Servitù, natura e nozione
La servitù di un diritto reale di godimento su cosa altrui: diritto reale minore, viene altrimenti nominato nella manualistica.
Datane la natura di diritto reale, essa trova compiuta qualificazione nell'art. 1027 c.c. che la definisce come il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario.
La servitù, dunque, necessità della diversità di proprietario. Il titolare del fondo dominante ha un diritto di uso sul proprietario del fondo servente. Di uso, ovvero possibilità di imporre di non svolgere determinati usi ed attività da parte del titolare dell'ultimo (es. servitù di non edificare). Essa può essere costituita per contratto, per testamento, coattivamente (es. imposta da un giudice), per usucapione o destinazione del padre di famiglia.
La servitù più nota è quella di passaggio, ma ne possono esistere tante quante realizzano un'utilità fondiaria per il quello dominante.
In quanto costituente un diritto reale, il contratto costitutivo della servitù - se essa è costituita volontariamente - deve essere redatto in forma scritta.
Per essere opposta, inoltre, la servitù, qualunque sia la modalità costitutiva, deve essere trascritta, o meglio deve essere trascritto l'atto che la costituisce o l'accerta. Che vuol dire?
Trascrizione
La trascrizione dei contratti che costituiscono e trasferiscono diritti reali su beni immobili, nonché degli altri atti e delle sentenze dall'analogo, effettuata presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, ha funzione di pubblicità notizia.
Questa, nella sostanza, la definizione della funzione di trascrizione.
Che cosa vuol dire pubblicità notizia?
Con questa locuzione s'intende fare riferimento a quella procedura che consente di rendere conoscibile a tutti un atto pubblico o una scrittura privata autenticata avente ad oggetto determinati fatti (cfr. art. 2643 e ss. c.c.).
"L'importanza della trascrizione si coglie dal fatto che, fino a quando la stessa non viene eseguita, l'atto non è opponibile a terzi. Essa, pertanto, è considerata un semplice onere che le parti (e soprattutto l'acquirente) dovranno adempiere per un interesse proprio che è appunto quello di potere opporre ai terzi l'acquisto" (Sandra Asaro, Federico Colletti, Daniela Recco, La trascrizione, Giuffrè, 2011).
A trascrizione avvenuta, per dirla fuori dal legalese, nessuno può dire che non sapeva.
La trascrizione, quindi, è fondamentale per dare certezza a determinati rapporti giuridici. Un esempio chiarirà questi concetti.
La determinazione della servitù di passaggio coattivo
S'ipotizzi che Tizio, tramite atto notarile, abbia venduto a Caio un'unità immobiliare. Caio fa trascrivere immediatamente l'atto. Da quel momento in poi nessuno potrà dire di non sapere che Caio è il proprietario (gli atti depositati presso la conservatoria sono liberamente consultabili).
Rispetto alla trascrizione vale il principio espresso dal brocardo latino prior in tempore, potior in iure (primo nel tempo, più forte in diritto). Tizio vende a Caio e poi a Sempronio. Fatto illecito ma ai fini della titolarità del diritto risulterà proprietario chi ha trascritto per primo l'atto. Resta fermo, naturalmente, il diritto ad agire per il risarcimento del danno.
L'art. 2643 c.c. individua gli atti che riguardano costituzione, modificazione o estinzione dei diritti rispetto ai quali è possibile domandare la trascrizione: tra di essi è menzionata la servitù.
Trascrizione ed effetti riguardo alla servitù
Che cosa succede se la servitù non è trascritta?
L'assenza di questo adempimento la rende inopponibile ai terzi, ivi compresi gli eventuali futuri acquirenti di uno dei fondi interessato dal predetto diritto?
Dell'argomento si è spesse volte occupata la Suprema Corte di Cassazione: vediamo come.
Secondo gli ermellini se l'atto che costituisce il vincolo reale non è trascritto, esso è inopponibile al neo proprietario del fondo servente a meno che tale atto non sia stato comunque menzionato nel contratto di compravendita.
"Per costante giurisprudenza la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti (Cass. n. 9457 del 28/04/2011)" (Cass. 18 luglio 2013 n. 17634).
Per di più, prosegue la Suprema Corte: "in caso di mancata trascrizione del relativo atto costitutivo, la servitù è inopponibile agli aventi causa, a titolo particolare, del proprietario del fondo servente, che abbiano acquistato in base ad un titolo regolarmente trascritto e sempre che la servitù non sia stata portata a loro conoscenza ed implicitamente da essi accettata nei rispettivi atti di trasferimento della proprietà, senza peraltro che, in quest'ultimo caso, ai fini di detta opponibilità sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l'atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrente negli atti notarili - (Cass. n. 5158 del 3.4.2003).
Nella fattispecie tutto ciò non si è verificato per cui il vincolo reale di cui trattasi non era opponibile alla ricorrente in quanto terza rispetto all'atto che lo prevedeva" (Cass. 18 luglio 2013 n. 17634).
Si badi: assieme alla trascrizione assume fondamentale importante il contenuto della nota di trascrizione, ossia di quel documento che accompagna la richiesta e che consente di individuare il contenuto dell'atto da trascriversi in relazione al quale s'intende quindi ottenere il risultato dell'opponibilità.
Questa una delle migliori definizioni del documento in esame: "la nota di trascrizione è dunque un documento, da presentarsi in doppio originale, nel quale il soggetto richiedente svolge un'attività di documentazione dal contenuto complesso: da un lato vi è un'istanza al Conservatore affinché proceda alla trascrizione sulla base del titolo che accompagna la nota, dall'altra colui che sottoscrive la nota, espone sinteticamente gli atti o i fatti riprodotti in un diverso documento (Leo 2001, 392)" (N.A. Cimmino, La trascrizione immobiliare, Giuffrè 2012).
Se la nota non individua il contenuto del diritto da trascriversi, ad esempio quello riguardante la servitù, la richiesta di trascrizione, ove accettata per altro, non potrà consentire l'opponibilità del diritto di servitù eventualmente costituito con l'atto trascritto, ma non specificamente indicato nella predetta nota.
Quando la servitù di passaggio costituita con contratto è coattiva
