L'art. 1118, quarto comma, c.c. stabilisce a chiare lettere che "Il condominio può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento". Secondo la giurisprudenza prevalente (Trib. Roma, sent. n. 19034 del 7 dicembre 2021; Cass., ord. n. 9387 del 21 maggio 2020), si tratta di una facoltà inderogabile, nel senso che nemmeno il regolamento contrattuale può impedire al proprietario di distaccarsi dall'impianto centralizzato, se non nei casi stabiliti dalla legge, e cioè se dal distacco derivano notevoli problemi di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.
La succitata norma prosegue affermando che, in caso di rinuncia al servizio, il condomino "resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".
Cosa succede se il regolamento contrattuale, pur ammettendo il distacco, stabilisce che bisogna continuare a pagare tutte le spese inerenti al servizio di riscaldamento, anche quelle ordinarie? Questa previsione sarebbe legittima? Su questo problema si è espressa una recente sentenza della Suprema Corte (sent. n. 8553 del 16 marzo 2022), la quale ha affrontato il problema del distacco dall'impianto di riscaldamento e regolamento contrattuale. Vediamo di cosa si tratta.
Distacco dal riscaldamento centralizzato: il caso
Un condomino impugnava la delibera di approvazione delle spese di riscaldamento, sostenendo di non dover concorrere nelle spese di consumo e di uso dell'impianto, dal quale si era distaccato da decenni.
Il condominio si costituiva eccependo che il regolamento contrattuale obbligava i condòmini alla contribuzione delle spese necessarie per le parti comuni e all'utilizzazione del servizio di riscaldamento, vietando l'esonero dal relativo pagamento pur in caso di rinuncia.
In primo e in secondo grado l'impugnazione veniva rigettata. La Cassazione, invece, accoglieva il ricorso ritenendo che la clausola del regolamento comportante il divieto di distacco dall'impianto fosse nulla per violazione degli artt. 1118, comma 4, c.c., 26, comma 5, I. 10/1991 e 9, comma 5, d.lgs. 102/2014.
Riassunta la causa davanti al giudice del rinvio, veniva nuovamente confermata la sentenza di secondo grado, con nuovo rigetto dell'impugnazione del condomino distaccatosi dall'impianto centralizzato.
Per la precisione, il giudice di merito riteneva che il regolamento contrattuale sancisse l'obbligo dei condòmini di contribuire non solo alle spese di manutenzione straordinaria e ordinaria afferenti all'impianto di riscaldamento, ma anche alle spese d'uso.
L'assemblea avrebbe dunque correttamente applicato il criterio di riparto stabilito dal regolamento, secondo cui "nessun condomino potrà pertanto mai esimersi, anche parzialmente, dal pagamento delle quote di spese spettante gli per le cose e i servizi comuni, anche se intendesse rinunciare a detti servizi".
Riscaldamento condominiale, distacco, problemi e spese.
Distacco dal riscaldamento centralizzato: la decisione
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8553 del 16 marzo 2022 in commento, ha accolto il ricorso del condomino.
A parere degli ermellini, la sentenza d'appello impugnata, reputando che la clausola del regolamento contemplasse un divieto assoluto e irrinunciabile dei singoli condòmini di procedere al distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale, l'ha giudicata erroneamente valida, unitamente alle delibere di riparto che avevano posto a carico del ricorrente le spese di uso dell'impianto.
Così facendo, appare evidentemente disatteso il principio stabilito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., sent. n. 28051/2018), che, nel dichiarare sussistente la violazione dell'art. 1118 c.c., aveva già precisato che "rimane invece nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti.
Difatti, la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente dagli artt. 1118, comma 4, c. c., 26, comma 5, I. n. 10 del 1991 e 9, comma 5, d.lgs. n. 102 del 2014 (come modificato dall'art. 5, comma 1, lettera i, punto i), diretta al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l'uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, e sarebbe perciò nulla o "non meritevole di tutela".
In definitiva, una volta ribadito che la clausola prevedeva un divieto di distacco dall'impianto comune, il giudice di rinvio era tenuto a conformarsi alla decisione di legittimità, dovendo limitarsi a dichiararne la nullità e a pronunciare l'illegittimità delle delibere che avevano posto le spese di conservazione a carico del ricorrente.
In buona sostanza, secondo la Cassazione, non potendo il regolamento contrattuale vietare il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento, non può nemmeno imporre al proprietario distaccatosi di contribuire a pagare spese diverse da quelle stabilite dall'art. 1118 c.c., e cioè quelle legate alla manutenzione straordinaria dell'impianto e quelle per la sua conservazione e messa a norma.
È possibile che una quota di contribuzione delle spese resti a carico del distaccato?
