Quando la servitù di passaggio costituita con contratto è coattiva?
La servitù di passaggio costituita con contratto è coattiva in presenza delle condizioni previste dalla legge salvo che non risulti un diverso intento delle parti.
Questo il principio affermato dalla sentenza n. 24966 del 2019 - in un giudizio proposto da un condominio - cassando la sentenza di appello.
Ma andiamo per ordine e spieghiamo qual è la richiesta del condominio e sulla base di quali motivi questa viene prima negata dalla Corte d'Appello e poi accolta dalla Corte di Cassazione.
Premettiamo però prima di tutto alcuni cenni sulle servitù coattive di passaggio e sulle servitù volontarie utili ad una migliore comprensione della decisione.
Servitù coattive di passaggio e servitù volontarie
Le servitù sono regolate nel codice civile dagli art. 1027 e ss.
Le servitù coattive sono le servitù imposte dalla legge: in mancanza di contratto tra le parti possono essere costituite per sentenza; posso essere anche costituite con un atto della pubblica amministrazione se la legge lo prevede. Tra le servitù coattive è prevista anche la servitù di passaggio, che può in sostanza essere imposta in caso di interclusione o se il passaggio c'è, ma è inadatto o insufficiente e non può essere ampliato.
Se il passaggio cessa di essere necessario, può sempre essere soppresso su richiesta di uno dei due proprietari (quello del fondo servente o quello del fondo dominante) ai sensi dell'art. 1055 c.c.
Le servitù volontarie possono essere costituite mediante contratto o mediante testamento.
La richiesta: dichiarare l'estinzione della servitù costituita per contratto per cessazione dell'interclusione
Nel giudizio in commento il condominio aveva (tra l'altro) richiesto che fosse accertata in giudizio l'avvenuta estinzione di una servitù.
In particolare, si trattava di una servitù di passaggio su un'area del condominio, costituita per contratto dai proprietari originari dei suoli in favore di un immobile.
Secondo il condominio, detta servitù doveva dichiararsi estinta ai sensi dell'art. 1055 c.c. dal momento che era venuta meno l'interclusione del terreno. E ciò, anche se la servitù era stata costituita mediante contratto, in quanto si trattava di una servitù coattiva.
La Corte d'Appello: la servitù è volontaria se costituita con contratto, salvo il riferimento all'interclusione
Per la Corte d'Appello la richiesta non può essere accolta. Non è per via del venir meno dell'interclusione che la servitù, in questo caso, può ritenersi cessata. E ciò, in quanto non si tratta di una servitù coattiva di passaggio, che dunque si costituisce e viene meno rispettivamente alla presenza e alla cessazione l'interclusione.
Si tratta invece di una servitù volontaria, che non viene meno con il cessare dell'interclusione ai sensi delle norme sulle servitù coattive, salvo che le parti nel contratto non abbiano disposto diversamente, non abbiano cioè esplicitamente menzionato la situazione dell'interclusione ed espresso l'intenzione di concludere il contratto in adempimento dell'obbligo legale di riconoscere il diritto di passaggio.
Per la Corte di Cassazione la servitù è coattiva se esistono le condizioni, salvo diverso intento delle parti
Di tutt'altro avviso sarà, come vedremo, la Corte di Cassazione.
Secondo il condominio, la sentenza di appello è viziata perché - per quanto qui interessa - al fine di verificare quale tipo di disciplina si debba applicare, quella relativa alle servitù coattive oppure quella delle servitù volontarie - non si deve compiere l'analisi indicata dalla Corte d'Appello, ma invece solo "accertare se il titolo fosse diretto a superare l'interclusione del fondo alla luce della reale situazione dei luoghi al momento della costituzione del diritto".
La Corte di Cassazione ritiene fondato il motivo e conclude che nel detto caso la servitù deve considerarsi coattiva, dunque cessata, per il venire meno dell'interclusione. Una soluzione diversa, spiega la Corte, sarebbe stata possibile se le parti avessero specificato a contratto di essere intenzionate ad applicare la disciplina delle servitù volontarie.
Nel pronunciarsi, la Corte premette di volere seguire l'orientamento maggioritario già espresso da precedenti sentenze e cioè: Cass. n. 10295/2017; Cass. n. 2922/2014; Cass. n. 23839/2012; Cass. n. 11755/1992.
Ed invero, spiega la Corte, l'art. 1054 c.c. prevede che il proprietario del fondo rimasto intercluso in seguito ad alienazione o divisione, ha il diritto di ottenere il passaggio senza dovere corrispondere alcuna indennità; deve quindi concludersi che la servitù che venga "costituita con atto, anche successivo, preordinato a superare l'interclusione, abbia natura coattiva, con conseguente applicabilità della causa estintiva di cui all'art. 1055 c.c., salvo che dal negozio costitutivo non emerga, in concreto ed inequivocabilmente, l'intento delle parti di applicare il regime delle servitù volontarie" (Cass. n. 24966/2019).
Dunque una servitù può ben essere coattiva, anche se costituita mediante contratto, lo strumento principe dell'autonomia privata, se in realtà sussistono le condizioni in presenza delle quali la legge prevede le servitù coattive. E non è necessario, a tal fine, che le parti facciano riferimento all'interclusione.
Al contrario di quanto concluso dalla Corte d'Appello, non deve affermarsi che va applicata la disciplina delle servitù volontarie salvo espresso riferimento all'interclusione, ma che la disciplina delle servitù coattive va applicata se sussistono gli elementi, anche individuabili al di fuori del contratto, cui la legge la ricollega, salvo che non emerga un diverso intento delle parti (in proposito si cita la sentenza n. 5053 del 2013); il diverso intento, si specifica, non è deducibile dalla previsione di un'indennità a favore del proprietario del fondo servente.
