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Notifica atti giudiziari all'amministratore nelle cause riguardanti le servitù
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Notifica atti giudiziari all'amministratore nelle cause riguardanti le servitù

Servitù e notifica atti giudiziari all'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di condominio negli edifici e più nello specifico di cause riguardanti il riconoscimento di servitù o comunque del diritto d'uso di beni altrui, chi agisce contro il condominio può limitarsi a effettuare la notifica dell'atto giudiziario all'amministratore di condominio, in quanto lo stesso ha rappresentanza di tutti i condomini per tutte le liti passive.

Questa la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 19909 resa il 22 settembre 2014.

La pronuncia si pone in netto contrasto con quanto affermarono le Sezioni Unite nell'agosto 2010 con le sentenze n. 18331-2 in materia di legittimazione attiva e passiva dell'amministratore condominiale e di conseguenza in relazione alla notifica degli atti giudiziari; non è la prima e non sarà l'ultima.

La materia è preda di inconciliabili contrasti che rendono le cause condominiali riguardanti le servitù ed in generale i diritti reali un vero e proprio campo minato.

Le liti passive in condominio

Per lungo tempo si è assistito ad un contrasto tra due orientamenti in materia di legittimazione passiva dell'amministratore di condominio. Per uno, quello che può essere definito il più espansivo, la legittimazione passiva dell'amministratore non incontrava limiti, sicché esso poteva essere convenuto in giudizio per qualunque causa condominiale, la notifica di atti giudiziari esorbitanti le sue attribuzioni veniva considerata questione di mera rilevanza interna al condominio.

A questo orientamento si contrapponeva quello più prudente che vedeva nell'amministratore il soggetto legittimato a resistere in giudizio senza autorizzazione assembleare nelle sole controversie per le quali egli era legittimato ad agire ai sensi dell'art. 1130 c.c.

Le Sezioni Unite risolsero il contrasto specificando che nelle cause esulanti dalle attribuzioni dell'amministratore "l'autorizzazione dell'assemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinché l'amministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti.

In mancanza, non potrà che concludersi per l'inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio" (Cass. SS.UU. n. 18331/10).

Il sistema delineato dalla massima espressione del giudice nomofilattico era pressapoco il seguente:

a) notifica atto di citazione per causa esorbitante dalle attribuzioni dell'amministratore;

b) decisione sulla costituzione in giudizio di competenza dell'assemblea;

c) facoltà per l'amministratore di costituirsi in giudizio, salvo necessaria ratifica assembleare di quell'atto, pena la caduzione degli effetti della costituzione d'ufficio da parte dell'amministratore.

In questo contesto, pertanto, un'azione concernente la difesa di una parte comune (così detta azione conservativa) è cosa differente da quella che va ad incidere sul diritto reale comprimendolo; in tal caso i diretti interessati sono i condomini.

=> Garanzia difetti, l'amministratore ha il dovere di compiere tutti gli atti per la salvaguardia dei diritti

Non così secondo la sentenza n. 19909 in commento.

Nel caso di specie un condominio, confinante con altra compagine, accampava una serie di diritti su uno stradello di proprietà del secondo condominio. Nei giudizi di merito, in specie in secondo grado, veniva dichiarata la nullità della sentenza impugnata per carenza di contraddittorio: in buona sostanza la Corte d'appello riteneva che trattandosi di causa avente ad oggetto diritti reali, essa doveva coinvolgere tutti i condomini.

Non è stata dello stesso avviso la Suprema Corte di Cassazione, la quale, investita della vicenda, ha affermato che “ai sensi dell'art. 1131, secondo comma cod.civ., la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giudizio, ha portata generale in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche un ordine ad azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (Cass. n. 22886/2010; n. 28141/2013)” (Cass. 22 settembre 2014 n. 19909).

La citazione di precedenti simili e successivi all'arresto delle Sezioni Unite del 2010 fa capire come sulla materia il contrasto sembri davvero insanabile; a fronte di ciò, purtroppo, la riforma del condominio non ha fatto nulla.

Scarica Cass. 22 settembre 2014, n. 19909

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