Io, fondo dominante, sono tenuto a delle spese di ristrutturazione del fondo??

[Elbravodelsolar]

Salve,

 

ho già scritto di sotto il mio problema. Ma mi ripeto qui così che magari qualcuno del forum possa commentare ex novo.

 

Per accedere alla mia abitazione si entra tramite un cancello e si utilizzano delle scale del palazzo della proprietà affianco. Quella servitù di passaggio è obbligata per accedere al nostro appartamento che abbiamo comperato quasi un anno fa. La proprietà affianco consta di studi medici. Ora, questo cancello è sempre stato mal funzionante e la proprietaria si è sempre rifiutata di aggiustarlo, piuttosto ha disattivato l'elettricità e ora non siamo in grado di aprirlo da casa tramite il citofono. Ci siamo seduti per discuterne e lei ci dice che il cancello va sostituito e vuole che contribuiamo a questa sostituzione. Martedì ci incontriamo di nuovo per sentire la sua proposta ma io mi chiedevo se siamo tenuti a pagare il cancello nuovo della signora.

 

Inoltre la proprietaria vorrebbe che contribuissimo alle spese di pulizia e luce di questo fondo. Noi saremmo anche d'accordo ma abbiamo richiesto che un tecnico facesse le divisioni e ci dicesse quanto pagare visto che per noi si tratta di acceder alla nostra casa, per lei sono studi medici dove transitano ogni giorno più persone e quindi fanno un utilizzo ben diverso del cancello e della scala. Lei invece propone una divisione del 50%. Sbagliamo noi a richiedere la consulenza di un tecnico anche se non si tratta di condominio ma solo di diritto di passaggio?

 

Grazie per il vostro aiuto

[camillo50]

ciao

 

dividiamo in due la risposta.

 

prima: se hai la servitù di passaggio, non devi contribuire con nulla alla manutenzione, ma mi sembra che la cosa sia un po più complessa, visto che hai anche citofono e cancello che sono ante tratto di servitù di passaggio ( o meglio sull'inizio della stessa) per cui ci deve essere stato un accordo diverso o sotteso da un possibile art. 1062 cod. civ ( destinazione del padre di famiglia) originario.

 

seconda : direi che nel tuo interesse potresti contribuire secondo dei parametri dovuti alla proporzionalità dell'uso, anche se non sei obbligato ( salvo qualche accordo diverso) visto che ne trai benefici.

 

Il tecnico eventualmente interpellato avrà solo una valutazione soggettiva, non essendo determinabile in base a qualche modo dalle leggi, ma solo da possibili esperienze analoghe, comunque sempre opinabili.

[Elbravodelsolar]

Girovagando nel forum ho trovato questo in merito alle serivitù di passaggio:

 

cc Art. 1069. Opere sul fondo servente.

"Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.

Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi."

 

Quindi in realtà sarei tenuto a pagare?

[Leonardo53]

... Per accedere alla mia abitazione si entra tramite un cancello e si utilizzano delle scale del palazzo della proprietà affianco. Quella servitù di passaggio è obbligata per accedere al nostro appartamento che abbiamo comperato quasi un anno fa. La proprietà affianco consta di studi medici. Ora, questo cancello è sempre stato mal funzionante e la proprietaria si è sempre rifiutata di aggiustarlo, piuttosto ha disattivato l'elettricità e ora non siamo in grado di aprirlo da casa tramite il citofono...

Il fatto è che tu hai solo la servitù di passaggio e la proprietà non ti impedisce il passaggio.

Se il cancello è chiuso basterà fornirti una chiave.

Il proprietario non ti sta obbligando a rifare il cancello perchè ti ha già detto che per lui sta bene così e se lui non vuole fare nessun intervento non puoi obbligarlo.

A chi serve maggiormente il cancello?

A te che ci abiti o agli studi medici?

Cerca di mediare perchè il proprietario potrebbe decidere addirittura di rimuovere il cancello lasciandoti un più comodo diritto di passaggio (non troveresti più nessun ostacolo all'accesso); ma a te starebbe bene questa soluzione?

[Elbravodelsolar]

Il fatto è che tu hai solo la servitù di passaggio e la proprietà non ti impedisce il passaggio.

Se il cancello è chiuso basterà fornirti una chiave.

Il proprietario non ti sta obbligando a rifare il cancello perchè ti ha già detto che per lui sta bene così e se lui non vuole fare nessun intervento non puoi obbligarlo.

A chi serve maggiormente il cancello?

A te che ci abiti o agli studi medici?

Cerca di mediare perchè il proprietario potrebbe decidere addirittura di rimuovere il cancello lasciandoti un più comodo diritto di passaggio (non troveresti più nessun ostacolo all'accesso); ma a te starebbe bene questa soluzione?

Ovviamente no Leonardo, perchè ci lascerebbe "sguarniti". Parlando con la proprietaria abbiamo capito che l'elettricità è stata disattivata per via del fatto che il cancello è difettoso e si incastra (a detta sua perchè noi non abbiamo mai riscontrato problemi) e perchè vuole che partecipiamo alle spese. Anche le luci esterne ora sono state disattivate lasciandoci completamente al buoi la sera. Noi non abbiamo mai espresso la volontà di non pagare ma abbiamo sempre richiesto un consulto tecnico perchè la sua proposta di dividere le spese al 50% non ci è sembrata equa considerando che l'utilizzo delle scale e del cancello è in proporzioni ben differenti. Oltretutto ho da poco scoperto che potrei chiederle di far togliere il montascale elettrico che ha montato senza alcuna autorizzazione della precedente proprietaria sulla scala di accesso alla nostra abitazione. Ci rincontriamo martedì e vorrei sapere bene che carte giocarmi.

