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Raffeloso

Cancello su fondo servente voluto dai titolari del Fondo Dominante

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In un appezzamento di terra insistono 6 terreni ereditati da altrettanti germani ove ognuno ha costruito immobili residenziali. Ogni proprietario ha di fatto "messo a disposizione" un pezzo di terra per istituire  - senza titolo - una sorta di diritto di passaggio o servitù. Ad oggi, ci sono 6 gruppi di "contitolari" di questa strada unica e dritta su cui insisterebbe la servitù ed è probabile che gli ultimi 4 contitolari vorrebbero istallare (a spese di tutti) un cancello elettrico all'ingresso della strada confinante con quella pubblica che sarebbe poi il fondo servente.

 

Il titolare del fondo servente non vuole, reputando resa più gravosa la propria posizione poichè andrebbe a perdere "spazio" proprietario derivante dalla superficie occupata dei cancelli aperti e sia per il rumore costante dell'apertura e chiusura del cancello (almeno 100 volte al giorno). La proposta del titolare Servente è che gli altri 4 condomini (i primi due non sono d'accordo al cancello), istallino lo stesso dalla terza proprietà in poi.

Si può insistere nell'evitare che 4/6 possano decidere l'istallazione del cancello all'ingresso della "strada servente"?

La scelta dell'istallazione del cancello da parte dei titolari del fondo dominante, è considerata un'innovazione?

Quali sono le azioni preventive a tutela?

 

 

Non ho ben capito la disposizione, uno schizzo aiuterebbe.

Cmq il proprietario del fondo dominante non può decidere opere sul fondo servente, dato che ha solo un diritto di passaggio, ovvero può decidere solo le opere strettamente necessarie a realizzare questo suo diritto di passaggio (p.e. spianare la strada perché altrimenti impraticabile).

A mio avviso da ciascuno dei sei appezzamenti di terreno, in origine confinanti, sono state separate porzioni che unite hanno costituito una strada per l’accesso ai diversi appezzamenti;  al frazionamento e l’utilizzo comune della strada non è seguita la rinuncia alla propria porzione da parte di ciascun proprietario per la costituzione della strada da porre in comune.

Pertanto, ciascun dei 6 proprietari è ancora proprietario della porzione di terreno di fatto utilizzata dagli altri in base ad un diritto di passaggio concesso a vantaggio delle altre proprietà e può rifiutarsi di installare il cancello nella sua porzione di proprietà.

Se invece la strada fosse in comunione fra i sei proprietari, la maggioranza potrebbe deliberare l’installazione del cancello all'inizio della strada.

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G.Ago dice:

A mio avviso da ciascuno dei sei appezzamenti di terreno, in origine confinanti, sono state separate porzioni che unite hanno costituito una strada per l’accesso ai diversi appezzamenti;  al frazionamento e l’utilizzo comune della strada non è seguita la rinuncia alla propria porzione da parte di ciascun proprietario per la costituzione della strada da porre in comune.

Pertanto, ciascun dei 6 proprietari è ancora proprietario della porzione di terreno di fatto utilizzata dagli altri in base ad un diritto di passaggio concesso a vantaggio delle altre proprietà e può rifiutarsi di installare il cancello nella sua porzione di proprietà.

Se invece la strada fosse in comunione fra i sei proprietari, la maggioranza potrebbe deliberare l’installazione del cancello all'inizio della strada.

Sì rileggendo mi pare proprio tu abbia interpretato correttamente e sono d'accordo con le tue conclusioni. 👍

Salve, si in effetti le proprietà, fino a prova contraria, sono delimitate fino alla porzione di muro frontale ed è vigente nei fatti ma non negli atti di provenienza, una sorta di concessione reciproca del diritto di passaggio. Non so se però il diritto reale sulle singole porzioni, fosse stato acquisito da ogni singolo dei 6 proprietari per usucapione ventennale (il primo atto di donazione e compravendite successive, risale alla seconda metà degli anni settanta). In quel caso, si potrebbe immaginare di gestire "la strada" come un bene comune e quindi deliberare a maggioranza semplice per la realizzazione del cancello? E se si, non può essere inteso come "innovazione"?Grazie.

