Servitù di passaggio e spese di manutenzione del fondo dominante: a chi spettano e come si ripartiscono

Servitù e condominio

L'edificio condominiale, o meglio l'intero complesso edilizio condominiale, può essere oggetto di servitù.

Tale servitù può essere passiva, ovvero gravare sulle parti comuni dell'edificio in favore di uno o più condòmini ovvero un terzo. La servitù può anche essere attiva, cioè a vantaggio dei condòmini. Si badi: dei condòmini, non del condominio, poiché il diritto reale è diritto dei singoli, non del condomino, la cui soggettività giuridica è incerta, ma che comunque certamente non è titolare di diritti reali.

Breve focus sulla servitù di passaggio

Prima di entrare nel dettaglio è utile comprendere che cos'è una servitù.

Il codice civile disciplina il così detto diritto reale di godimento su cosa altrui definito servitù. Ai sensi dell'art. 1027 c.c. "la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario".

In sostanza questi i requisiti al ricorrere dei quali è possibile parlare di servitù:

a) differente proprietà dei due fondi. La giurisprudenza ha chiarito che la partecipazione alla proprietà del fondo servente o dominante del titolare dell'altro fondo è contemplata nella nozione di altruità. In pratica tra unità immobiliare di proprietà esclusiva e parti condominiali è configurabile una servitù;

b) utilità direttamente riferibile al fondo dominante e non al suo proprietario.

L'art. 1028 c.c. specifica che "l'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo".

Come si costituisce una servitù?

La risposta è fornita dal successivo art. 1031 c.c. a mente del quale "le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia".

Che vuol dire per destinazione del padre di famiglia? S'ipotizzi che due fondi sono inizialmente del medesimo proprietario ed uno è sottoposto all'altro in ragione di una migliore fruibilità di quest'ultimo. Al momento della cessione del fondo sottoposto esso diviene servente.

Costituzione di una servitù su parti condominiali

Sia per questo genere di costituzione che per l'usucapibilità, la servitù dev'essere apparente ossia devono esistere opere visibili e permanenti destinate all'esercizio della stessa (artt. 1060-1061 c.c.).

In relazione alla servitù di passaggio ed al requisito dell'apparenza ai fini dell'usucapibilità del diritto reale la Cassazione ha avuto modo di affermare che "l'acquisto per usucapione della servitù apparente, la sola possibile, ai sensi dell'art. 1061 c.c. presuppone, oltre all'esercizio del corrispondente possesso, anche che le opere visibili e permanenti obiettivamente destinate a tale esercizio siano esistite ed abbiano avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire, così che per la usucapione di una servitù di passaggio, non basta provare il decorso del tempo necessario per la usucapione e l'esistenza di un sentiero, ma è necessaria anche la dimostrazione che questo sin dall'inizio del ventennio necessario al possesso avesse i requisiti della visibilità, permanenza e specifica destinazione, potendo, altrimenti, il requisito dell'apparenza essere insorto più o meno di recente e non essendo, perciò, sufficiente a sorreggere il possesso ad usucapionem esercitato prima del suo venire in essere" (così Cass. 10 marzo 2011 n. 5733).

Condominio, servitù (di passaggio), spese e ripartizione dei costi

Proprio sulla servitù di passaggio, ossia sul peso imposto al fondo servente consistente nel passaggio (pedonale e/o veicolare) per raggiungere il fondo (dominante) intercluso o altrimenti difficilmente accessibile ci giunge una domanda di un nostro lettore:

"Il condominio in cui vivo è incassato tra una serie di altri edifici. Per accedere alla nostra proprietà, cioè al cortile comune che fa anche da piccolo parcheggio per le secondo vetture, è necessario passare su una strada che non è di nostra proprietà. Insomma passiamo su un pezzo di terreno asfaltato del vicino condominio: esiste una servitù fin da quando i terreni sono stati divisi e venduti dall'originario unico proprietario. Quel passaggio che noi utilizziamo è anche ingresso per il condominio che s'interpone tra noi e la pubblica via. L'uso della strada fa sì che adesso sia necessario rifare il tappetino d'asfalto. È la prima volte che ciò avviene. Ci domandiamo: paghiamo solo noi oppure paga anche l'altro condominio? Come gestire la questione?"

Alla domande, come sempre, si deve rispondere guardando alle norme. Rispetto all particolare fattispecie, cioè opere sul fondo servente, partiamo da quanto disposto dall'art. 1030 c.c. che recita: "il proprietario del fondo servente non é tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti". Servitus in facere consistere nequit. Il proprietario del fondo servente non deve far nulla per l'esercizio della servitù, così come non deve ostacolarlo.

Né partecipare alle spese che servono per l'esercizio della servitù. Tuttavia, specifica l'art. 1068, terzo comma, c.c. se le opere "giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi". Asfaltare una strada, quanto meno nel tratto che serve anche per l'accesso al fondo servente è innegabilmente un vantaggio per il titolare (o i titolari del medesimo).

Se proprietario dei fondi dominante e/o servente sono un gruppo di condomini, la spesa per le opere utili all'esercizio della servitù andranno così ripartire:

condòmini fondo dominante: parte di spesa di riferimento tra tutti ai sensi dei millesimi di proprietà trattandosi d'intervento conservativo su una parte considerabile comune;
condòmini fondo servente: parte di spesa di riferimento tra tutti ai sensi dei millesimi di proprietà trattandosi d'intervento conservativo su una parte comune, anche se l'intervento è eseguito da una ditta incaricata dal condominio titolare del diritto di passaggio.

La misura della spesa di riferimento dei fondi è stabilita in accordo tra le parti (leggasi in accordo approvato dalle rispettive assemblee), ovvero in mancanza da un giudice.