[Leonardo53]

... Oltretutto ho da poco scoperto che potrei chiederle di far togliere il montascale elettrico che ha montato senza alcuna autorizzazione della precedente proprietaria sulla scala di accesso alla nostra abitazione...

Ma sulle scale hai solo diritto di passaggio o sono scale comuni e pertanto siete un condominio?

Se sono scale su cui hai il solo diritto di passaggio e dichiari guerra denunciando che non è a norma, la cosa diventa ancora più dura.

Se le scale sono di proprietà dell'altro palazzo e tu hai solo il diritto di passaggio non deve essere richiesta nessuna autorizzazione a te perchè è sufficiente che ti sia consentito il passaggio.

Se non esiste condominio, le luci esterne le installa e le accende chi ne ha interesse.

Se credi che l'illuminazione serva più all'altro che a te, puoi installare un impianto di illuminazione collegato al tuo contatore ed accenderlo solo quando serve a te.

Se, invece, l'illuminazione serve più a te (soprattutto la sera), contribuire al 50% è più vantaggioso soprattutto per te.

Forse quello si cui potresti rifiutarti è contribuire alle spese di pulizia se la pulizia interessa più agli studi medici che a te, ma sei tu che conosci lo stato dei luoghi.

Cosa succederebbe se nessuno pulisse o pulisse volontariamente solo quello che vuole e quando vuole?

[Elbravodelsolar]

Per il montascale potrei appellarmi al fatto che ha ridotto il mio passaggio senza chiedermi il permesso. infatti ogni qual volta incontro i suoi clienti che devono scendere o salire dobbiamo aspettare che siano passati per poter fare la scala. Gli studi medici sono sia al primo che al secondo piano dove c'è il nostro ingresso quindi lei fa pulire le scale giornalmente. Cosa che a noi non servirebbe se fossimo gli unici proprietari (basterebbe una volta a settimana). Non esiste condominio. Potrei installare una luce sopra il mio ingresso per poter infilare la chiave nel portone ma nn riuscirei ad illuminare le scale e il cancello a meno che installi una luce sulle pareti del suo palazzo.

[Leonardo53]

Per il montascale potrei appellarmi al fatto che ha ridotto il mio passaggio senza chiedermi il permesso. infatti ogni qual volta incontro i suoi clienti che devono scendere o salire dobbiamo aspettare che siano passati per poter fare la scala. Gli studi medici sono sia al primo che al secondo piano dove c'è il nostro ingresso quindi lei fa pulire le scale giornalmente. Cosa che a noi non servirebbe se fossimo gli unici proprietari (basterebbe una volta a settimana). Non esiste condominio. Potrei installare una luce sopra il mio ingresso per poter infilare la chiave nel portone ma nn riuscirei ad illuminare le scale e il cancello a meno che installi una luce sulle pareti del suo palazzo.

Ci sono due piani con scale comuni e non c'è condominio?

Il primo ed il secondo piano non sono sotto lo stesso tetto?

Secondo me siete un condominio.

Il condominio nasce di fatto quando ci sono almeno due unità immobiliari con parti comuni e non c'è bisogno che sia costituito.

Solo la costituzione fiscale avviene tramite la richiesta del codice fiscale a nome del condominio.

Se siete un condominio con due soli proprietari siete un "CONDOMINIO MINIMO" e si delibera con la maggioranza delle quote (ha più valore la tua proprietà o quella dell'altro proprietario?)

 

Se viene deliberata l'impresa di pulizia delle scale, in condominio la spesa va ripartita in proporzione all'altezza e non in proporzione alle persone che ci transitano.

Il secondo piano paga il doppio del primo piano.

 

Controlla il tuo atto di acquisto:

nel tuo atto è specificato che le scale sono dell'altro proprietario e che tu hai solo diritto di passaggio ma non sei proprietario di nessuna parte comune?

 

Se foste un condominio forse avresti ancora più da perdere.

Controlla ed informati bene facendo visionare il tuo atto di acquisto a qualcuno competente in materia condominiale (anche un consulto con un bravo amministratore di condominio potrebbe essere sufficiente).

[Elbravodelsolar]

Controlla il tuo atto di acquisto:

nel tuo atto è specificato che le scale sono dell'altro proprietario e che tu hai solo diritto di passaggio ma non sei proprietario di nessuna parte comune?

sì abbiamo controllato il nostro e quelli precedenti al nostro. Non siamo sotto lo stesso tetto ma siamo il palazzo a fianco. sono vecchie case e il vecchio proprietario possedeva tutto. Ha poi diviso le parti ai figli che hanno venduto separatamente. Se riesco carico la piantina

[Leonardo53]

Controlla il tuo atto di acquisto:

nel tuo atto è specificato che le scale sono dell'altro proprietario e che tu hai solo diritto di passaggio ma non sei proprietario di nessuna parte comune?

sì abbiamo controllato il nostro e quelli precedenti al nostro. Non siamo sotto lo stesso tetto ma siamo il palazzo a fianco. sono vecchie case e il vecchio proprietario possedeva tutto. Ha poi diviso le parti ai figli che hanno venduto separatamente. Se riesco carico la piantina

Più che la piantina sarebbe interessante cosa è scritto testualmente nell'atto, riguardo alle servitù ed alle parti comuni.

[Elbravodelsolar]

 

si vede nulla?

 

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ecco gli studi medici sono al mappale 249. Noi al catasto siamo registrati come particella 249, 250