Le spese in condominio devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1126 c.c. ovvero degli altri criteri contenuti in altri articoli di legge, salvo diversa convenzione.
Ciò vuol dire che tutti i condomini possono decidere di mettere da parte quanto stabilito dalla legge e fare di testa propria.
Il regolamento condominiale contrattuale, secondo quanto disposto dall'art. 1138 c.c. (che non contiene l'indicazione dell'inderogabilità delle norme di cui agli artt. 1123 e ss. cc.) o una deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini possono sicuramente derogare alle indicazioni legislative.
Un esempio chiarirà il concetto. Il compenso dell'amministratore, per legge, dev'essere ripartito tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà: i comproprietari possono mettersi d'accordo e decidere di suddividerlo in parti uguali.
Si badi: la ragione del pagamento delle spese condominiali risiede nella qualità di condòmino. È la misura delle spese che è stabilita dalla delibera.
Obbligo di pagamento delle spese condominiali
A questa conclusione si giunge in ragione della natura delle obbligazioni condominiali che sono dette obbligazioni propter rem.
Che vuol dire? Come ci ha più volte chiarito la Corte di Cassazione, le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per gestione e conservazione dei beni comuni sono dette obbligazioni propter rem in ragione del fatto che nascono come conseguenza del condominio sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Ciò fa sì che l'obbligo di partecipare a tali spese sia direttamente ed inscindibilmente connesso al diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
In conseguenza di ciò, si legge in una delle più significative pronunce sul tema, "queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.
Trattandosi di obbligazioni propter rem, derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle parti comuni, l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Torniamo alla misura dell'obbligo.
Facta concludentia e spese condominiali
Misura dell'obbligo e modificazioni, i così detti facta concludentia
Come detto in precedenza l'obbligo insorto in ragione dell'acquisto della proprietà è commisurato ai millesimi e per la suddivisione delle spese si fa riferimento ai criteri indicati dal codice civile, salvo diverso unanime accordo.
La decisione di derogare, una tantum o stabilmente, ai criteri di legge necessita una formula sacramentale?
Detto diversamente: per gli accordi in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese è necessaria la forma scritta?
Secondo la Cassazione, se la modificazione non si sostanza in una modifica delle tabelle millesimali, no ed anzi può avvenire anche per tacito accordo.
Sono varie le sentenze sul tema dell'approvazione di un criterio di riparto per fatti concludenti.
In particolare ci pre utile citarne una, datata maggio 2013, con la quale gli ermellini ebbero modo di affermare che "la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245)" (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).
Facta concludentia, le controindicazioni
In questo contesto, pertanto, facta concludentia vuol dire (al di là del suo significato letterale di comportamenti concludenti) approvazione di una determinata condotta che si può esprimere anche attraverso la sua osservazione tacita.
In questo contesto, quindi, dire che sono nulle tutte le deliberazioni che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese è fuorviante, almeno stando a quanto affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 13004.
Devono essere considerate nulle tutte quelle delibere modificative dell'applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese (anche se non incidenti sul criterio in sé e per sé considerato) che non siano poi state per una o più volte osservate dai condomini che, pur non avendole approvate, le hanno, poi, osservate considerandole pienamente valide.
Ad ogni buon conto, ad avviso di chi scrive, l'opinabilità di questo approdo trova conforto in altre pronunce del supremo collegio (su tutte ad esempio Cass. n. 6714/2010) nelle quali si afferma che la nullità di una delibera, salvi gli effetti della prescrizione e della ripetizione dell'indebito, può essere fatta valere da qualunque condòmino, anche chi abbia votato favorevolmente, in qualunque tempo.
Come dire: Tizio, resosi conto che il criterio in deroga a quello legale approvato per fatti concludenti gli è sfavorevole, potrebbe contestare le delibere che lo applicano.
Senza considerare, poi, coloro che acquistano unità immobiliari e che si trovano un criterio di ripartizione derogatorio di quello legale e/o convenzionale non espressamente accettato.
