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Servitù obbligatoria e partecipazione alle spese condominiali. Quando, come e perché.
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Servitù obbligatoria e partecipazione alle spese condominiali. Quando, come e perché.

Servitù di passaggio e partecipazione alle spese di manutenzione

Avv. Samantha Mendicino  

La servitù di passaggio, nell'ipotesi in cui si attui solo per mezzo del fondo servente, determina l'obbligo del proprietario del fondo dominante di partecipare alle spese di manutenzione.

=> Breve focus sulla servitù di passaggio

=> Servitù in condominio, perché sono possibili?

Il fatto storico. Il Condominio ‘A', fondo servente, conveniva in giudizio il Condominio ‘B', fondo dominante, per ottenere il rimborso della quota di alcune spese di manutenzione di una strada di proprietà del primo Ente di gestione ma gravata di servitù di passaggio a vantaggio del secondo.

Ritenevano i partecipanti di ‘A' che, attesi i danneggiamenti e, comunque, l'usura della detta via a causa del continuo transito dei mezzi meccanici ad opera dei partecipanti del Condominio ‘B', esistesse a carico di questi ultimi l'onere di compartecipare alle spese necessarie per rendere funzionale il bene oggetto di servitù. Tuttavia, in primo ed in secondo grado i giudici rigettavano tale impostazione.

In particolare, la Corte di Appello competente poneva in evidenza come, agli effetti dell'art. 1069 c.c., il titolare del fondo servente non avesse alcun obbligo di legge ad eseguire sul proprio immobile le opere necessarie per l'esercizio della servitù.

E che, specularmente, il proprietario del fondo servente non potesse servirsi di tale norma per far gravare sul titolare del fondo dominante -indipendentemente che da quel bene ne traesse utilità- le spese di manutenzione della sua proprietà.

=> Servitù per vantaggio futuro e per edificio da costruire

Il decisum. Cuius commoda eius et incommoda, dicevano i giuristi romani. Già: se da qualcosa si trae un vantaggio va da sé che è necessario sopportarne anche i pesi.

Alla fine dei conti la Cassazione con la pronuncia n. 6653/2017 non fa altro che applicare questo principio nel decidere che, contrariamente a quanto affermato dalla menzionata Corte di Appello, se il proprietario del fondo servente esegue sul bene oggetto di servitù, sia pure nel proprio interesse, delle opere necessarie alla conservazione dello stesso è doveroso, in primis per ragioni di equità, che a tali spese partecipi in proporzione dell'uso anche il fondo dominante. Orbene, gli Ermellini spiegano il proprio ragionamento.

=> Differenza tra diritto d'uso delle cose comuni e servitù

Preliminarmente confermano il principio di diritto secondo cui se pur è vero, da un lato, che il proprietario del fondo dominante ha il diritto di eseguire le opere necessarie per conservare la servitù, operando a proprie spese, altrettanto è vero, d'atro canto, che egli non ha l'obbligo ex lege di eseguire sul fondo servente le opere necessarie per l'esercizio della servitù.

Pur tuttavia osservano che il comma 3 dell'art. 1069 c.c., interpretato estensivamente e secondo equità, richiede che se le opere necessarie per conservare la servitù giovano a entrambi i fondi, servente e dominante, le relative spese debbano essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Dunque, per il caso in cui l'esercizio della servitù si attui solo per mezzo del fondo servente e senza l'ausilio di opere autonome, esiste l'obbligo del proprietario del fondo dominante di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all'uso.

La Suprema Corte nell'affermare tale principio, specifica anche che il comma 3 dell'art. 1069 non costituisce una norma eccezionale ma, al contrario, rappresenta l'applicazione di un più generale principio di equità ispirato all'esigenza principale di evitare indebiti arricchimenti.

Pertanto, tale norma è applicabile anche nel caso, da essa non specificamente contemplato, in cui sia stato il proprietario del fondo servente ad eseguire su quest'ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù.

La ratio. In realtà, già da tempo la giurisprudenza di legittimità distingue:

  1. l'ipotesi in cui il fondo servente costituisca una entità autonoma rispetto alle opere necessarie per l'esercizio della servitù1,
  2. dalla diversa ipotesi in cui il fondo servente è esso stesso, nella sua oggettiva consistenza, il mezzo per esercitare la servitù2.

Un esempio di fondo servente quale entità autonoma è rappresentato dalla servitù di acquedotto dove si ha, da un lato, il fondo stesso e, dall'altro, le condutture che ivi passano, materialmente distinti dal primo.

Ecco, in questa ipotesi, l'autonomia delle opere destinate all'esercizio della servitù determina l'obbligo del proprietario del fondo dominante di provvedere alla loro manutenzione al fine di evitarne il danneggiamento e/o deterioramento1.

Un esempio di fondo che costituisce esso stesso strumento per l'esercizio del diritto in parola è la servitù di passaggio: qui, la mancanza di opere autonome per il suo esercizio non esclude affatto l'obbligo di manutenzione a carico del proprietario del fondo dominante, sempre ovviamente in misura proporzionale al relativo uso2.

Precedenti. Conformemente al contenuto di questa recentissima sentenza, si rammentano le decisioni della Cassazione n. 5449/1978 nonché la n. 949/1982 ed anche la sentenza della Suprema Corte n. 72/1976, quest'ultima relativa a fattispecie di servitù di passaggio gravante su parti di un edificio condominiale ed al consequenziale obbligo del titolare della servitù di concorrere nelle spese di manutenzione di tali beni condominiali, in misura proporzionale all'uso, insieme con i partecipanti al condominio.

Per spirito di completezza, poi, si precisa che prima ancora di queste pronunce, tale orientamento degli Ermellini era stato espresso nella sentenza n. 2637/1975 secondo cui (già all'epoca) era evidente che l'art. 1609 c.c., interpretato in modo da evitare arricchimenti senza causa, imponesse la partecipazione di ambedue i titolari del rapporto di servitù (proprietario del fondo dominante e proprietario del fondo servente) alle spese, comunque, eseguite sul fondo servente, laddove le stesse risultassero di vantaggio comune. Con ciò obbligando il proprietario del fondo dominante ad assumere su di sé parte del costo delle opere effettuate dalla controparte nel proprio fondo e nel proprio interesse, ove, tuttavia, le stesse fossero risultate nel contempo, necessarie al mantenimento della servitù.

=> Servitù di passaggio su strada costituente spazio condominiale

Scarica Corte di Cassazione - ordinanza n. 6653 del 15 marzo 2017

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