Posso anche chiedere se,  essendoci più di 8 condomini (?), (7 proprietari e 12-13 appartamenti), sarebbe opportuno o obbligatorio - per la gestione della strada -  nominare un amministratore di condominio con i vari annessi e connessi?Ancora Grazie.

Raffeloso dice:

Salve, si in effetti le proprietà, fino a prova contraria, sono delimitate fino alla porzione di muro frontale ed è vigente nei fatti ma non negli atti di provenienza, una sorta di concessione reciproca del diritto di passaggio. Non so se però il diritto reale sulle singole porzioni, fosse stato acquisito da ogni singolo dei 6 proprietari per usucapione ventennale (il primo atto di donazione e compravendite successive, risale alla seconda metà degli anni settanta). In quel caso, si potrebbe immaginare di gestire "la strada" come un bene comune e quindi deliberare a maggioranza semplice per la realizzazione del cancello? E se si, non può essere inteso come "innovazione"?Grazie.

Il diritto di passaggio, fosse contestato, potrebbe essere fatto valere sia per usucapione ventennale sia per interclusione del fondo, ma visto che non è contestato nulla di ciò è necessario.

Non è stato invece usucapito nessun diritto di proprietà, per farlo uno dei "settori" che costituisce la strada dovrebbe essere utilizzato "uti dominus" dal proprietario di un altro fondo: visto che invece tutti ci passano, questo non è sicuramente il caso.

Concludendo, solo il proprietario "1" può decidere in merito all'installazione del cancello, dato che lo stesso insisterebbe sulla sua proprietà.

Davvero esaustivo.Grazie. Solo per dovere di cronaca, da un quinquennio, il proprietario del Fondo n. 6, nel suo tratto "tratteggiato" ha istallato un cancello a chiusura del suo appezzamento con la complicità tacita degli altri 5 proprietari.

Avevo intuito dalla domanda circa l’innovazione che intendevate considerare la strada di accesso bene comune non a caso ho concluso il mio intervento includendo tale circostanza fa le ipotesi fatte.

Il diritto di passaggio su ciascuna porzione di terreno in proprietà esclusiva è di fatto stato concesso da ciascun proprietario, che  può disporre della sua porzione di terreno a suo piacimento e quindi negare la realizzazione del cancello nella sua proprietà.

Comunque la realizzazione del cancello a mio avviso risulterebbe una innovazione (art. 1108 c.c. se la strada fosse comune)

Grazie davvero. Ovviamente se i proprietari delle porzioni 3-4-5-6 volessero costruire un cancello dal "3" in poi (come se fosse un pezzo unico 3-4-5-6), sarebbero liberi di farlo, purchè diano ai proprietari 1-2 le chiavi ed il telecomando e le spese sarebbero poi solo a carico dei proprietari 3-4-5-6 qualora i proprietari 1-2 si opponessero al loro cancello. Se invece fossero d'accordo, dovrebbero compartecipare alle spese. Credo.

Raffeloso dice:

Grazie davvero. Ovviamente se i proprietari delle porzioni 3-4-5-6 volessero costruire un cancello dal "3" in poi (come se fosse un pezzo unico 3-4-5-6), sarebbero liberi di farlo, purchè diano ai proprietari 1-2 le chiavi ed il telecomando e le spese sarebbero poi solo a carico dei proprietari 3-4-5-6 qualora i proprietari 1-2 si opponessero al loro cancello. Se invece fossero d'accordo, dovrebbero compartecipare alle spese. Credo.

Certo, 3-4-5-6 possono realizzare il cancello sulla proprietà di 3.

Anche 3 da solo potrebbe farlo purché dia chiavi e telecomando agli altri.

