Per rispondere alla domanda posta nel titolo dell'articolo è, prima d'ogni cosa, utile fornire la definizione di grondaia.
Il vocabolario della lingua italiana, definisce la grondaia come «il canale, in genere di lamiera metallica, che segue la linea di gronda della falda di un tetto, riceve le acque raccolte dalla falda stessa e le convoglia fino ai pluviali o alle bocche di scarico» (Fonte: dizionario enciclopedico Treccani - https://www.treccani.it/vocabolario/grondaia/).
Essa, quindi, altro non è che un sistema di raccolta delle acque che si collega ad un pluviale - che generalmente scende verticalmente appoggiato o incassato nella facciata dell'edificio - che termina sua volta in una bocca di scarico, oppure per strada, in ragione del modo in cui è organizzata la connessione tra fognaria pubblica e privata.
Grondaia parte comune dell'edificio
La grondaia non è specificamente menzionata dall'art. 1117 c.c.; ciò, però, non vuol dire che essa non debba essere considerata bene di proprietà comune.
È utile ricordare, infatti, che dottrina e giurisprudenza sono concordi nello specificare che l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione meramente esemplificativa, e non tassativa, di parti dell'edificio, servizi ed impianti di proprietà comune (cfr. tra le tante Cass. 4 giugno 2014 n. 12572).
D'altra parte lo stesso art. 1117 n. 3 c.c. specifica che sono oggetto di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo (leggasi atto d'acquisto e regolamento) «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori […]». L'uso dell'avverbio "come" lascia intendere l'elencazione esemplificativa.
In questo contesto, pertanto, a dirlo è sempre la Cassazione, per considerare condominiali beni non menzionati dall'articolo del codice civile di apertura di quelli dedicati al condominio deve sussistere un rapporto «strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione» (ex multis Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
In tale contesto fattuale non v'è dubbio che, in ragione della sua funzione - convogliare a terra le acque meteoriche cadute sul tetto - la grondaia debba essere considerata un manufatto di proprietà comune a tutti i condomini proprietari di unità immobiliari ubicate nell'edificio che essa serve.
Acclarata la sua natura condominiale, si pone, quindi, il problema della ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione.
Ripartizione delle spese per la manutenzione o sostituzione della grondaia
Al riguardo è utile ricordare che ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
Non paiono sorgere particolari problematiche sull'inquadramento di tali interventi e delle relative spese nell'ambito di quelle di conservazione del bene comune, quindi, salvo diverso accordo, le spese di pulizia, sostituzione e riparazione devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà.
Grondaia a servizio di un tetto in proprietà esclusiva
Fin qui abbiamo ragionato dando per presupposto che il tetto fosse bene comune; e se, invece, la copertura dell'edificio è di proprietà esclusiva?
La grondaia, in questi casi, dev'essere considerata un bene comune a se stante o una pertinenza del tetto e come tale soggetta allo stesso regime di ripartizione delle spese? Chi paga per la sostituzione delle tegole condominiali?
Ad avviso di chi scrive poiché, come recita l'art. 817, primo comma, c.c. "gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto" vale la seconda ipotesi succitata. La giurisprudenza, esprime parere difforme, affermando al contrario che La funzione delle gronde, osservano gli ermellini, è quella di convogliare "le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell'art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi". (Cass. 22 dicembre 2014 n. 27154).
La spesa, dunque, al di là della proprietà e/o dell'uso del lastrico va divisa tra tutti i condòmini in base all'art. 1123, primo comma, c.c., ossia in ragione dei millesimi di proprietà.
Grondaia, chi dispone gli interventi conservativi?
La manutenzione della grondaia è affare dell'assemblea, ma anche l'amministratore ha potere in merito.
Esempio: si deve liberare la grondaia da sporcizia e fogliame che può intasare il normale deflusso delle acque dal manufatto al pluviale: nessun dubbio sul fatto che l'intervento e quindi la relativa spesa possano essere disposti dall'amministratore.
Gli interventi di sostituzione parziale o totale della grondaia, salvo casi d'urgenza, invece sono di esclusiva competenza dell'assemblea condominiale che può in qualunque momento decidere in merito, senza che ricorra alcuna necessità.
Ove la spesa sia rilevante, sarà sempre necessario, cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione, che l'assemblea deliberi con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini e almeno la metà del valore dell'edificio.
