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Servitù in condominio, perché sono possibili?
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Servitù in condominio, perché sono possibili?

Vediamo perchè si possono configurare delle servitù in ambito condominiale...

Avv. Alessandro Gallucci  

In ambito condominiale è possibile configurare delle servitù

Se sì, perché?

Le servitù possono esistere solo tra unità immobiliari o anche tra queste e le parti comuni?

Le domande potranno sembrare banali, abituati, come siamo, a sentire affermare che i regolamenti condominiali contrattuali possono contenere servitù a vantaggio o gravanti su parti di proprietà comune e/o esclusiva.

Ma in ragione di quali norme e loro interpretazioni si è giunti a questo risultato?

Nozione di servitù

Brevemente, è utile rammentare, che la servitù è il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).

Le servitù sono dette, anche dal codice civile, prediali, in quanto devono inerire strettamente al fondo a cui vantaggio sono stabilite. L'utilitas, così è chiamato il vantaggio, deve riguardare prima di tutto la proprietà e con essa si trasferisce automaticamente (ove trascritta).

=> L'utilità della servitù dev'essere sempre valutata in relazione allo specifico diritto costituito sul fondo altrui

Altro requisito fondamentale è l'altruità del fondo servente rispetto a quello dominante.

Nemini res sua servit, ossia nessuno può asservire una cosa propria, è il brocardo latino che sintetizza questo principio. D'altronde non avrebbe alcun senso dire che il fondo A serve di passaggio a quello B se entrambi sono di proprietà della stessa persona.

Tale modalità di utilizzo può rilevare in caso di eventuale cessione di uno o di entrambi i fondi, in relazione alla così detta costituzione della servitù per destinazione del buon padre di famiglia (art. 1062 c.c.).

Altruità dei fondi in condominio

In ambito condominiale, è noto, esistono parti di proprietà comune e unità immobiliari in proprietà esclusiva. Se tra le unità immobiliari è evidente che non vi possano essere dubbi sulla configurabilità della servitù, che cosa si può dire sulle servitù a vantaggio o contro nella relazione tra parti comuni e unità immobiliari?

=> Servitù e condominio. Che cos'è una servitù. Quando è configurabile in relazione alle parti comuni dello stabile.

Gli appartamenti appartengono a persone che sono, a loro volta, contitolari delle parti comuni. Può dirsi ricorrente l'altruità del fondo? Secondo la Corte di Cassazione, che recentemente è tornata sull'argomento, sì.

In una sentenza del 7 novembre 2016, la n. 22872 si legge che “il principio nemini res sua servit trova applicazione soltanto quando un unico soggetto sia titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, giacché in tal caso l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune”.

Nel caso di specie dei condòmini avevano fatto installare una canna fumaria su una parete comune per poi farla passare in un terrazzo di proprietà esclusiva. Questa fattispecie, secondo i giudici di legittimità, rappresenta una servitù per i motivi appena indicati.

Oltre che in condominio, la servitù può essere costituita anche quando il proprietario esclusivo di un fondo sia contitolare in comunione con anche solamente un'altra persona di un altro fondo.

=> Non è detto che la canna fumaria che attraversa il muro condominiale debba anch'essa essere comune: tutto dipende dalla sua destinazione

Scarica Cass. 7 novembre 2016 n. 22572

Cerca: servitù condominio

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Stefano Spaggiari
Stefano Spaggiari martedì 29 novembre 2016 alle ore 14:19

Quindi la servitu' di passaggio non deve mai essere soggetta al pagamento di un qualsivoglia canone (affitto/fee d'ingresso/...)

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 05 dicembre 2016 alle ore 16:49

@Stefano: può esserlo (nel caso di servitù coattiva stabilita da sentenza lo è pressoché sempre), tutto dipende dall'atto costitutivo.

Stefano Spaggiari
Stefano Spaggiari lunedì 05 dicembre 2016 alle ore 17:59

Nel caso di Rta (Residenza Turistico Alberghiera), se "casualmente la reception di proprietà del fondo confinante,

Stefano Spaggiari
Stefano Spaggiari lunedì 05 dicembre 2016 alle ore 18:06

...,pretende una quota annua(€1.200) per permettere l'accesso alla propria abitazione, è legale versarla? (Specifico che l'RTA è frazionata e di conseguenza un abuso edilizio che in Italia è assai frequente).
O è possibile rifiutarla?
Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 09 dicembre 2016 alle ore 17:59

@Stefano: la natura giuridica della proprietà del fondo servente non incide sul diritto a chiedere/pretendere l'indennità. Nel tuo caso specifico, forse sarebbe meglio chiedere parere ad un legale "carte alla mano" per comprendere se ed in che modo si possa controbattere alla RTA.

Stefano Spaggiari
Stefano Spaggiari martedì 13 dicembre 2016 alle ore 09:55

Il problema è che avendo chiesto a diversi legali nessuno è risultato esaustivo in merito. Lei potrebbe?
Grazie

Stefano Spaggiari
Stefano Spaggiari venerdì 16 dicembre 2016 alle ore 12:23

Vista la situazione è possibile donare allo Stato l'immobile, che mi pare debba accettarlo?
Grazie

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