Se 1 e 2 non hanno motivo di passare per 3-4-5-6 (visto che non raggiungono propri fondi né una via pubblica da quella parte), non è necessario dar loro chiavi e telecomando.

La spesa a mio avviso va sostenuta dagli utenti del cancello, quindi 1-2 sicuramente esentati, poi se vogliono partecipare per qlc motivo (p.e. per avere le chiavi), ben venga.

Raffeloso dice:

Grazie davvero. Ovviamente se i proprietari delle porzioni 3-4-5-6 volessero costruire un cancello dal "3" in poi (come se fosse un pezzo unico 3-4-5-6), sarebbero liberi di farlo, purchè diano ai proprietari 1-2 le chiavi ed il telecomando e le spese sarebbero poi solo a carico dei proprietari 3-4-5-6 qualora i proprietari 1-2 si opponessero al loro cancello. Se invece fossero d'accordo, dovrebbero compartecipare alle spese. Credo.

I proprietari delle porzioni 3-4-5-6 possono convenire di realizzare a loro spese un cancello all’ingresso della porzione 3 previa autorizzazione del proprietario della porzione 3 all'occupazione del suo terreno e stabilire di contribuire alle spese per la sua manutenzione ed eventuale sostituzione.

I proprietari delle porzioni 1 e 2 non dovrebbero partecipare alla spesa e sebbene non abbiano alcun motivo di attraversare il cancello per raggiungere le loro proprietà o la strada pubblica, potrebbero vantare il diritto di passaggio costituito per atto scritto (se esistente) o per acquisita usucapione.

 

G.Ago dice:

I proprietari delle porzioni 3-4-5-6 possono convenire di realizzare a loro spese un cancello all’ingresso della porzione 3 previa autorizzazione del proprietario della porzione 3 all'occupazione del suo terreno e stabilire di contribuire alle spese per la sua manutenzione ed eventuale sostituzione.

I proprietari delle porzioni 1 e 2 non dovrebbero partecipare alla spesa e sebbene non abbiano alcun motivo di attraversare il cancello per raggiungere le loro proprietà o la strada pubblica, potrebbero vantare il diritto di passaggio costituito per atto scritto (se esistente) o per acquisita usucapione.

 

Si, in effetti i proprietari 1 e 2 non avrebbero accesso ad una strada pubblica sul lato "6" poichè si è "chiuso con cancello autonomo, però "dovrebbero o potrebbero" utilizzare la strada dal 3 al 6 quantomeno per "godere" del reciproco diritto di passaggio, visto che per atto scritto non c'è, ma per usucapione, sicuramente. A questo punto, alle spese, dovrebbero partecipare anche 1 e 2?Grazie ancora.

Raffeloso dice:

Si, in effetti i proprietari 1 e 2 non avrebbero accesso ad una strada pubblica sul lato "6" poichè si è "chiuso con cancello autonomo, però "dovrebbero o potrebbero" utilizzare la strada dal 3 al 6 quantomeno per "godere" del reciproco diritto di passaggio, visto che per atto scritto non c'è, ma per usucapione, sicuramente. A questo punto, alle spese, dovrebbero partecipare anche 1 e 2?Grazie ancora.

Ma sei sicuro ci siano i requisiti per l'usucapione? Non capisco per quale motivo il proprietario 1 debba attraversare le altre porzioni.

Dal disegno mi parrebbe esserci un diritto di passaggio "a scalare", quindi da parte di:

  • 2-3-4-5-6 su 1
  • 3-4-5-6 su 2
  • 4-5-6 su 3
  • 5-6 su 4
  • 6 su 5

Fossi 1 o 2 non parteciperei alla spesa del cancello, fossi 3, 4, 5 o 6 non darei le chiavi a 1 e 2, poi ci si può regolare come si vuole basta essere d'accordo. 😉

 

Grazie ancora. Non sono un esperto in materia, ma avrei dedotto il reciproco diritto di passaggio o servitù, per il combinato disposto tra l'art. 1061 c.c. (servitù apparente: in comune c'è il manto stradale) piuttosto dal 1062 cc visto che in origine la terra passò ai figli.

