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Delibera assembleare: l'interpretazione del suo contenuto tra rinuncia alla servitù o diversa collocazione
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Delibera assembleare: l'interpretazione del suo contenuto tra rinuncia alla servitù o diversa collocazione

Può l'assemblea deliberare di spostare l'oggetto del diritto di servitù? Come si deve qualificare simile deliberazione?

Avv. Anna Nicola  

L'analisi attiene al caso portato vaglio del Supremo Collegio del 28 ottobre 2020, n. 23741

Nel caso di specie si tratta di impugnazione di due delibere ex art. 1137 c.c. da parte di alcuni condomini.

Spostamento servitù in condominio, il contenuto della deliberazione impugnata

Il contenuto della deliberazione dell'assise condominiale attiene al decidere di spostare l'autoclave, l'elettropompa e la cisterna della riserva idrica dal vano sottoscala dello stesso edificio, di proprietà esclusiva di un condomino, parte in causa, dove detti impianti erano stati inizialmente posizionati costruttore, al piano di copertura della scala.

Quando una servitù e configurabile anche in un condominio negli edifici?

Spostamento servitù in condominio, l'interpretazione della Corte di Appello

La Corte di Appello ha escluso che con ciò si intendesse procedere a un'innovazione vietata, e che perciò necessitasse di consenso unanime: i beni condominiali non venivano sottratti all'uso ed al godimento di ciascun partecipante.

Allo stesso modo, ha rilevato che non si può parlare di rinunzia alla servitù esistente a vantaggio delle parti comuni, che in ragione dell'art. 1108 c.c. (norma applicabile anche al condominio per il rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c., per quanto compatibili) necessita dell'unanimità del volere dei condomini.

La Corte ha invece interpretato queste decisioni assembleari come volontà di modificare la situazione di fatto sulla cui base permane il diritto di servitù.

Non si può quindi qualificare la fattispecie come eventuale estinzione della ipotizzata servitù sulla porzione di proprietà singola ma la si deve collocare come venir meno della utilitas.

La norma di riferimento è l'art. 1074 c.c.: L'impossibilità di fatto di usare della servitù e il venir meno dell'utilità della medesima non fanno estinguere la servitù, se non è decorso il termine di vent'anni di non uso.

Il condominio, quale titolare del fondo dominante ha così assunto la decisione, con il lecito esercizio dei suoi poteri e facoltà relativi al proprio diritto, di modificare la situazione di fatto, da cui potrebbe derivare la mancanza di utilità dell'attuale servitù (cfr. in tal senso, su fattispecie assolutamente analoga, Cass. Sez. 2, 22/03/2007, n. 6915).

Quando la servitù di passaggio costituita con contratto è coattiva

Ed infatti se fosse stata cessata l'utilità della servitù senza che l'assemblea avesse deciso dove spostarla, allora si sarebbe potuto ricadere in una sorta di quiescenza: pur non estinguendosi subito, il diritto resta in uno stato di limbo per un periodo di venti anni, per il caso di un ulteriore mutamento dello stato dei luoghi che ripristini lo status quo ante o, comunque, renda possibile la sopravvivenza del diritto, sino a che non decorre il termine di vent'anni di prescrizione sulla cui base si estingue per non uso (Cass. n. 7485/2011; Cass. n. 1854/2006).

I condomini, non contenuti del rigetto dell'impugnativa, promuovono ricorso per Cassazione.

Spostamento servitù in condominio, l'interpretazione del Supremo Collegio

La Corte di Cassazione in sostanza appoggia la decisione del giudice di appello e ne conferma il contenuto.

Osserva che i beni condominiali, nel caso di specie, non sono stati sottratti con le impugnate delibere alla funzione di comune interesse da essi svolta. Ed infatti la deliberazione dell'assemblea dei condomini volta a spostare l'autoclave, l'elettropompa e la cisterna della riserva idrica dal vano sottoscala di proprietà esclusiva al piano di copertura del torrino del vano scala è espressione delle attribuzioni spettanti all'organo assembleare in materia di amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, essendo relativa alle modalità di svolgimento del servizio di approvvigionamento idrico, stabilite sulla base di valutazioni di opportunità e di convenienza.

E' di competenza dell'assemblea il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione degli stessi ad opera dei singoli, anche quando il servizio si svolge con l'uso di determinati beni comuni (mobili o immobili), ovvero quando la sistemazione più funzionale del servizio, deliberata dall'assemblea, comporti, come conseguenza, la dismissione dell'uso di detti beni ovvero il trasferimento di essi in altro luogo.

Breve focus sulla servitù di passaggio

In questo senso viene definita gestione dinamica dei beni condominiali.

La dinamicità è data dal fatto che non vi è alcuna norma che disponga una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e neghi l'operatività del principio maggioritario.

Anzi, proprio questo principio permette una facile amministrazione, decidendo le modifiche o gli ammodernamenti ritenuti maggiormente utili per realizzare una più confortevole fruizione delle unità immobiliari.

Lo stesso deve dirsi per le ragioni che inducono a una sopravvenuta ed attuale insufficienza delle modalità di attuazione dei servizi per carenze di qualsivoglia natura.

Il giudizio sulla liceità di una delibera è dato dall'analisi del suo contenuto precettivo e si legittima alla stregua degli effetti, in considerazione della sua incidenza sui poteri e sulle facoltà inerenti ai diritti dei condomini. Così è nel caso di specie alla luce di tutte le osservazioni fin qui effettuate.

Spostamento servitù in condominio, la conclusione del Supremo Collegio

La conclusione della Suprema Corte è quindi che il contenuto della delibera in questione non consisteva nella approvazione di innovazioni vietate, né comportava l'impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio di approvvigionamento dell'acqua, ma si esauriva nella modifica delle modalità di svolgimento del medesimo.

La decisione ad esso attinente è competenza dell'assemblea: l'assise ha il potere di deliberare a maggioranza la modifica delle modalità di attuazione, prescindendo dalla sorte della servitù, che, rispetto all'oggetto proprio della delibera adottata con i poteri dell'assemblea, doveva considerarsi un mero effetto pratico, privo di rilevanza giuridica, del deliberato (ancora Cass. Sez. 2, 22/03/2007, n. 6915).

Servitù e condominio, tra atto costitutivo, diritto di esercizio, manutenzione e spese

Spostamento servitù in condominio, il principio di diritto affermato dalla Cassazione

Si riporta il principio espressamente rilevato dal Supremo Collegio: i condomini, seppur titolari di un fondo configurato come dominante nell'ambito di una servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale, possono decidere di modificare il servizio (nella specie, spostando l'ubicazione dell'autoclave, dell'elettropompa e della cisterna della riserva dell'impianto idrico) con le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., non costituendo oggetto della delibera la rinunzia della servitù, la cui estinzione consegue eventualmente ad essa, piuttosto, quale effetto legale tipico della nuova situazione di fatto venutasi a creare tra i fondi per il venir meno dei requisiti oggettivi che caratterizzano la servitù, salvo che la trasformazione del servizio non richieda l'unanimità per altre ragioni, derivanti dalle regole che disciplinano l'estrinsecazione della volontà condominiale in materia di innovazioni vietate, determinando, in base ad apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, una sensibile menomazione dell'utilità ritraibile dalla parte comune (1120 comma 2, c.c., nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220).

Per l'usucapione della servitù di passaggio il percorso deve essere visibile fin dall'inizio del suo esercizio

Scarica Cass. 28 settembre 2020 n. 23741

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