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L'utilità della servitù dev'essere sempre valutata in relazione allo specifico diritto costituito sul fondo altrui
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L'utilità della servitù dev'essere sempre valutata in relazione allo specifico diritto costituito sul fondo altrui

L'utilità della servitù e il diritto costituito sul fondo altrui

Avv. Alessandro Gallucci  

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Questo il contenuto del diritto di servitù delineato dall'art. 1027 c.c.

La servitù, così come disciplinata dal codice, è un diritto reale di godimento su cosa altrui, altrimenti detto ius in re aliena.

Quanto al concetto di utilità, il successivo articolo 1028 specifica che "L'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.

Breve panoramica sulle servitù di passaggio

In buona sostanza tutto ciò che può portare un'utilità al fondo (e di conseguenza al suo proprietario) può essere considerato alla stregua di un'utilità ai fini della costituzione della servitù.

Il diritto di passare sul fondo del vicino per raggiungere più facilmente un altro proprio fondo, il divieto di costruire per non rovinare il panorama, insomma ogni cosa che sia utilità alla proprietà (dominante) può essere considerata utilitas ai fini di cui stiamo parlando.

In questo contesto la dottrina ha avuto modo di affermare che la servitù è di diritto tipico dal contenuto atipico (cfr. D.Minussi, Proprietà - Possesso - Diritti Reali, edizioni Simone, 2009).

In tale condizione di apparente flessibilità è bene mettere in evidenza un aspetto: per quanto la genericità del concetto di utilità consenta di costituire molte tipologie di servitù, una volta costituite, è a quella specifica utilità individuata che bisogna fare riferimento.

Un caso risolto dalla Cassazione ci permetterà di spiegare meglio quest'affermazione.

Il proprietario di un fondo inizialmente intercluso, che aveva diritto di passaggio coattivo sul fondo vicino, si vedeva negato tale diritto allorquando al suo fondo si poteva accedere direttamente alla pubblica via.

Egli, nel contestare la cessazione del diritto di passaggio, diceva che l'utilità dello stesso non stava solamente nella necessità (ormai inesistente) di raggiungere la pubblica via ma anche nella comodità di farlo dall'accesso principale dell'abitazione.

Il nuovo passaggio, a suo dire, era più scomodo perché la strada pubblica che lambiva la sua proprietà consentiva solamente un accesso dal retro dell'abitazione.

Finestra murata? Basta per configurare una servitù di veduta

Il giudice di merito, prima, e la Cassazione, poi, hanno rigettato tale argomentazione utilizzata al fine di mantenere quel passaggio.

Si legge nella sentenza che "l'argomentazione difensiva non merita accoglimento in quanto, in tema di servitù prediali, la nozione di utilitas del fondo dominante va commisurata alla limitazione del diritto di proprietà del fondo servente, quale esso risulta dal titolo (Cass. n. 10370 del 1997; Cass. n. 499 del 1970).

Essa, pertanto, non coincide con qualsiasi vantaggio, anche di fatto, che possa trarne il titolare, ma solo con quello corrispondente al contenuto della servitù e che risulta funzionale alla limitazione del diritto sul fondo servente.

Tale conclusione discende dalla stessa nozione di servitù accolta dal codice, che all'art. 1027, nel solco della tradizione romanistica, precisa che "la servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario", stabilendo così una correlazione tra il peso, vale a dire la limitazione del diritto di proprietà del fondo servente, e l'utilitas del fondo dominante.

Nel caso di specie, in cui risulta incontestato che il contratto del 1959 aveva costituito un diritto di servitù avente ad oggetto il passaggio sul fondo dominate e non altro, la c.d. utilitas a vantaggio di quest'ultimo corrispondeva pertanto e si risolveva interamente nel diritto di transito.

Esatta appare pertanto la conclusione fatta propria dalla Corte veneziana, che ha dichiarato l'estinzione della servitù coattiva per cessata interclusione del fondo, avendo riguardo alla sola utilità costituita dal passaggio sul fondo dominante" (Cass. 21 dicembre 2012 n. 23839).

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