Forse mi sto impelagando, ma quello che mi sfugge è solo sapere se, dallo schema a scalare che hai posto, l'1 ha il diritto di passaggio o servitù sul 2-3-4-5-6  e così via il 2 sul 3-4-5-6 etc etc, anche qualora si attuasse il caso del famoso cancello dal 3 al 6; quanto meno per capire sia il diritto se ci sarà post cancello e sia se la ripartizione spese sarebbe prevista. Spero essermi fatto capire.

 

Ho ipotizzato una situazione possibile, tuttavia la costituzione della servitù di passaggio per usucapione deve essere dichiarata da un giudice; pertanto, i quattro proprietari potrebbero  realizzare il cancello a proprie spese , negare temporaneamente l’accesso alle rispettive proprietà e attendere le reazioni dei proprietari 1 e 2 , oppure seguendo il suggerimento di condo77 stabilire un diverso accordo  (per esempio concedere l’accesso e partecipazione alle spese di manutenzione) che soddisfi tutti i proprietari ed eviti liti in tribunale.

Modificato da G.Ago
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Raffeloso dice:

Siete stati tutti molto esaustivi. Grazie.

Grazie a te per l'apprezzamento e in bocca al lupo per il cancello, spero troviate un accordo soddisfacente per tutti (un buon accordo vale più di tante leggi). 🙂

 

p.s.: ho solo questa risposta in stand by in riferimento ai 6 lotti: Posso anche chiedere se,  essendoci più di 8 condomini (?), (7 proprietari e 12-13 appartamenti abitati), sarebbe opportuno o obbligatorio - per la gestione della strada -  nominare un amministratore di condominio con i vari annessi e connessi?Ancora Grazie.

Raffeloso dice:

p.s.: ho solo questa risposta in stand by in riferimento ai 6 lotti: Posso anche chiedere se,  essendoci più di 8 condomini (?), (7 proprietari e 12-13 appartamenti abitati), sarebbe opportuno o obbligatorio - per la gestione della strada -  nominare un amministratore di condominio con i vari annessi e connessi?Ancora Grazie.

Al momento esiste solo un diritto di passaggio non formalizzato, ma non una comproprietà della strada, quindi non si costituisce alcun condominio.

Nel caso voleste farlo, si dovrebbero fare tutta una serie di atti di compravendita in modo che tutti i condomini dei 6 lotti diventino proprietari della strada: a mio avviso vi complichereste solo la vita.

Se le cose così come stanno funzionano, continuate così.

(Nel caso cmq si costituirebbe un supercondominio tra tutti i proprietari e se questi fossero più di 8 sarebbe obbligatorio un amministratore).

Raffeloso dice:

p.s.: ho solo questa risposta in stand by in riferimento ai 6 lotti: Posso anche chiedere se,  essendoci più di 8 condomini (?), (7 proprietari e 12-13 appartamenti abitati), sarebbe opportuno o obbligatorio - per la gestione della strada -  nominare un amministratore di condominio con i vari annessi e connessi?Ancora Grazie.

Come ho già sostenuto, la strada non è bene comune bensì è l’unione di più appezzamenti di terreno in proprietà esclusiva.

Non sussiste un condominio, né una comunione.

Non è escluso che i singoli proprietari possano sottoscrivere una convenzione per l’amministrazione della strada.

G.Ago dice:

Come ho già sostenuto, la strada non è bene comune bensì è l’unione di più appezzamenti di terreno in proprietà esclusiva.

Non sussiste un condominio, né una comunione.

Non è escluso che i singoli proprietari possano sottoscrivere una convenzione per l’amministrazione della strada.

Ottimo, ho in questo modo un quadro più completo.

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