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La servitù può essere opposta al neo-proprietario del fondo servente solo se è stato trascritta o citata nel contratto
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La servitù può essere opposta al neo-proprietario del fondo servente solo se è stato trascritta o citata nel contratto

La servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta

Avv. Alessandro Gallucci 

La trascrizione dei contratti che costituiscono e trasferiscono diritti reali su beni immobili, nonché degli altri atti e delle sentenze dall'analogo, effettuata presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, ha funzione di pubblicità notizia.

Questa, nella sostanza, la definizione della funzione di trascrizione.

Che cosa vuol dire pubblicità notizia?

Con questa locuzione s'intende fare riferimento a quella procedura che consente di rendere conoscibile a tutti un atto pubblico o una scrittura privata autenticata avente ad oggetto determinati fatti (cfr. art. 2643 e ss. c.c.).

A trascrizione avvenuta, per dirla fuori dal legalese, nessuno può dire che non sapeva.

La trascrizione, quindi, è fondamentale per dare certezza a determinati rapporti giuridici.

Un esempio chiarirà questi concetti.

S'ipotizzi che Tizio, tramite atto notarile, abbia venduto a Caio un'unità immobiliare. Caio fa trascrivere immediatamente l'atto. Da quel momento in poi nessuno potrà dire di non sapere che Caio è il proprietario (gli atti depositati presso la conservatoria sono liberamente consultabili).

Rispetto alla trascrizione vale il principio espresso dal brocardo latino prior in tempore, potior in iure(primo nel tempo, più forte in diritto). Tizio vende a Caio e poi a Sempronio. Fatto illecito ma ai fini della titolarità del diritto risulterà proprietario chi ha trascritto per primo l'atto. Resta fermo, naturalmente, il diritto ad agire per il risarcimento del danno.

=> Al catasto l'immobile risulta a mio nome, ma non è detto che sia mio.

Ma torniamo agli effetti della trascrizione e della mancata trascrizione.

In un caso recentemente risolto dalla Corte di Cassazione, si litigava intorno ad una servitù non trascritta. Secondo gli ermellini se l'atto che costituisce il vincolo reale non è trascritto, esso è inopponibile al neo proprietario del fondo servente a meno che tale atto non sia stato comunque menzionato nel contratto di compravendita.

Si legge nella sentenza: " Invero per costante giurisprudenza la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti (Cass. n. 9457 del 28/04/2011)" (Cass. 18 luglio 2013 n. 17634).

Per di più, prosegue la Suprema Corte: " in caso di mancata trascrizione del relativo atto costitutivo, la servitù è inopponibile agli aventi causa, a titolo particolare, del proprietario del fondo servente, che abbiano acquistato in base ad un titolo regolarmente trascritto e sempre che la servitù non sia stata portata a loro conoscenza ed implicitamente da essi accettata nei rispettivi atti di trasferimento della proprietà, senza peraltro che, in quest'ultimo caso, ai fini di detta opponibilità sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l'atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrente negli atti notarili - (Cass. n. 5158 del 3.4.2003).

Nella fattispecie tutto ciò non si è verificato per cui il vincolo reale di cui trattasi non era opponibile alla ricorrente in quanto terza rispetto all'atto che lo prevedeva" (Cass. 18 luglio 2013 n. 17634).

" (Cass. 18 luglio 2013 n. 17634).

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