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Sostituzione delle tegole del tetto condominiale: chi paga?
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Sostituzione delle tegole del tetto condominiale: chi paga?

Chi paga per la sostituzione delle tegole condominiali?

Avv. Alessandro Gallucci  

A seguito di un violento acquazzone con forti raffiche di vento, nel condominio in cui abito ci siamo accorti che il tetto dell'edificio è stato danneggiato, infatti mancano alcune tegole che evidentemente si sono staccate a causa del maltempo.

Abbiamo avvisato l'amministratore che ha provveduto a far sistemare il tetto. Giustamente, questo ha chiesto il denaro per pagare la ditta esecutrice dell'intervento manutentivo ed ha mandato la richiesta alle persone che abitano gli appartamenti, quindi anche ai conduttori, per chi ha dato l'appartamento in locazione ed agli usufruttuari in quel paio di casi in cui ci sono degli usufrutti.

Il mio inquilino ha contestato quella richiesta e ha detto che devo pagare io: è vero?

Questa la domanda giuntaci da un nostro lettore: giacché ne offre egli stesso spunto, risponderemo al quesito dando soluzione anche alla questione della ripartizione tra nudo proprietario ed usufruttuario.

Rapporto proprietario-inquilino

Ai sensi dell'art. 9, primo comma, legge n. 392/78 sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.

Il secondo comma dell'articolo in questione riguarda le spese di portierato.

Questa norma riguarda le spese condominiali ordinarie, quelle per così dire strettamente connesse all'uso dell'unità immobiliare data in locazione.

=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

Degli interventi straordinari, però, nessuna traccia e non è un caso: il conduttore deve pagare tutto ciò che è connesso all'uso dell'appartamento e delle parti comuni, ma non anche quanto è necessario per la loro conservazione nello stato di buona manutenzione. Tali spese riguardando l'integrità del bene sono sempre a carico del proprietario.

Qualora l'inquilino non dovesse pagare, avrebbe giusta ragione a farlo, non potendo essere messo in mora per inadempimento e non solo: in caso di perdurante stato di morosità, l'amministratore potrebbe agire per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento solamente contro il proprietario dell'immobile.

Rapporto nudo proprietario-usufruttuario

Più articolato il discorso nel caso sia in essere un diritto di usufrutto. Ai sensi dell'art. 1005 c.c. le riparazione straordinarie sono a carico del nudo proprietario e che sono tali “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.

Nel caso concreto, quindi bisogna capire se il numero di tegole da sostituire è tale da poter considerare l'intervento come rinnovamento di una parte notevole del tetto.

In ogni caso, così come stabilito dall'art. 67, ottavo comma, c.c. il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

Come dire: l'amministratore può domandare le somme indistintamente ad uno dei due, starà poi a chi ritiene di non dover pagare (sulla base di precisi dati di legge) rifarsi sul coobbligato.

Nuda proprietà e usufrutto: sfruttarli al meglio.

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