L'art. 1029 del codice civile – dettato in materia di servitù prediali – regolamenta due ipotesi negli altrettanti commi dei quali è composto:
a) la servitù per un vantaggio futuro;
b) la servitù in favore di un edificio da costruire o di un immobile da acquistare.
Qual è la differenza tra le due fattispecie?
Di non poco conto, per rispondere velocemente e tangendo il cuore della domanda. Prima di entrare nel merito, grazie anche ad una sentenza resa dalla Corte di Cassazione (sent. 20462 depositata in cancelleria l'11 ottobre 2016), è utile ricordare che cos'è una servitù.
La servitù, specifica l'art. 1027 del codice civile, è quel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente ad un differente proprietario.
La dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel definire la servitù come diritto reale di godimento su cosa altrui che fonda la propria esistenza nella predialità dell'utilità, ossia nell'intima connessione tra quest'ultima ed i fondi servente e dominante.
Godere del diritto di servitù, quindi, vuol dire prima di tutto e soprattutto utilizzare il fondo servente per un'esigenza legata al fondo dominante e non per una propria comodità.
Così, ad esempio, parcheggiare sul fondo servente non conferisce alcuna utilità al fondo dominante, ma solo al suo proprietario, sicché questa condotta non è considerabile una servitù prediale, a differenza del passaggio sul fondo servente necessario o comunque utile per accedere o meglio accedere al fondo dominante.
Chiariti questi aspetti fondamentali inerenti il diritto di servitù, è utile comprendere che cosa distingue le due ipotesi normate dall'art. 1029 c.c.
In breve, per rispondere al quesito che s'è posto in principio, è possibile affermare che mentre la servitù per vantaggio futuro, una volta costituita, rappresenta una servitù a tutti gli effetti, quella a favore di un edificio da costruire o un fondo da acquistare, invece, rappresenta un rapporto obbligatorio che può tramutarsi in servitù.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20462, ha ribadito che “la differenza fra le due fattispecie previste nei commi primo e secondo dell'art. 1029 cod. civ., sta in ciò, che nel primo caso (servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù, e cioè sia il fondo servente che quello dominante e la sola particolarità della fattispecie va ravvisata nel fatto che l'utilità per il fondo dominante non è attuale, ma verrà ad essere in futuro; nella seconda ipotesi (servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, l'edificio da costruirsi in seguito, a cui favore opererà la servitù” (Cass. 11 ottobre 2016 n. 20462).
Va comunque fatto presente che sebbene questa conclusione rappresenti quella condivisa dalla dottrina maggioritaria, non mancano critiche alla configurazione della servitù per vantaggio futuro come una vera e propria servitù, specie in quei casi in cui l'utilità non è già esistente ma condizionata al verificarsi di determinati eventi.
