Un'interessante sentenza resa dalla Corte di Cassazione, la n. 21356 depositata in cancelleria il 9 ottobre 2014, ci ricorda che il giudice chiamato a stabilire se il passaggio su un fondo rappresenti una servitù o un mero diritto personale deve far molta attenzione nell'interpretare il titolo costitutivo del diritto, ossia il contratto.
La servitù, dice l'art. 1027, è il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Altruità del fondo e utilitas fondiaria: sono questi i requisiti fondamentali per poter parlare di servitù.
Sull'altruità c'è ben poco da dire: un fondo è altrui quando appartiene in proprietà (ma ai fini della servitù anche in usufrutto) a diversa persona, oppure quando appartiene allo stesso proprietario del primo ma in compartecipazione con altri: si pensi ai casi di comunione e condominio.
Quanto all'utilità ed la suo carattere fondiario, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che “il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e "reale" dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo” (Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).
In questo contesto, ad esempio, è stato escluso che possa considerarsi servitù il parcheggiare l'auto sul fondo altrui.
Motivo? “Il parcheggio di autovetture su di un'area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari” (Cass. n. 8137 del 2004).
Con la sentenza n. 21356, relativa alla valutazione quale servitù o mero diritto personale del passaggio su di un fondo, la Cassazione ha ricordato che “in base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 c.c., é consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicità dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori.
Pertanto, invece di prevedere l'imposizione di un peso su un fondo (servente) per l'utilità di un altro (dominante), in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una "qualitas fundi", le parti ben possono pattuire un obbligo personale, configurabile quando il diritto attribuito sia previsto per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria (Cass. 11-2-2014 n. 3091; Cass. 4-2-2010 n. 2651; Cass. 29-8-1991 n. 9232)” (Cass. 9 ottobre 2014 n. 21356).
Chiaramente la distinzione tra diritto di servitù ed esercizio di un diritto personale, che non sempre è agevole, spetta al giudice adito per dirimere la controversia sorta.
Tale valutazione dev'essere ponderata e tenere conto di tutte le circostanze risultanti dagli atti costitutivi del diritto.
Nessun indennizzo per il passaggio esercitato dai condomini su di un fondo di proprietà
