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Allaccio abusivo della fogna condominiale a quella del privato

Tra responsabilità del costruttore e servitù di scarico coattiva
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Risponde per i danni il costruttore che edificò il Condominio allacciando abusivamente la fognatura di questo con immissione nella fognatura di un soggetto privato esterno.

Non possiamo purtroppo discutere della servitù di scarico coattiva dato che, per questione di rito, il Giudice d'appello emittente la sentenza che commenteremo non ha potuto entrare nel merito e si è dovuto arrestare prima di poterla esaminare, anche se, forse, possiamo intuire le motivazioni che indussero il Giudice di prime cure a rigettare la domanda.

Allaccio abusivo della fogna condominiale a quella del privato: La pronuncia

Tizio e Caia, proprietari di un fondo attiguo ad un Condominio, citano in causa l'ente di gestione, posto che lo scarico delle acque reflue dell'edificio risultava allacciato alla linea fognaria posta nel terreno degli attori, anziché alla condotta pubblica comunale, come consentito dalla società partecipata della zona.

Tizio e Caia chiedevano al Tribunale di Teramo di accertare la violazione del diritto di proprietà e di ordinare la rimozione dell'allaccio abusivo con condanna in forma specifica a carico del Condominio, oltre al risarcimento dei danni da liquidare in separato giudizio - essendo l'azione inquadrata come un'azione negatoria, alla prima fase, di carattere sommario, segue quella di cognizione piena, con liquidazione dei danni.

Il Condominio, costituitosi, chiedeva, in via riconvenzionale, che fosse costituita ope iudicis una servitù coattiva di scarico fognario, ai sensi dell'art. 1043 c.c., eccependo in via diretta che la responsabilità dell'allaccio era imputabile alla Alfa Snc, ora Beta Srl, società costruttrice dell'edificio, anche perché le opere furono realizzate in un momento in cui il Condominio non era ancora venuto ad esistenza (edificazione del palazzo), chiedendo la chiamata in causa in garanzia della medesima Beta Srl.

Beta Srl, costituitasi, da un lato negava alcuna responsabilità, dall'altro aderiva alla domanda di costituzione di servitù coattiva avanzata dal Condominio.

Il Tribunale di Teramo accoglieva la domanda di Tizio e Caia, mentre rigettava la costituzione di servitù di scarico, difettandone i presupposti. Il Condominio veniva condannato a rimuovere l'allaccio; la Beta Srl veniva condannata a risarcire i danni a Tizio e Caia, da determinare in via di quantum in separato giudizio. Il Condominio e Beta Srl venivano condannati in solido alla refusione delle spese processuali a Tizio e Caia.

Il Condominio propone appello contro tale decisione.

La Corte d'Appello de L'Aquila (15 marzo 2022 n. 395) accoglie solo in parte l'appello, dichiarandolo per il resto inammissibile: ritiene infatti inammissibile la richiesta di riforma della sentenza di I° rispetto al rigetto della domanda riconvenzionale circa la costituzione di servitù di scarico coattiva perché il Condominio non aveva provveduto a censurare in modo specifico tale capo della sentenza, avanzando anche l'ipotesi di decisione 'corretta', come previsto dall'art. 342 c.p.c.

Per ottenere una servitù è necessario non avere alternative

Come anticipato, non sappiamo la motivazione addotta dal magistrato di primo grado per rigettare la domanda del Condominio che chiedeva la costituzione di una servitù, a suo favore ed a carico del fondo di Tizio e Caia, per lo scarico di acque reflue.

Tuttavia, sappiamo che egli rigettò «difettandone i presupposti» e, siccome l'art. 1043 c.c., in materia di scarico coattivo, espressamente prevede che il passaggio sia domandato se il vicino non consente di ricevere nel suo fondo.

Ebbene, dalla lettura della narrativa della sentenza della Corte d'Appello aquilana apprendiamo che era disponibile, per il Condominio, l'allaccio alla fogna pubblica; da ciò possiamo immaginare che il Tribunale abbia ritenuto che il Condominio non fosse nella condizione di non avere alternative se non allacciarsi alla fogna di Tizio e Caia, data appunto la soluzione dell'allaccio pubblico.

Impianto di fognatura, quando è di tutti i condòmini

La responsabilità del costruttore

Il Condominio lamenta che il Giudice di I° abbia omesso di pronunciarsi circa la condanna, pure richiesta dallo stesso Condominio, della Beta Srl allo svolgimento dei lavori di rimessa in pristino - rammentiamo al lettore che il Tribunale aveva unicamente condannato Beta Srl a risarcire il danno a Tizio e Caia.

