Condominio e servitù
Il condominio negli edifici è soggetto alle norme regolanti l'esistenza e l'esercizio delle servitù prediali?
La risposta è positiva. Il motivo è il seguente: la servitù, a dirlo è l'art. 1027 c.c., è il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenete a diverso proprietario.
Tra i requisiti fondamentali per poter parlare di servitù, spicca il così detto principio "nemini res sua servit", che tradotto sta a significare che nessuno può avere diritto di servitù su una cosa propria: d'altra parte se la cosa assoggettata ad un particolare uso è di proprietà di chi tale uso fa, perché dovrebbe esservi servitù?
Qualcuno potrebbe dire: ma se il proprietario di un appartamento è anche il comproprietario delle parti comuni, che altruità può esserci?
È proprio la compartecipazione alla proprietà di una cosa che fa venir meno l'unicità soggettiva.
Le parti comuni, infatti, sono di proprietà di tutti e ciò cambia "la carte in tavola" poiché, come afferma la Cassazione, "essendo configurabile in uno stesso edificio la proprietà comune come entità distinta da quella individuale sotto il profilo sia materiale, essendo identificabili le cose condominiali, sia della titolarità del diritto, dato che, mentre colui che ha la proprietà esclusiva di singole cose è un soggetto individuale, titolare delle cose dl proprietà comune è un soggetto plurimo e diverso.
E, come chiaramente si precisò nella sentenza n. 2003 del 1966, "se e vero che il condominio edilizio non e persona giuridica, ma è ente di mera gestione, è pur vero che trattasi di ente il quale mutua dalla persona giuridica alcuni strumenti (assemblea amministratori) ed agisce come proprietario delle cose comuni sia nei rapporti esterni sia in quelli interni del gruppo, così atteggiandosi come soggetto diverso da quello individuale" (Cass. 17 luglio 1998, n. 6994).
Parti comuni e servitù a vantaggio dei singoli condòmini
Insomma le parti comuni, se si richiede una utilizzazione differente da quelle lecite ex art. 1102 c.c., possono essere soggette a servitù in vantaggio di una singola unità immobiliare e viceversa. Oltre a ciò che è attinente ai profili inerenti alla titolarità dei fondi, è fondamentale la ricorrenza dell'utilità.
Breve focus sulla servitù di passaggio
Sempre la giurisprudenza ci ha specificato che nella determinazione di tale concetto "non si deve far capo ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma bisogna avere riguardo unicamente al fondamento obbiettivo e reale dell'ultima stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo: essa deve costituire, cioè, un vantaggio diretto del fondo dominante, come mezzo per la migliore utilizzazione di questo" (Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).
In questo contesto, ad esempio, per lungo tempo è stato affermato che il diritto di parcheggio nelle parti comuni o comunque in parti di proprietà esclusiva non rappresenta mai una servitù per mancanza del requisito dell'utilità nei termini sopra esposti.
Si deve comunque rammentare che questo indirizzo giurisprudenziale, fino a qualche tempo fa considerato granitico, oggi ha perso tale caratteristica non mancando sentenze, anche di Cassazione, che considerano pienamente configurabile una servitù di parcheggio (si veda ad es. Cass. 18 marzo 2019 n. 7561).
Fin qui il discorso riguardante la possibilità di gravare le parti comuni di una servitù a vantaggio di un'unità immobiliare (o anche più di una).
È possibile anche il contrario, vale a dire una servitù a vantaggio di tutti i condòmini e contro una singola proprietà?
Servitù gravanti su unità immobiliari di proprietà esclusiva
Un caso affrontato e risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 8730 del 15 aprile 2014 riguarda proprio l'assoggettamento a servitù di una parte dell'edificio di proprietà esclusiva a vantaggio della collettività condominiale.
Nella fattispecie esaminata e risolta dalla Corte regolatrice, un condominio chiedeva venisse accertata l'esistenza di una servitù di passaggio costituitasi per destinazione del padre di famiglia a favore della compagine riguardante la possibilità di utilizzare una botola che rappresentava l'unico passaggio utile per accedere al tetto comune.
Passaggio coattivo, passaggio necessario e servitù quali differenze?
L'esistenza della servitù fu accertata in primo grado e la sentenza di appello confermo quanto statuito in quella pronuncia. La Cassazione ha valutato legittima quella statuizione.
Gli ermellini, esaminando il ricorso, infatti, sono giunti alla conclusione che non potesse ritenersi errato, sulla base delle valutazioni effettuate nell'ambito dei giudizi di merito, considerare esistente una servitù per destinazione del padre di famiglia (lo stato dei luoghi, ossia il passaggio, era tale fin dal frazionamento dell'edificio, ergo fin dalla costituzione del condominio) e non era possibile individuare, nemmeno astrattamente un altro passaggio per accedere al tetto comune.
Di conseguenza la botola presente nella parte di edificio di proprietà esclusiva doveva essere considerata elemento materiale idoneo a considerare esistente una servitù di passaggio per l'accesso al tetto.
Le servitù possono anche essere presenti in maniera reciproca, ossia tanto a vantaggio di tutti i condòmini quanto di uno ed essere previste nel regolamento condominiale contrattuale. Ai fini della loro opponibilità, se questi vincoli sono trascritti, non è necessaria la preventiva accettazione, dovendosi dare per conosciuti in ragione di questa formalità.
