Quali sono le maggioranze necessarie per la costituzione di una servitù di passaggio su parti comuni di un edificio in condominio?
È questa nella sostanza la domanda che ci giunge da un nostro lettore, il quale spiega che la richiesta di costituzione della servitù proviene dal titolare di una proprietà confinante con quella condominiale e richiede se il diniego di un solo condòmino possa essere ostativo alla costituzione del diritto.
Come vedremo qui appresso, il dubbio di chi scrive è fondato: qualora si raggiungesse un accordo di massima, anche un solo condòmino sarebbe nella condizione di far saltare l'accordo.
Tale peculiarità in ambito condominiale non vale solamente per le servitù di passaggio, ma per ogni diritto di servitù.
Prima di entrare nel merito è utile rammentare che la servitù è definita dall'art. 1027 c.c. come il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente ad una persona differente dal titolare del primo.
Il diritto di servitù, quindi, deve avere ad oggetto un utilità fondiaria e non personale (in quest'ottica la giurisprudenza nega il rango di servitù al parcheggio sul fondo altrui) e deve incidere su un bene altrui.
È pacifico in giurisprudenza (es. Cass. 17 luglio 1998 n. 6994) che la proprietà di un fondo e la partecipazione alla comproprietà di un altro non faccia venire meno il requisito dell'altruità.
Per esemplificare è possibile addivenire alla costituzione di un diritto di servitù:
a) a favore del proprietario di un fondo che sia anche comproprietario del fondo servente;
b) a favore di un fondo in comproprietà gravando su un fondo di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari.
Ciò chiaramente vale anche nell'ambito condominiale. Si badi (così entriamo nel merito del quesito): le questioni afferenti servitù a vantaggio delle parti comuni o su di esse gravanti (come nel nostro caso) non riguardano la gestione condominiale, ma i diritti di ciascuno sui predetti beni comuni.
Breve focus sulla servitù di passaggio
Detta diversamente: nelle decisioni sulle servitù l'assemblea è mera occasione d'incontro per discutere e non organismo con poteri decisionali.
In questo contesto - a mente dell'art. 1108, terzo comma, c.c. - «è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni».
Si tratta di una norma dettata in materia di comunione, ma certamente applicabile al condominio negli edifici giusta il richiamo a tali norme contenuto nell'art. 1139 c.c.
Qui di seguito un elenco degli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali riguardanti le parti comuni che necessitano del consenso di tutti i condòmini
a) cessione a qualunque titolo di parti comuni;
b) costituzione di diritto di usufrutto, uso e abitazione;
c) costituzione di servitù gravanti su parti comuni.
Necessitando la costituzione della servitù di passaggio su parti comuni del consenso di tutti i condòmini, quindi, è ben possibile che ciascuno di essi possa rifiutarsi di concedere il consenso così bloccando l'accordo.
È bene ricordare che laddove vi sia una interclusione assoluta del fondo servente, la costituzione della servitù possa avvenire in modo coattivo (art. 1051 c.c.), ovvero mediante ricorso giudiziale.
