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Usucapione della servitù di mantenimento a distanza illegale
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Usucapione della servitù di mantenimento a distanza illegale

Acquisto per usucapione del diritto di mantenere la propria costruzione a distanza inferiore a quella di legge: il parere della Corte di Cassazione.

Avv. Mariano Acquaviva  

È noto a tutti che gli strumenti urbanistici locali, d'accordo con la legge generale, pongono precisi limiti all'edificazione di nuove opere e manufatti, non ultimo in merito alle distanze che devono mantenere tra essi. Il mancato rispetto delle prescrizioni può comportare la demolizione della costruzione, con grave pregiudizio economico del proprietario.

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Con l'ordinanza n. 14706 del 10 luglio 2020 la Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sull'acquisto, per usucapione, del diritto di mantenere la propria costruzione a distanza inferiore a quella prevista dalla legge. Analizziamo il caso sottoposto ai giudici di Piazza Cavour.

Il caso sottoposto alla Suprema Corte

Il motivo del contendere riguardava le distanze legali tra immobili, e in particolare quelle tra un manufatto realizzato sulla terrazza di copertura di un edificio e un altro immobile antistante il primo.

Nello specifico, all'interno di quest'ultima struttura risiedevano i proprietari di alcuni appartamenti, i quali citavano in giudizio il proprietario autore della sopraelevazione dell'immobile antistante in quanto non era stata rispettata la distanza minima prevista dalla legge.

Il Giudice di primo grado accoglieva la domanda attorea e, per l'effetto, ordinava la demolizione del manufatto. Proponeva appello la parte soccombente, la quale dichiarava l'inammissibilità dell'impugnazione.

Veniva dunque proposto ricorso per Cassazione essenzialmente sulla scorta del seguente motivo: il proprietario della sopraelevazione riteneva di aver maturato, per usucapione, il diritto a tenere il proprio manufatto a distanza inferiore a quella legale, atteso che lo stesso altro non era che il frutto della ristrutturazione di un manufatto preesistente, risalente all'inizio degli anni '80;

La Corte di Cassazione ha rigettato l'impugnazione, confermando la sentenza impugnata. Vediamo perché.

La decisione della Corte di Cassazione

A parere della Suprema Corte, parte ricorrente non ha acquistato per usucapione il diritto a mantenere il proprio manufatto a distanza inferiore rispetto a quella prevista dalla legge.

Secondo gli ermellini, infatti, l'opera realizzata nel 2004 aveva sostituito integralmente quella risalente agli anni '80, la quale era stata completamente demolita per far spazio al nuovo manufatto.

Dunque, il diritto eventualmente acquisito per decorso del tempo a mantenere l'opera in violazione delle distanze è venuto meno per effetto della rimozione della struttura originaria, sostituita da quella nuova.

La servitù in favore di un edificio non si estingue con la demolizione di esso

Secondo la corte nomofilattica, l'attuale costruzione è stata realizzata previa demolizione della costruzione precedente, cosicché il diritto (eventualmente) sorto di mantenere quest'ultima si è estinto con l'abbattimento della stessa.

Gli ermellini accolgono dunque la ricostruzione operata dal giudice di merito, secondo cui la nuova opera non può porsi in continuità con la precedente, cosicché, se la prima aveva consentito di maturare l'acquisizione, per usucapione, del diritto a conservare il manufatto a distanza inferire a quella legale, la nuova non può avvalersi dello stesso beneficio.

Ad abundantiam, i Supremi giudici ritengono che quanto asserito correttamente dal giudice di merito non contrasta col principio per cui l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici è ammissibile anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva (Cass., sent. n. 3979/13).

Da ultimo, la Suprema Corte rileva come, in tema di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e della dedotta violazione, mentre il convenuto, che affermi di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per avere ricostruito un edificio preesistente in loco, deve dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi dell'acquisto a titolo originario, vale a dire la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione e l'assoluta identità fra la nuova e la vecchia struttura (Cass., sent. n. 15041/18).

Usucapione del diritto di mantenere la propria costruzione a distanze inferiori

L'ordinanza in commento (la numero 14706 del 10 luglio 2020), pur rigettando le doglianze esposte da parte ricorrente, ammette la possibilità che si possa acquistare per usucapione una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici.

Peraltro, come non ha mancato di ricordare in passato la giurisprudenza di legittimità (ex multis, Corte di Cassazione, sentenza dell'8 settembre 2014, n. 18888), tale diritto può essere acquisito mediante usucapione anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem.

Peraltro, coerentemente a quanto pacificamente e graniticamente sostenuto dalla giurisprudenza, la prova dell'usucapione (anche dell'acquisto di una servitù avente ad oggetto il mantenimento della costruzione in spregio alle distanze legali) va accuratamente provato da colui che ritiene di avere acquisito il diritto.

Ciò offre la stura per l'altro aspetto rilevante della pronuncia in commento: la perdita del diritto sopra descritto a seguito della demolizione dell'opera per favorire la costruzione di un'altra.

Secondo l'ordinanza della Suprema Corte, l'eventuale acquisizione (per usucapione) del diritto a mantenere il proprio manufatto a distanza illegale si perde allorquando esso venga rimosso per lasciar spazio ad un altro.

Questo aspetto, di esclusiva competenza del giudice di merito, è di fondamentale importanza, in quanto si deve ritenere che:

  • se la nuova opera risulti essere il prodotto di una mera ristrutturazione della preesistente, allora il diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella di legge, se acquisito, viene conservato;
  • al contrario, se l'opera è totalmente nuova rispetto alla struttura preesistente, allora il diritto a conservare il manufatto a distanza inferiore a quella legale va perduto con la demolizione del precedente.

Per quanto concerna la valutazione della novità della costruzione, essa è ovviamente rimessa al giudice di merito; nel caso di specie, il giudice territoriale aveva tenuto conto delle divergenze riguardanti la destinazione d'uso, la superficie commerciale, la cubatura e le facciate della nuova opera rispetto al precedente manufatto che aveva sostituito.

Perché se il manufatto è abusivo si può chiedere comunque l'accertamento dell'acquisto per usucapione?

Cerca: distanza usucapione manufatto

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Tommaso Farina
Tommaso Farina giovedì 16 luglio 2020 alle ore 17:05

Vorrei se fosse possibile avere notizie riguardo la proprietà dei contatori Enel ubicati nei vano cantine in quanto non avendo acquistato ,ma solo costretto a mantenere attuale posizione del contatore non capisco xché davo pagare uno spostamento ad altro luogo il contatore quando non sono stato io a volerlo nel vano cantine.la domanda che faccio e per il semplice fatto che essendo i contatori ubicati nel vano cantine tutti possono fare uso sproporzionato come staccare la corrente x dispetti varie avere spese extra in quanto i congelatori sbrinandosi scongelato la roba equo di tutto in malora.asoettouna rispostaringrazio

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