I condomini hanno diritto a verificare la documentazione condominiale prima dello svolgimento dell'assemblea chiamata ad approvare il consuntivo redatto dall'amministratore, ma quest'ultimo non è tenuto ad allegare le c.d. pezze giustificative all'avviso di convocazione.
Il rifiuto frapposto dall'amministratore all'esercizio del diritto di accesso deve essere provato dal condomino, ma esso non comporta di per sé l'annullabilità della deliberazione assembleare.
Il rendiconto condominiale deve comunque essere redatto secondo i principi di chiarezza e trasparenza di cui all'art. 1130-bis c.c. Questi i principi di diritto desumibili dalla recente sentenza n. 8555 del Tribunale di Napoli, pubblicata lo scorso 20 settembre 2023.
Il consuntivo chiaro e trasparente. Fatto e decisione
Nella specie un condomino lamentava di non avere ottenuto riscontro dall'amministratore in ordine alle richieste di avere copia dei giustificativi di spesa e degli estratti conto relativi alla gestione consuntivata, contestando di avere effettuato versamenti per lavori straordinari superiori a quelli contabilizzati, con conseguente richiesta di restituzione della differenza.
Secondo il condomino la delibera di approvazione del rendiconto sarebbe quindi stata viziata per il fatto di non avergli consentito l'accesso alla documentazione condominiale ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. e sarebbe stata altresì nulla per violazione di legge, in quanto il consuntivo presentato all'assemblea sarebbe risultato scarno e non conforme alle previsioni normative per le quali esso deve essere composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa sintetica. Il condominio si era costituito in giudizio contestando integralmente la domanda avversaria.
Il Tribunale di Napoli - previo riepilogo dei criteri di distinzione tra i vizi di annullabilità e di nullità delle deliberazioni assembleari, come indicati nei noti arresti delle Sezioni Unite del 2005 e del 2021 - ha in primo luogo ritenuto che, quanto al diritto di accesso, grava sul condomino istante l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito di esercitare detta facoltà, risultando per altro agli atti di causa che la richiesta formulata dal condomino era stata riscontrata dall'amministratore.
Il Tribunale ha comunque evidenziato come sia ormai orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (si vedano Cass. civ., n. 21271/2020 e Cass. civ., n. 33038/2018) il principio secondo cui l'amministratore non è tenuto ad allegare all'avviso di convocazione i documenti giustificativi dei bilanci da approvare, in quanto l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione, ferma restando la facoltà di questi ultimi di richiedere copia dei documenti ritenuti utili a tal fine. Il Tribunale di Napoli ha comunque accolto l'impugnazione, valutando il consuntivo presentato all'assemblea carente delle informazioni necessarie a ritenere lo stesso rispondente ai principi di chiarezza e trasparenza di cui all'art. 1130-bis c.c. Secondo il Giudice, infatti, i documenti contabili allegati dal condominio non potevano affatto dirsi completi e pertanto non consentivano una verifica a posteriori dell'operato dell'amministratore.
Quest'ultimo aveva anche allegato una relazione presentata all'assemblea, ma il Tribunale non la ha affatto ritenuta equiparabile alla nota esplicativa sintetica imposta dalla predetta disposizione codicistica.
Approvazione bilancio poco chiaro: è annullabile?
Principi di chiarezza e trasparenza nel rendiconto condominiale
Con la decisione in commento il Tribuna di Napoli ha ribadito che il rendiconto condominiale deve essere redatto sulla base dei criteri dettati dall'art. 1130-bis c.c., il quale impone di dare conto delle voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, dei fondi disponibili e delle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentirne l'immediata verifica.
Esso si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione.
Pertanto, come indicato anche in altre pronunce rese dal medesimo Tribunale campano, benché la documentazione contabile condominiale non necessiti di forme rigorose come per le società, la stessa deve comunque rendere intellegibili le entrate, le uscite, i modi di impiego e la ripartizione delle spese.
Le stesse, in altri termini, devono essere verificabili a posteriori per i condomini e per gli eventuali terzi chiamati a controllare l'operato dell'amministratore (ad esempio proprio il giudice, in caso di impugnazione della delibera di approvazione del consuntivo, ma si pensi anche al revisore contabile eventualmente nominato dall'assemblea).
Si tratta all'evidenza di un criterio elastico, che verrà volta per volta adattato al caso concreto dal giudicante.