Il Condominio aveva chiamato in garanzia la Beta Srl, ritenendola responsabile per avere la stessa determinato l'allaccio abusivo - del quale peraltro il Condominio aveva sempre utilizzato ed utilizzava tutt'oggi.

È dato pacifico che la Beta Srl effettivamente realizzò l'allaccio abusivo alla fogna di Tizio e Caia, ciò perché si tratta di fatto acquisito al giudizio, provato dalla CTU svolta e non contestato nemmeno dalla stessa Beta Srl - che peraltro in appello è rimasta contumace.

Ci rammenta la Corte d'Appello che «è bene chiarire che la chiamata di terzo per la sussistenza di un rapporto di garanzia ex articolo 106 c.p.c. comprende diverse situazioni concrete, variamente qualificabili, tra cui, per quel che qui interessa, la cosiddetta garanzia impropria: "Invero, la nozione di garanzia su cui la citata norma fonda in via alternativa alla comunanza di causa - il diritto di chiamare in giudizio un terzo, ricomprende anche la cd. garanzia impropria.

Quest'ultima si verifica - a differenza della garanzia propria, che si ha quando la domanda principale e quella di garanzia hanno lo stesso titolo, o quando si verifica una connessione obiettiva tra i titoli delle due domande o quando sia unico il fatto generatore della responsabilità prospettata con l'azione principale e con quella di regresso - quando il convenuto tende a riversare sul terzo (come nella specie) le conseguenze del proprio inadempimento o, comunque, della lite in cui è coinvolto, in base ad un titolo diverso da quello dedotto con la domanda principale (cfr. Cass. n. 17688 del 2009)". (Cassazione civile sez. I - 19/02/2021, n. 4475).

Tizio e Caia non agirono a titolo di responsabilità extra contrattuale verso il Condominio, bensì con l'azione negatoria prevista dall'art. 949 c.c., potendo pertanto ottenere l'accertamento della assenza del diritto del terzo sul proprio bene (in questo caso, dell'assenza del diritto alla servitù) e la condanna alla rimozione delle turbative esistenti.

Rispetto a questa domanda, il Condominio, costituitosi, ha esercitato pretese di fatto, qualificandosi come utilizzatore dello scarico fognario abusivo e domandandone il mantenimento (con la richiesta di servitù coattiva), così sostanzialmente chiedendo una pronuncia uguale e contraria a quella desiderata da Tizia e Caio.

Pertanto, il Condominio, quale soggetto che pone in essere la turbativa (per quanto, come detto, non abbia contribuito a crearla) o che quantomeno la mantiene e non intende cessarla, è legittimato passivo dell'azione negatoria.

È ancora e pertanto corretto condannare lo stesso - non la Beta Srl, costruttrice - a rimuovere l'allaccio abusivo.

È però altrettanto vero, evidenzia la Corte, che è ormai fatto noto che l'allaccio fu realizzato dalla Beta Srl in epoca in cui il Condominio non esisteva; pertanto, la stessa doveva essere condannata a tenere indenne il Condominio delle spese occorrenti alla restituzione in pristino dei luoghi, cioè alla rimozione dell'allaccio abusivo.

Non sempre la rottura di una condotta fognaria comporta la responsabilità del condominio

L'azione negatoria è imprescrittibile

Ultimo punto esaminato dalla Corte d'Appello, l'eccezione, sollevata dal Condominio, circa la prescrizione dell'azione esercitata da Tizio e Caia, ai sensi degli artt. 1168 e 1170 c.c.- i quali descrivono le azioni possessorie e dettano un termine, assai breve, di un anno dallo spoglio o dalla turbativa.

Il Condominio sostiene che Tizio e Caia abbiano saputo dell'esistenza dell'allaccio sin dal 2008, quando gli stessi avevano assistito ai lavori di realizzazione del pozzetto e dell'allaccio e che pertanto, attivandosi solamente molti anni dopo, essi avrebbero sostanzialmente prestato acquiescenza e fatto prescrivere il proprio diritto.

La Corte d'Appello non accoglie detta eccezione, perché sottolinea che non di azione possessoria si tratta, ma di azione negatoria, in quanto tale imprescrittibile, salva unicamente l'usucapione in favore di chi ritragga utilità dall'asservimento - cioè in questo caso il Condominio.

Sentenza
Scarica App. Aquila 15 marzo 2022 n. 395

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