Abito da pochi mesi in un edificio con il tetto a spiovente: ai bordi della copertura dell'edificio per tutto il suo perimetro ci sono delle gronde che convogliano l'acqua in dei pluviali che scorrono lungo la facciata.
Un paio di settimane fa è intervenuta un'impresa per la pulizia della grondaia (asportazione foglie per evitare intasamenti, ecc.); l'intervento comunque ha visto la sostituzione di un tratto del canale di gronda che era rovinato.
Dopo poco il proprietario mi ha chiesto i soldi per l'intervento ordinato dall'amministratore.
Dati questi fatti vi chiedo: nel caso di interventi di manutenzione dei canali di gronda a servizio del tetto dell'edificio, il costo di tale intervento è da porsi in capo al proprietario oppure all'inquilino?
Questa la domanda che ci ha rivolto un nostro lettore. Entriamo nel dettaglio per fornire una risposta che, stante la tipologia d'intervento, ci consente una disamina più generale sulla materia della suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino.
In primis è sempre bene ricordare che la norma di riferimento è dettata dalla legge n. 392/78 e più nello specifico dall'art. 9 che individua una serie di spese da porsi, per intero, in capo al conduttore, salvo diverso accordo.
Esse sono le spese relative:
- al servizio di pulizia;
- al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
- alla fornitura dell'acqua;
- dell'energia elettrica;
- del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
- allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
- alla fornitura di altri servizi comuni.
Com'è evidente, la legge pone in capo all'inquilino le spese relative a ciò che lui utilizza e quindi, in un certo qual modo, consuma.
Si badi: la tendenza di molti contratti a bypassare questa indicazione per includere tra gli oneri accessori ai contratti di locazione l'intera voce "spese condominiali" è stata più volte considerata vessatoria.
Restano vincolanti, ove richiamati espressamente nei contratti, gli accordi siglati tra associazioni di proprietari e inquilini volti a disciplinare la materia del riparto delle spese condominiali tra proprietario e conduttore.
In questo contesto, nel senso comune del termine, non può negarsi che entrambi gli interventi descritti dal nostro lettore siano annoverabili nell'ambito delle opere manutentive.
Grondaia, come vanno ripartite le spese
Eppure, in termini tecnici (e vedremo sostanziali) la natura delle spese in ragione della loro origine è profondamente diversa.
La pulizia delle gronde per consentirne il corretto funzionamento è intervento inerente l'uso di un bene, come tale da porre in capo a chi in quel momento utilizza l'abitazione ubicata in condominio (e nel caso di abitazione monofamiliare, all'utilizzare esclusivo, che in questo caso ha altresì l'onere di disporre l'intervento).
Quanto alla sostituzione di un tratto di gronda, l'intervento connesso assume carattere conservativo. Le spese per la conservazione - com'ha egregiamente evidenziato la Suprema Corte di Cassazione - servono a mantenere il valore capitale del bene vale a dire servono "per la tutela o per il ripristino della sua integrità" (Cass. 16 giugno 2000, n. 8292).
È chiaro allora che si pulisce la gronda per consentirne un miglior uso e anche in ragione della sporcizia che si è creata in conseguenza del suo utilizzo e della sua funzione, mentre quando si sostituisce un componente lo si fa per mantenerla nello stato atto a funzionare.
Nessun quindi, che la pulizia spetti al conduttore e che la sostituzione del pezzo (e la relativa manodopera) debba essere pagata dal proprietario.
Il conduttore ha diritto di ottenere la specifica del costo dell'intervento al fine del calcolo della sua quota.
- Chi paga le spese di pulizia e sostituzione della grondaia?
- Chi paga la pulizia dei serbatoi dell'autoclave?
