare nell'ambito di un Supercondominio.

Una recente sentenza del Tribunale di Busto Arsizio, n. 8 del 2022 ha affrontato la questione.

Supercondominio: il funzionamento dell'assemblea

Con la Riforma del Codominio si è previsto che all'assemblea del Supercondominio possa partecipare unicamente il rappresentante di ciascun condominio.

In particolare, ai sensi dell'art. 67 disp. att. c..c comma 3, "nei casi di cui all'art. 1117 bis codice civile, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condòmino deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136 quinto comma del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore".

In tal modo si esclude che i proprietari delle singole unità immobiliari possano partecipare personalmente o con un proprio delegato, all'assemblea del Supercondominio, potendovi partecipare unicamente i rappresenanti designati da ogni singolo condominio.

Come è possibile evitare la nascita di un Supercondominio?

Impugnazione della delibera assembleare del Supercondominio per illegittimo addebito delle spese di consumo del riscaldamento. La legittimazione attiva

La doglianza relativa all'illegittimo addebito delle spese di consumo del riscaldamneto anziché relative alla sola manutenzione, stante l'avvenuto distacco dell'unità immobiliare dall'impianto centralizzato, costituisce motivo di nullità della delibera stessa e non di annullabilità.

Ciò perché trattasi di doglianza che incide su diritti individuali del condòmino vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese.

In tal senso, infatti, la Corte di Cassazione ha chiarito che "in tema di condominio negli edifici, è nulla - e non soggetta, quindi, al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c. - la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condòmini proprietari di locali, cui non sia comune, né siano serviti dall'impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti di tali condòmini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese (Cass. n. 22634/2013).

Trattandosi, dunque, di motivo di nullità della delibera e non di annullabilità, l'impugnazione può farsi in ogni tempo senza rispetto di alcun termine e può provenire anche da chi abbia votato a favore.

Nella fattispecie, la condòmina aveva impugnato la delibera assembleare del Supercondominio ponendo a fondamento della propria domanda di nullità/ annullabilità quale primo motivo, l'illegittimo addebito delle spese di consumo del riscaldamento e non soltanto quelle di manutenzione, stante l'avvenuto distacco della propria unità immobiliare dall'impianto centralizzato di riscaldamento.

Il Supercondominio convenuto aveva dedotto la carenza di legittimazione attiva della condòmina attrice sull'assunto che essendo stata la delibera approvata dai rappresentanti del Supercondominio, la stessa avrebbe dovuto essere impugnata esclusivamente dai predetti. Ed ancora, aveva eccepito la tardività dell'impugnazione.

Il Tribunale di Busto Arsizio, ha rigettato l'eccezione di difetto di legittimazione della attrice, chiarendo che trattandosi di doglianza incidente su diritti individuali della condòmina stessa, che ne comporta la nullità e non l'annullabilità, l'impugnazione era stata correttamente proposta anche dalla singola condòmina.

Dalle medesime premesse ne conseguiva altresì l'infondatezza dell'eccezione di tardività della impugnazione, posto che in ipotesi di nullità delle delibere assembleari non trova applicazione il termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.

Impugnazione della delibera condominiale e competenza per valore

Impugnazione della delibera assembleare del Supercondominio per errata ripartizione delle spese di riscaldamento. La legittimazione attiva

La doglianza relativa all'errata ripartizione delle spese di riscaldamento in quanto calcolate in base ai millesimi anziché in base ai consumi effettivi, costituisce, a differenza dell'ipotesi precedentemente considerata, un motivo di annullabilità.

Ne deriva che chi ha votato favorevolmente non può opporsi a differenza delle doglianze di nullità. Ciò anche nell'ambito del Supercondominio in considerazione del fatto che la rappresentanza conferita vincola i rappresentati che, dunque, non possono opporsi alle deliberazioni adottate con il voto favorevole del proprio rappresentante.

Riscaldamento condominiale, distacco, problemi e spese.

Sentenza
Scarica Trib. Busto Arsizio 5 gennaio 2022 n.8

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Ferdinando,
Ferdinando, 21-01-2022 23:58:40

Perché continuare nella prova, che deve dare il condomino che si stacca o spegne i caloriferi, staccandosi dal riscaldamento centrale, sappiamo tutti, che fa incrementare i costi e consumi a quelli che lo utilizzano, nel modo che era stato progettato il condominio, ogni distacco o spegnimento dei caloriferi fa incrementare i consumi di quel condominio, non li fa diminuire - Con prove sul campo, nel mio condominio, i consumi degli ultimi 4 anni sono aumentati del 9,8%, anche se le temperature esterne sono in aumento, proprio perché su 29 appartamenti, hanno spento o tolto i caloriferi dai 4 ai 7 appartamenti &laboratori.

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